методом дисконтированных денежных потоков»

(по теме: «Доходный подход к оценке недвижимости»)

Объект недвижимости – складской комплекс:

- балансовая стоимость – 19 400 000 долл.;

- общая площадь – 114 708 кв. м;

- отапливаемая площадь – 65 449 кв. м.

Длительность прогнозного периода – 4 года.

Ставка арендной платы – 76, 76 долл. кв. м / год; темп роста – 7%.

Поправки на недозагрузку (недоиспользование) и недосбор арендных платежей (%):

 

	1 год	2 год	3 год	4 год
недозагрузка
недосбор

Расходы:

1. Налоги:

- налог на землю – 57 000 долл. (предполагается, что будет оставаться постоянной величиной);

- налог на имущество (здания, сооружения) – 2% от балансовой стоимости имущества (предполагается, что будет оставаться постоянной величиной);

- налог на пользователей автодорог – 2, 5% от ДВД;

- отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы – 1 000 долл.

(в первый год – увеличение на 10%; в последующие годы - без изменения);

- плата за воду – 81 166 долл.

(в первый год – увеличение на 10%; в последующие годы – увеличение на 7% ежегодно).

2. Коммунальные платежи.

Рассчитываются на основе данных, полученных по аналогичным складским комплексам (в пересчёте на доллары США):

 

Вид коммунальных услуг:	норматив:	по аналогичным о. н.:
1. электроэнергия	2, 5 долл. кв. м / год
2. отопление, горячее водоснабжение	0, 35 долл. кв. м / год
3. водопровод, канализация	0, 6 долл. кв. м / год
4. уборка: помещений	0, 8 долл. кв. м / год
прилегающих территорий	250 долл. 1 га / год
Итого:

 

Прогноз: коммунальные платежи будут увеличиваться на 4% ежегодно.

3. Оплата труда:

- заработная плата персонала – 90 000 долл.

- ЕСН – 26%;

- представительские расходы, суточные – 1 500 долл.

Прогноз: заработная плата будет увеличиваться на 5% ежегодно;

представительские расходы, суточные – без изменения.

4. Охрана.

Складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию пропускного режима, патрулирования, эксплуатацию охранных систем.

В среднем необходимо выделять 10 000 долл. в месяц, или 120 000 долл. в год.

Прогноз: расходы на охрану составят, тыс. долл.:

 

1 год	2 год	3 год	4 год

 

5. Реклама услуг.

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, давать рекламу, проводить поиск арендатора.

По экспертным оценкам, сейчас такие затраты составляют 14 000 долл. в год.

Прогноз: расходы на рекламу составят, тыс. долл.:

 

1 год	2 год	3 год	4 год

 

6. Резервный фонд на восстановление: 8% от ДВД.

7. Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью: сам владелец или управляющий по контракту.

Принято определять величину этих расходов в % от ДВД – 7% от ДВД.

8. Обязательное страхование недвижимости – 400 долл.

Предполагается, что величина останется неизменной, т. к. в ближайшие четыре года не планируется вводить новые имущественные объекты.

9. Оплата услуг сторонних организаций:

 

Организации:	уровень текущего года:	темпы роста, % ежегодно:
1. Нотариальные, юридические и аудиторские	28 000
2. Коммерческие банки	272 000
3. Прочие	22 830

 

10. Прочие расходы: 5% от ДВД (характерно для большинства аналогичных объектов).

 

Этапы расчёта стоимости объекта недвижимости:

1. Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости (долл.):

 

Расчёт денежного потока:	1 год	2 год	3 год	4 год
ПВД
Потери: поправка на недозагрузку, %
поправка на недосбор платежей, %
Прочие доходы
ДВД
Операционные расходы:
1. Налоги:
- налог на землю
- налог на имущество
- налог на пользователей автодорог
- отчисления на воспроизводство м.-с. базы
- плата за воду
всего по статье 1:
2. Коммунальные платежи
3. Оплата труда работников:
- заработная плата
- ЕСН (26%)
- представительские расходы, суточные
всего по статье 3:
4. Охрана
5. Реклама услуг
6. Резервный фонд на восстановление
7. Управление
8. Обязательное страхование недвижимости
9. Оплата услуг сторонних организаций:
- нотариальных, юридических и аудиторских
- коммерческих банков
- прочих организаций
всего по статье 9:
10. Прочие расходы
Всего ОР:
ЧОД
Обслуживание кредита
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов:

2. Расчёт стоимости реверсии:

Реверсия – возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода.

Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

В нашем случае денежный поток в конце прогнозируемого периода капитализируем по ставке 21%.

ДП 4 года

Стоимость реверсии = -------------------------------

Ставка капитализации

3. Определение ставки дисконтирования:

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (это объясняется наибольшей простотой расчёта ставки дисконта в текущих условиях рынка недвижимости):

 

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск

 

4. Расчёт стоимости объекта недвижимости методом ДДП:

Используется формула:

;

где: PV – текущая стоимость;

C_t – денежный поток периода t;

i – cтавка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии (остаточная стоимость).

Стоимость реверсии (остаточная стоимость) должна быть продисконтирована (по фактору последнего

прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом:

Стоимость объекта недвижимости = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +

+ Текущая стоимость реверсии (остаточной стоимости).

 

В нашем случае, стоимость объекта недвижимости равна: