Эмиль БРАГИНСКИЙ, Эльдар РЯЗАНОВ

Санкт-Петербург. СПбГПУ

 

 

Рыночная экономика делает жилищный рынок одним из самых больших по объёму денежных потоков и объёмам кредитов. Различия в кредитовании под залог недвижимости при всех неприятностях приносимых финансовыми кризисами, не делают различий в принципах принятия стратегических решениях субъектов ипотечного рынка: инвестора, заёмщика и застройщика. Движение устремлений и денежных потоков, следующих этим устремлениям, характерны для всех сфер деятельности, но наиболее проявились на рынке ипотечных кредитов России.

Значимость этой финансовой проблемы требует построения процесса разработки финансовых планов для всех участников рынка, гарантирующего гармоничное развитие отраслей жилищного строительства при противоречивых критериях оптимальности этих планов.

Можно выделить три этапа, ярко выраженных в истории ипотеки России:

Первый этап (1996 - 2002 г.г.): объём ипотечных кредитов растёт и инвесторы увеличивают как вложения в строительство, так и в увеличение сроков и объёмов кредитов для заёмщика. Рост скорости этих факторов впрямую зависел от величин процентной ставки, она во все эти годы равномерно уменьшалась с 18 – 20 % до 10 – 12 %.

Второй этап (2002 – 2008 г.г.): проявляется насыщение ипотечного рынка из-за ограничений мощности строителей, роста цен на жильё, снижения платёжеспособности населения и, как следствие, рост уровня задолженности по погашению кредитов. Банки на рост кредитных рисков отвечают переходом от способа аннуитетного погашения кредитов к дифференцированному.

Третий этап (2008 – 2009 г.г.): резкое снижение доходов во всех трёх слоях заёмщиков вызвало резкое снижение числа выданных кредитов (ВК). Это снижение было усилено ростом «р» - процентной ставки с 10 – 12 % до 20 – 25 %. Эффект «смертельных объятий»: заёмщикам не под силу проценты, банки не хотели терять доходов, строители не соглашались на понижение нормы прибыли.

После зимнего шока 2009 г. первым начинает реанимироваться «бизнес – класс», сохраняющий докризисный уровень дохода: имеющиеся наличные обязаны быть вложены в недвижимость, даже если бытовой потребности в этом не существует (рост числа кредитов в 1-ом квартале 2009 г. – 4 %). Застройщики пробуют снижать цены на квадратный метр жилья (ЦМ).

Стратегии инвесторов, заёмщиков и застройщиков укладываются в трёх компонентную модель (МКС), описываемую дифференциальными уравнениями:

 

1. dK / dt = K(t)*p, K – годовые инвестиции в строительство и кредиты;

p – процентная ставка по кредитам;

2. dK / dt = K(t) – N(t), N – мощностные ограничения застройщиков по освоению инвестиций;

3. d Qi / dt = Qi (t) * λ i*(1 /p), число заёмщиков обратно пропорционально «р».

Q1 – кол-во заёмщиков с высоким уровнем зарплаты («бизнес – класс»);

λ i - коэффициент, характеризующий отношение спроса к уровню ставки «р»;

Q2 - кол-во заёмщиков со средним уровнем зарплаты;

Q3 – кол-во заёмщиков с низким уровнем зарплаты («эконом – класс»).

Если принять во внимание, что спрос диктует
уменьшение λ i до 0 при повышении «р» и обратно: рост коэффициента роста числа заёмщиков при снижении ставки будет расти, то установление равновесия в трёх компонентной модели роста ипотеки должно установиться при следующих условиях:

- банки, желая вернуть проценты от ипотеки, согласятся на снижение процентной ставки, темп снижения повторит картину 1-го этапа; доходы от потребительского кредитования из-за невосполнимого риска надолго низкие.

- заёмщики (верхних этажей по зарплате) инвестируют строительство кредитами при выполнении условия: темп роста стоимости жилья больше процентной ставки по кредитам, норма доходности превышает альтернативные издержки, процентная ставка по кредитам сопоставима с темпом инфляции;

- заёмщики «эконом – класса» пойдут за кредитами при условии снижения процентной ставки и цен на квартиры. Снижение цен на жильё и процентной ставки до уровня учётной ставки Центробанка сократит нормы доходности банков и застройщиков. Коэффициент «λ i» начинает выполнять функцию коэффициента прямой эластичности спроса по цене:

λ i = d Qi / dK * (K / Qi)

отношение K / Qi - средние инвестиции инвестора в среднего заёмщика.

«Робот», прогнозирующий факторы модели ипотечного рынка, может охватить все три уровня ипотечного рынка

 

	Данные статистики, привлекаемые в модель прогноза ипотечного рынка
Факторы- ограничения в модели	Муниципальный уровень модели	Региональный уровень модели	Уровень Гос. Бюджета
K(t)	K(t, Qi, λ i)	Фонды региона	Фонды АИЖК
N- мощность строителей	ВК, ЦМ, р, N	N, ЦМ, ВК, р, Фонд региона	р, ВК, Фонд АИЖК
Qi– платёжеспособный спрос	ВК, ЦМ, р, Qi λ i	ВК, ЦМ, р, Qi λ i	ВК, ЦМ, р, Qi λ i

 

Приведённая модель МКС является попыткой прогноза развития рынка ипотечного кредитования после рецессии начала 2009 года. Модель описывает взаимосвязанные денежные потоки, характеризуя возможные изменения в их движении, давая возможность аналитику прогнозировать последствия изменений факторов-ограничений в модели, приведённых в таблице.

Динамическая модель (МКС) позволяет спрогнозировать последствия принимаемых стратегических решений участниками- субъектами ипотечного рынка и искать оптимум в разработке инвестиционных планов.

 

Литература

1.Цены и ценообразование.Под ред. В.Е. Есипова.М.2001.463стр

2.Математические методы в планировании отраслей и предприятии. Под ред. И.Г. Попова.1981. 334стр

 

 

Эмиль БРАГИНСКИЙ, Эльдар РЯЗАНОВ