Студопедия — Доходный подход
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Доходный подход






 

Задача 1. Определить текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 6 лет. исходные данные для расчёта представлены в таблице 1.

 

Таблица 1 ― Исходные данные для расчёта

Показатель (доход) Значение
За первый год, тыс. руб.  
За второй год, тыс. руб.  
За третий год, тыс. руб.  
За четвёртый год, тыс. руб.  
За пятый год, тыс. руб.  
За шестой год, тыс. руб.  

Продолжение таблицы 1

Показатель Значение
Стоимость перепродажи в конце срока владения, тыс. руб. 2 500
Ставка дисконта для денежных потоков, %  
Ставка дисконта для реверсии, %  

 

Задача 2. Определить текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 5 лет.

Доход в первый год составит 200 тыс. руб., во второй год ― 240 тыс. руб., в третий год ― 260 тыс. руб. В последующие годы ежегодный доход в последующие годы ожидается ежегодный рост дохода на 7%. В конце 5 года объект предполагается продать за 4 000 тыс. руб.

Ставку дисконта для денежных потоков считать равной 9% годовых, для реверсии ― 11% годовых.

 

Задача 3. Определить текущую стоимость объекта недвижимости, если известны следующие данные.

Доход в первый год составит 500 тыс. руб., во второй год ― 550 тыс. руб., в последующие годы (до 6-го года включительно) ожидается ежегодный рост дохода на 9%.

В дальнейшем денежные потоки стабилизируются и будут увеличиваться на уровне долгосрочных темпов роста в 2%.

Ставку дисконта для денежных потоков считать равной 12% годовых, для реверсии ― 15% годовых.

 

Задача 4. Известна информация о прогнозной величине доходов объекта коммерческой недвижимости. Доход в первый год составит 900 тыс. руб., во второй год ― 1 150 тыс. руб., в последующие годы (до 5-го года включительно) ожидается ежегодный рост дохода на 9%. В дальнейшем денежные потоки стабилизируются, и будут увеличиваться на уровне долгосрочных темпов роста в 3%.

Определить стоимость объекта коммерческой недвижимости, выбрав необходимые ставки дисконта для денежных потоков и реверсии: 14% годовых, 11% годовых.

 

Задача 5. Выбрав необходимые ставки дисконта для ежегодных доходов и реверсии, рассчитать текущую стоимость доходов от владения объектом недвижимости, если денежный поток за прошлый год составил 50 тыс. руб. Ожидается, что в последующие 3 года объект ежегодный доход будет расти на 7% в год, а конце 3 года объект недвижимости будет продан на 240 тыс. руб. Ставки дисконта 9 % годовых, 11% годовых.

 

Задача 6. Рассчитать текущую стоимость доходов от владения объектом недвижимости, если ожидается, что в первые 3 года объект будет приносить ежегодный доход в размере 50 тыс. руб., а в последующие 4 года величина дохода увеличится и будет составлять 70 тыс. руб. (ежегодно). Ставка дисконта 9% годовых.

 

Задача 7. Рассчитать текущую стоимость реверсии объекта недвижимости, если известны следующие данные: ставка дисконта ― 12% годовых, период времени от даты оценки до даты продажи ― 5 лет, цена продажи ― 500 тыс. руб.

 

Задача 8. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода исходя из следующих данных: доход по объекту составил за 1-й год ― 200 тыс. руб., за 2-й год ― 220 тыс. руб., за 3-й год ― 190 тыс. руб., за 4-й год ― 210 тыс. руб., за 5-й год ― 240 тыс. руб.

На рынке недавно был продан сопоставимый объект недвижимости за 14 млн руб., имевший чистый доход 260 тыс. руб. Для расчёта среднегодового дохода использовать метод среднеарифметической величины.

 

Задача 9. Определить ставку капитализации, если известны следующие данные: стоимость участка земли 800 тыс. руб., ежегодный доход от владения участком 98 тыс. руб.

 

Задача 10. Финансирование осуществляется на 70% за счёт собственных средств и на 30% за счёт кредита. Требования доходности для привлечённых средств ― 6 %, а для собственных ― 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

 

Задача 11. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля собственных средств 30%, доходность собственных средств 13%, кредит выдан на 15 лет под 11% годовых с ежемесячным начислением процентов.

 

Задача 12. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля заёмных средств 45%, доходность собственных средств 10%, кредит выдан на 25 лет под 21% годовых.

