Лекция 3. Право собственности и иные вещные права

Тип лекции - информационная лекция.

Структура лекции (вопросы):

1. Основания возникновения прав собственности на жилые помещения.

2. Виды сделок с жилыми помещениями (купля-продажа, дарение, мена, обмен, рента, договор пожизненного содержания с иждивением).

3. Права и обязанности собственника жилого помещения, граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

4. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.

5. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

6. Содержание общего имущества в многоквартирном доме (коммунальной квартире).

7. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры).

8. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, многоквартирном доме.

Основные тезисы лекции:

Вещные права – это одна из правовых форм реализации отношений собственности. Следует отметить, что легального определения вещных прав не существует. Обычно они определяются как права, которые предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь. Тем самым вещные права отличаются от обязательственных, когда правовой результат в гражданских отношениях достигается через требование к третьему лицу совершить определенное действие (передать вещь, выполнить работу и т.д.).

В ГК РФ ограниченные вещные права перечислены в ст. 216 ГК, которая называется «Вещные права лиц, не являющихся собственниками». Однако помимо указанной статьи вещные права упоминаются в других статьях ГК (например, ст. 292 ГК), а также в других правовых актах, среди которых можно назвать Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ и некоторые другие.

В соответствии с действующим законодательством устанавливается принцип замкнутости перечня ограниченных вещных прав, означающий, что признавать соответствующее право в качестве ограниченного вещного права может только закон. Это с очевидностью вытекает из смысла ст. 216 ГК: вещными являются не любые возможные права, а лишь те, которые названы таковыми в законе. Основные из них перечислены в указанной статье (право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.). Тем самым вещные права отличаются от обязательственных, которые могут возникать из сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Новый Жилищный кодекс РФ внес определенные изменения в существовавшую ранее систему вещных прав на жилые помещения. Так, он законодательно закрепил в качестве вещных права, которые признавались в качестве таковых только в теории. Следует отметить, что в новом ЖК (ст. 1) используется также более широкий термин «жилищные права», под которыми понимаются все права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным правом. Как правильно было отмечено – это более широкое понятие, чем вещные права на жилые помещения, и сюда относится и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом. Иными словами, жилищные права – это субъективные права, определяемые жилищным законодательством.

Одним из вещных прав является право завещательного отказа. Вопрос о том, можно ли рассматривать право завещательного отказа как вещное право в отсутствие прямого указания закона в течение длительного времени, был предметом дискуссии. По мнению И.А. Емелькиной, это право следует отнести к ограниченному праву пользования чужой вещью, то есть сервитуту, который также рассматривается как ограниченное вещное право. В качестве обоснования она приводит следующие доводы:

1. Это право предполагает пожизненное пользование жилым помещением, которое находится в собственности другого лица.

2. Это право связано с определенной личностью, указанной в завещании.

Представляется, что относить это право к числу сервитутных не следует. Сервитутное право предполагает право ограниченного пользования чужой вещью, тогда как лицо, которому принадлежит право завещательного отказа, может пользоваться переданной ему вещью по своему усмотрению, без каких-либо ограничений.

Вместе с тем следует указать на то, что право завещательного отказа, несомненно, относится к ограниченным вещным правам. Это обусловлено тем, что оно производно от права собственности (наследодателя), а также тем, что для него характерно право следования (то есть перехода при смене собственника к новому собственнику в качестве обременения). Окончательно вопрос о том, что право завещательного отказа следует отнести к вещным правам, был решен в новом Жилищном кодексе РФ. В частности, статья 33 ЖК РФ, посвященная завещательному отказу, помещена в раздел II, который называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Сам термин «завещательный отказ» происходит от слова «отказать» в его первоначальном значении, то есть в данном случае означающим предоставить что-либо кому-либо. Завещательный отказ (легат) заключается в возложении наследодателем на одного или нескольких наследников по завещанию или закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которых называют отказополучателями (легатариями) и которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Согласно п. 4 ст. 1137 ГК право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства. В отличие от обычной дебиторской задолженности данное право не может быть передано отказополучателем другим лицам. Бремя исполнения завещательного отказа несет только тот наследник, на которого он возложен в завещании, тогда как согласно ст. 1175 ГК перед кредиторами наследодателя наследники отвечают солидарно.

Одним из наиболее распространенных видов завещательного отказа является отказ, в силу которого на наследника, которому переходит право на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение, возлагается обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок права пользования этим помещением или его определенной частью. При этом при любом последующем переходе права собственности на это имущество право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК). Другими словами, для завещательного отказа законодателем предусмотрено характерное для вещных прав право следования. Верховный Суд РСФСР в п. 15 Постановления Пленума от 23.04.1991 «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» в свое время отмечал, что переход права собственности не влияет на права отказополучателя, поскольку объем этих прав устанавливается наследодателем при составлении завещания и не может быть изменен его наследниками.

