Переменные расходы1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0, 29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме. • Общая площадь здания 3313, 8м2. • Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт•ч. • Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб. Расчет расходов на отопление. Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания. • Объем здания 13248м3. • Температура внутри здания 180С. • Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт•ч. • Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб. Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт. • Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт•ч. • Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб. Расчет расходов на кондиционирование. • Число кондиционеров 140. • Суточная продолжительность работы 6 ч. • Период работы 120 суток в год. • Число рабочих дней в неделю 6. • Годовой расход электроэнергии на кондиционирование 188784кВт•ч. • Годовые расходы на кондиционирование 33 981 120 руб. Расчет расходов на освещение. Они рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых: используются люминесцентные лампы дневного света ЛБ20; стены помещений светлые. Освещаются: санузлы площадью 10м2 каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде). Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276 310 руб.; машинные отделения лифтов площадью 10 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 762 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.; коридоры площадью 56 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.; лифтовые холлы площадью 5 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 2794 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.; лестничные клетки общей площадью 260 м2. Годовой расход электроэнергии 10 050 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 809 089 руб.; вестибюль площадью 25 м2. Годовой расход электроэнергии 1576 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.; залы заседаний площадью 50 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 16 127 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 2 902 847 руб.; конференц-зал площадью 100 м2. Годовой расход электроэнергии 6003 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 080 552 руб.; кабинеты площадью 15м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.; помещение пожарно-сторожевой охраны площадью 26 м2. Годовой расход электроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.; прочие помещения площадью 590 м2. Годовой расход электроэнергии 28 579 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб. Сводные данные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл. 13.12. 2.Расходы на водоснабжение. Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам 4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты на водоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл. 3.Расходы на вывоз мусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000 долл. 4.Расходы на уборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200 долл. 5. Расходы на вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000 долл.
Таблица 13.12 Расходы на электроэнергию
Переменные операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от эффективного валового дохода. Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1, 5% балансовой стоимости объекта. Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0, 83) х 0, 0022 = 500 долл. Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве. Горизонт анализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя из следующих соображений: • пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий; • за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости; • произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости. Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации. Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования. Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24, 5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.
Таблица 13.13 Основные предположения подснежным потокам
Таблица 13.14
|