 

Задача 13. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля заёмных средств 85%, доходность собственных средств 11%, кредит выдан на 15 лет под 16% годовых с ежеквартальным начислением процентов.

 

Задача 14. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля заёмных средств 85%, доходность собственных средств 11%, кредит выдан на 5 лет под 22% годовых с начислением процентов один раз в полугодие.

 

Задача 15. Собственник предполагает использовать объект оценки в течение 5 лет, после ― перепродать за цену приобретения. ЧОД от объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Норма отдачи на капитал ― 0, 10.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники Инвуда.

 

Задача 16. Собственник предполагает использовать объект оценки в течение 5 лет, после ― перепродать за цену приобретения. ЧОД от объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Норма отдачи на капитал ― 0, 10. Безрисковая ставка ― 0, 06.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники Хоскольда.

 

Задача 17. Определить стоимость объекта недвижимости, если ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб., ДВД ― 1 020 тыс. руб. Имеются следующие данные по сделкам на местном рынке с аналогичными объектами недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 ― Рыночные данные по объектам-аналогам

Показатель Объекты-аналоги
       
Цена продажи, тыс. руб. 3 000 5 700 3 700 5 000
Потенциальный валовой доход, тыс. руб.   1 750 1 190 1 480
Действительный валовой доход, тыс. руб.   1 410   1 220
Весовой коэффициент 0, 3 0, 25 0, 25 0, 2

 

Задача 18. Общая площадь здания 1 000 кв.м. Свободная не арендованная площадь 40 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 120 руб./кв.м. Операционные расходы 54 000 руб. Определить величину чистого операционного дохода.

 

Задача 19. Общая площадь здания 1 200 кв.м. Свободная не арендованная площадь 60 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 1 000 руб./кв.м. Операционные расходы 64 000 руб. Определить величину действительного валового дохода.

 

Задача 20. Общая площадь здания 800 кв.м. Свободная не арендованная площадь 200 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 460 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта ― 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить величину действительного валового дохода.

 

Задача 21. Общая площадь здания 950 кв.м. Свободная неарендованная площадь 200 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 460 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта ― 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить величину потенциального валового дохода.

 

Задача 22. Общая площадь здания 950 кв.м. Свободная неарендованная площадь 100 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 350 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта ― 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить коэффициент недозагрузки площадей.

Задача 23. Определить величину расходов на замещение, если известно, что собственник предполагает использовать объект оценки в течение 4 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 8 лет; стоимость ремонта кровли составляет 600 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 5 лет назад.

 

Задача 24.Определить потери дохода от недополучения арендной платы и недогрузки, если известно: планируемая годовая арендная плата составляет 3 000 тыс. руб.; скользящий доход ― 2 000 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата ― 1 000 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют. Результаты анализа рынка недвижимости за последние 12 месяцев представлены в таблице 3.

 

Таблица 3 ― Результаты анализа рынка недвижимости за последние 12 месяцев

Показатель Объект недвижимости
       
Коэффициент недогрузки объектов недвижимости 0, 15 0, 20 0, 15 0, 20
Доля помещений объектов недвижимости, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года 0, 10 0, 15 0, 15 0, 10
Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года 1, 00 0, 50 1, 00 0, 50
Весовой коэффициент 0, 30 0, 25 0, 25 0, 20

 

 

Задача 25.Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 7 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 2 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 1 год назад.

 

Задача 26. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники инвестиционной группы. Анализ данных местного рынка показывает, что аналогичный по размерам и местоположению земельный участок можно купить за 500 тыс. руб. Сметная стоимость строительства здания объекта-аналога составляет 1 500 тыс. руб. Рыночный коэффициент капитализации для земли равен 0, 3, для улучшений ― 0, 2. Чистый операционный доход объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб.

Задача 27. По данным предыдущей задачи определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли.

 

Задача 28. Определить стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, результаты расчётов представить в таблице 4.

 

Таблица 4 ― Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Показатель Значение
1. Общая площадь, м2 2 146
2. Ставка аренды, руб./м2 в мес.  
3. Потенциальный валовой доход, руб. (стр. 1 ´ стр.2 ´ 12)  
4. Коэффициент недозагрузки и недополучения арендной платы, %  
5. Действительный валовой доход, руб. (стр. 3 ´ (1 – стр.4))  
6. Операционные расходы  
Условно-постоянные расходы  
налог на имущество, руб. 313 625
платежи на землю, руб. 103 415
страховые платежи, руб. 71 271
Условно-переменные расходы  
коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.
затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб. 105 326
затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб. 55 125
Затраты на резерв на замещение, руб. 16 536
7. Чистый операционный доход, руб. (стр. 5 – стр.6)  
8. Ставка капитализации, %  
9. Стоимость объекта оценки, руб. (стр. 7 / стр. 8)  

 

 

Тестовые задания

 

1. Расчёт ставки капитализации методом связанных инвестиций определяется по формуле:

а) R= M× Rm + (1–M)Re;

б) R= M× Rm – (1–M)Re;

в) R= M× Rm (1–M)Re;

г) R= M× Rm × (1–M)Re.

2. Метод возврата капитала по Хоскольду предполагает:

а) прямолинейный возврат капитала;

б) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции;

в) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

 

3. Чистый операционный доход (ЧОД) ― это:

а) действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год;

б) потенциальный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений);

в) действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений).

 

4. При вложении средств в объект недвижимости инвестор рассчитывает в общем случае на получение:

а) текущих доходов от объекта недвижимости;

б) дохода от перепродажи объекта;

в) льготного налогообложения;

г) всего вышеперечисленного;

д) а и в;

е) а и б;

ж) ничего из вышеназванного.

 

5. К условно-постоянным расходам относятся:

а) расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг;

б) расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг;

в) расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся улучшений.

 

6. К ограничивающим условиям применения метода капитализации доходов относят:

а) стабильность потоков доходов;

б) недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­шённого строительства;

в) недвижимость находится в стадии незавер­шённого строительства.

 

7. Метод возврата капитала по Инвуду предполагает:

а) прямолинейный возврат капитала;

б) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции;

в) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента;

г) все варианты неверны.

 

8. Определение коэффициента недоиспользования площадей (доходный подход) должно проводиться с учётом следующих факторов:

а) общеэкономической ситуации; перспектив развития региона;

б) стадии цикла рынка недвижимости;

в) соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости;

г) все вышеперечисленное.

 

9. Метод Ринга определяет возврат капитала:

а) равными долями за весь срок проекта;

б) фондом возмещения по ставке дохода на инвестиции;

в) фондом возмещения по безрисковой ставке процента.

 

10. К условиям применения прямой капитализации не относят:

а) стабильность денежных потоков длительный период времени;

б) долгосрочные темпы роста денежных потоков;

в) нахождение объекта на стадии реконструкции.

 

11. Утверждение о том, что стоимость создается ожиданием будущих преимуществ, базируется на принципе, относящимся к группе принципов:

а) основанных на представлении пользователя;

б) связанных с рыночной средой;

в) связанных с эксплуатацией объектов недвижимости.

 

 







Дата добавления: 2014-11-10; просмотров: 1621. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Кардиналистский и ординалистский подходы Кардиналистский (количественный подход) к анализу полезности основан на представлении о возможности измерения различных благ в условных единицах полезности...

Обзор компонентов Multisim Компоненты – это основа любой схемы, это все элементы, из которых она состоит. Multisim оперирует с двумя категориями...

Композиция из абстрактных геометрических фигур Данная композиция состоит из линий, штриховки, абстрактных геометрических форм...

Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...

Внешняя политика России 1894- 1917 гг. Внешнюю политику Николая II и первый период его царствования определяли, по меньшей мере три важных фактора...

Оценка качества Анализ документации. Имеющийся рецепт, паспорт письменного контроля и номер лекарственной формы соответствуют друг другу. Ингредиенты совместимы, расчеты сделаны верно, паспорт письменного контроля выписан верно. Правильность упаковки и оформления....

БИОХИМИЯ ТКАНЕЙ ЗУБА В составе зуба выделяют минерализованные и неминерализованные ткани...

Измерение следующих дефектов: ползун, выщербина, неравномерный прокат, равномерный прокат, кольцевая выработка, откол обода колеса, тонкий гребень, протёртость средней части оси Величину проката определяют с помощью вертикального движка 2 сухаря 3 шаблона 1 по кругу катания...

Неисправности автосцепки, с которыми запрещается постановка вагонов в поезд. Причины саморасцепов ЗАПРЕЩАЕТСЯ: постановка в поезда и следование в них вагонов, у которых автосцепное устройство имеет хотя бы одну из следующих неисправностей: - трещину в корпусе автосцепки, излом деталей механизма...

Понятие метода в психологии. Классификация методов психологии и их характеристика Метод – это путь, способ познания, посредством которого познается предмет науки (С...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.013 сек.) русская версия | украинская версия