Завещательный отказ, в силу которого отказополучателю предоставляется право пользования жилым помещением или его частью, является наиболее распространенной разновидностью легата. При этом вряд ли можно согласиться с высказанной М.Ю. Барщевским точкой зрения, согласно которой – это особый вид завещательного отказа, поскольку отсутствуют какие-либо дополнительные требования закона по данному вопросу.

Срок действия завещательного отказа, предметом которого является право пользования жилым помещением, не обязательно совпадает со сроком жизни отказополучателя. Особенностью данной разновидности завещательного отказа является то, что предмет завещательного отказа передается отказополучателю не непосредственно из наследственного имущества, а через наследника. Таким образом, хотя формально право отказополучателя возникает с момента смерти наследодателя, но субъектом этого права легатарий становится только с момента принятия наследства наследником.

Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным завещательным отказом, право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании. Таким образом, важнейшим основанием прекращения права пользования жилым помещением по завещательному отказу является истечение срока, указанного в завещании (если речь идет о пожизненном пользовании, то этот срок ограничен продолжительностью жизни отказополучателя).

В п. 2 указанной статьи в самом общем виде говорится об ответственности отказополучателя. Так, согласно указанному пункту ст. 33 ЖК дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Следовательно, если предусмотренные ст. 293 ГК основания прекращения права собственности на жилое помещение рассматривать как основания возникновения ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, то право пользования жилым помещением по завещательному отказу прекращается также по указанным в ней основаниям.

В новом Жилищном кодексе РФ (ст. 34) также впервые законодательно закреплено в качестве вещного такое право, как право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Вопрос о том, что право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением следует отнести к вещным правам, ставился и раньше. Так, высказывалось мнение, что в тех случаях, когда гражданину – получателю ренты в соответствии с условиями договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица.

О вещном характере права пользования жилым помещением получателем ренты свидетельствует и то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это имущество. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Следует также учитывать то обстоятельство, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Однако только в новом Жилищном кодексе РФ этот вопрос был решен окончательно. Согласно ст. 34 ЖК граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Это значит, что получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным договором пожизненного содержания с иждивением (обычно такое право предоставляется пожизненно), право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании.

О том, что законодатель рассматривает это право как вещное, свидетельствует то обстоятельство, что согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Соответственно аналогичное право есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК).

Кроме того, это право было помещено в раздел II ЖК, озаглавленный «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Поскольку в данном случае речь не идет о праве собственности, то очевидно, что указанное право можно отнести к другим вещным правам.

Определенные изменения произошли в правовом регулировании такого вещного права, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК). ГК относит это право к числу вещных прав. Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника. Об этом, в частности, свидетельствуют нормы п. 3 ст. 292 ГК, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. В ст. 305 ГК, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, и в которой говорится о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы.

Такой вывод можно также сделать из сопоставления названия гл. 18 ГК («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения») и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Таким образом, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК называет другим вещным правом.

В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Таким образом, ЖК также подтверждает вещный характер этого права.

Вместе с тем есть некоторые различия в правовом регулировании этого вещного права в ГК и ЖК. Так, в первом случае используется понятие «член семьи собственника жилого помещения», тогда как во втором – «гражданин, проживающий совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении».

ЖК специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения (ранее действовавшее законодательство права таких лиц не регулировало). К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным), а также лица, которые юридически более родственниками не являются (в частности, в результате усыновления или лишения родительских прав).

Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное.

Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

Указанная норма направлена против недобросовестных граждан, которые вступали в брак исключительно для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Следует отметить, что правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. В частности, она предоставляет определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан. Так, согласно п. 4 ст. 31 ЖК, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Формулировка «отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением» означает, что у бывших членов семьи собственника нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. В таких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. В первоначальном варианте проекта ЖК такой срок был установлен в 1 год, однако впоследствии законодатель отказался от установления определенных сроков и он был отдан на усмотрение суда.

Более того, если у собственника есть алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи собственника (так, в силу ст. 90 СК РФ бывший супруг может получить право на получение алиментов от другого супруга), то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Истечение установленного судом срока означает прекращение права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника, и соответственно он может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Однако это правило носит диспозитивный характер, и в договоре между собственником и данным бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное. При этом до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником данного помещения о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.