Характеристики объекта-аналога и объекта оценки
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03. Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:
S = CVmax, K + tyC(V-Vmax)K = 915684руб.,
где С —стоимость 1 м3 объекта-аналога; V — расчетный объем; К — коэффициент корректировки; Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки; ty — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (V max = 100000м), равный 0, 95. В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах: 1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.; 1984 г. (та же) — 882 627 руб.; на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3). Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС. При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль. Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).
Таблица 13.3 Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС
Таблица 13.4 Полная восстановительная стоимость зданий
Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы " ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12. Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие. Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод. Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием. Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:
Са = СТбал Нам Кдох +Ним,
где Са — стоимость аренды; CT6ал — полная балансовая стоимость здания; Нам — коэффициент нормы амортизации; Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости: Ним —налог на имущество. Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки. Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы. Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования. В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0. Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих. К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом. Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений. Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5. ПРИМЕР Производство изделий (корпус № 106) Группа капитальности объекта оценки 1. Год постройки 1987. Год оценки 1996. Действительный возраст на дату оценки 9 лет. Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая жизнь) 100 лет. Примечание. Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС. Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6. Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения: • коэффициент капитализации равен 0, 335; • коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0, 36; • полная и остаточная балансовые стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на 01.06.96г.; • коэффициент доходности для зданий равен 1, 5 исходя из практики, сложившейся на предприятии. Таблица 13.5 Неустранимый физический износ короткоживущих элементов
Таблица 13.6
|
