Студопедия — ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 1. (по теме: «Доходный подход к оценке недвижимости»)
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 1. (по теме: «Доходный подход к оценке недвижимости»)






(по теме: «Доходный подход к оценке недвижимости»)

Объект недвижимости – складской комплекс:

- балансовая стоимость – 19 400 000 долл.;

- общая площадь – 114 708 кв. м;

- отапливаемая площадь – 65 449 кв. м.

Длительность прогнозного периода – 4 года.

Ставка арендной платы – 76, 76 долл. кв. м / год; темп роста – 7%.

Поправки на недозагрузку (недоиспользование) и недосбор арендных платежей (%):

 

  1 год 2 год 3 год 4 год
недозагрузка        
недосбор        

Расходы:

1. Налоги:

- налог на землю – 57 000 долл. (предполагается, что будет оставаться постоянной величиной);

- налог на имущество (здания, сооружения) – 2% от балансовой стоимости имущества (предполагается, что будет оставаться постоянной величиной);

- налог на пользователей автодорог – 2, 5% от ДВД;

- отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы – 1 000 долл.

(в первый год – увеличение на 10%; в последующие годы - без изменения);

- плата за воду – 81 166 долл.

(в первый год – увеличение на 10%; в последующие годы – увеличение на 7% ежегодно).

2. Коммунальные платежи.

Рассчитываются на основе данных, полученных по аналогичным складским комплексам (в пересчёте на доллары США):

 

Вид коммунальных услуг: норматив: по аналогичным о. н.:
1. электроэнергия 2, 5 долл. кв. м / год  
2. отопление, горячее водоснабжение 0, 35 долл. кв. м / год  
3. водопровод, канализация 0, 6 долл. кв. м / год  
4. уборка: помещений 0, 8 долл. кв. м / год  
прилегающих территорий 250 долл. 1 га / год  
Итого:    

 

Прогноз: коммунальные платежи будут увеличиваться на 4% ежегодно.

3. Оплата труда:

- заработная плата персонала – 90 000 долл.

- ЕСН – 26%;

- представительские расходы, суточные – 1 500 долл.

Прогноз: заработная плата будет увеличиваться на 5% ежегодно;

представительские расходы, суточные – без изменения.

4. Охрана.

Складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию пропускного режима, патрулирования, эксплуатацию охранных систем.

В среднем необходимо выделять 10 000 долл. в месяц, или 120 000 долл. в год.

Прогноз: расходы на охрану составят, тыс. долл.:

 

1 год 2 год 3 год 4 год
       

 

5. Реклама услуг.

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, давать рекламу, проводить поиск арендатора.

По экспертным оценкам, сейчас такие затраты составляют 14 000 долл. в год.

Прогноз: расходы на рекламу составят, тыс. долл.:

 

1 год 2 год 3 год 4 год
       

 

6. Резервный фонд на восстановление: 8% от ДВД.

7. Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью: сам владелец или управляющий по контракту.

Принято определять величину этих расходов в % от ДВД – 7% от ДВД.

8. Обязательное страхование недвижимости – 400 долл.

Предполагается, что величина останется неизменной, т. к. в ближайшие четыре года не планируется вводить новые имущественные объекты.

9. Оплата услуг сторонних организаций:

 

Организации: уровень текущего года: темпы роста, % ежегодно:
1. Нотариальные, юридические и аудиторские 28 000  
2. Коммерческие банки 272 000  
3. Прочие 22 830  

 

10. Прочие расходы: 5% от ДВД (характерно для большинства аналогичных объектов).

 

Этапы расчёта стоимости объекта недвижимости:

  1. Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости (долл.):

 

Расчёт денежного потока: 1 год 2 год 3 год 4 год
ПВД        
Потери: поправка на недозагрузку, %        
поправка на недосбор платежей, %        
Прочие доходы        
ДВД        
Операционные расходы:        
1. Налоги:        
- налог на землю        
- налог на имущество        
- налог на пользователей автодорог        
- отчисления на воспроизводство м.-с. базы        
- плата за воду        
всего по статье 1:        
2. Коммунальные платежи        
3. Оплата труда работников:        
- заработная плата        
- ЕСН (26%)        
- представительские расходы, суточные        
всего по статье 3:        
4. Охрана        
5. Реклама услуг        
6. Резервный фонд на восстановление        
7. Управление        
8. Обязательное страхование недвижимости        
9. Оплата услуг сторонних организаций:        
- нотариальных, юридических и аудиторских        
- коммерческих банков        
- прочих организаций        
всего по статье 9:        
10. Прочие расходы        
Всего ОР:        
ЧОД        
Обслуживание кредита        
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов:        

2. Расчёт стоимости реверсии:

Реверсия – возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода.

Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

В нашем случае денежный поток в конце прогнозируемого периода капитализируем по ставке 21%.

ДП 4 года

Стоимость реверсии = -------------------------------

Ставка капитализации

3. Определение ставки дисконтирования:

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (это объясняется наибольшей простотой расчёта ставки дисконта в текущих условиях рынка недвижимости):

 

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск

 

4. Расчёт стоимости объекта недвижимости методом ДДП:

Используется формула:

;

где: PV – текущая стоимость;

Ct – денежный поток периода t;

i – cтавка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии (остаточная стоимость).

Стоимость реверсии (остаточная стоимость) должна быть продисконтирована (по фактору последнего

прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом:

Стоимость объекта недвижимости = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +

+ Текущая стоимость реверсии (остаточной стоимости).

 

В нашем случае, стоимость объекта недвижимости равна:

 

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 1







Дата добавления: 2014-11-10; просмотров: 1015. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при ко­торых тело находится под действием заданной системы сил...

Теория усилителей. Схема Основная масса современных аналоговых и аналого-цифровых электронных устройств выполняется на специализированных микросхемах...

Логические цифровые микросхемы Более сложные элементы цифровой схемотехники (триггеры, мультиплексоры, декодеры и т.д.) не имеют...

Концептуальные модели труда учителя В отечественной литературе существует несколько подходов к пониманию профессиональной деятельности учителя, которые, дополняя друг друга, расширяют психологическое представление об эффективности профессионального труда учителя...

Конституционно-правовые нормы, их особенности и виды Характеристика отрасли права немыслима без уяснения особенностей составляющих ее норм...

Толкование Конституции Российской Федерации: виды, способы, юридическое значение Толкование права – это специальный вид юридической деятельности по раскрытию смыслового содержания правовых норм, необходимый в процессе как законотворчества, так и реализации права...

Эффективность управления. Общие понятия о сущности и критериях эффективности. Эффективность управления – это экономическая категория, отражающая вклад управленческой деятельности в конечный результат работы организации...

Мотивационная сфера личности, ее структура. Потребности и мотивы. Потребности и мотивы, их роль в организации деятельности...

Классификация ИС по признаку структурированности задач Так как основное назначение ИС – автоматизировать информационные процессы для решения определенных задач, то одна из основных классификаций – это классификация ИС по степени структурированности задач...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.009 сек.) русская версия | украинская версия