Тема 5. Продажа недвижимости. Продажа предприятия. 1. Понятие, общая характеристика договора продажи недвижимости

Вопросы:

1. Понятие, общая характеристика договора продажи недвижимости. Особенности предмета договора.

2. Стороны договора. Ограничения в заключении договора для некоторых субъектов.

3. Форма договора. Государственная регистрация: а) перехода права собственности, б) права собственности, в) договора.

4. Вещные права покупателя на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости.

5. Исполнение обязанностей сторонами. Передача недвижимости.

6. Ответственность сторон по договору продажи недвижимости.

7. Особенности предмета договора продажи предприятия.

8. Форма договора. Порядок заключения договора.

9. Особенности исполнения обязательства по продаже предприятия.

10. Особенности расторжения, изменения и признания недействительным договора продажи предприятия.

 

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ в ред. от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2001. № 44; 2008. № 20. ст. 2253.

5. Водный кодекс Российской Федерации № 74-ФЗ от 03.06.2006г. в ред. от 19.06.2007 // СЗ РФ. 2006. № 23. ст. 2381; 2007.. № 26. ст. 3075.

6. Лесной кодекс Российской Федерации № 200-ФЗ от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2008. № 20. ст. 2251.

7. Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002. № 161-ФЗ в ред. от 01.12.2007г. // СЗ РФ. 2002. № 48. ст. 4746; 2007. № 49. ст. 6079.

8. Федеральный закон «Об автономных учреждениях» от 03.11.2006. № 174-ФЗ в ред. от 18.10.2007 // СЗ РФ. 2006. № 45. ст. 4626; 2007. № 43. ст. 5034.

9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в ред. от 16.10.2006г. // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1) ст. 40; 2006. № 43. ст. 4412.

10. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. № 31. ст. 4017.

11. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Еди­ного государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 в ред. от 22. 11. 2006г. // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 2006. № 48. ст. 5038.

12. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Министерства юстиции 06.08.2003. № 233 в ред. от 24.12. 2004г. // РГ. № 122; № 7.

13. Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разре­шения споров, связанных с защитой права собственности и других вещ­ных прав» от 25.02.98 № 8 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10;

14. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.97 № 13) // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7;

15. Информационное письмо Президиума ВС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

16. Информационное письмо Пре­зидиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1;

17. Андреев П.В. Предпосылки заключения договора участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2008. № 6. С. 20.

18. Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4.

19. Болтанова Е. Проблемы определения права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. 2006. № 9. С. 119.

20. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2.

21. Витрянский В.В., Брагинский М.И.. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 184-233.

22. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник ВАС РФ. 1999. № 11.

23. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6; 10.

24. Грибанов А. Порядок совершения сделок с предприятиями (практические проблемы) // Хозяйство и право. 2003. № 11. С. 59-65.

25. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. № 12. С. 102-108.

26. Гришаев С. Имущественные комплексы в гражданском праве // Хозяйство и право. 2007. № 6. С. 38.

27.Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобре­тения бизнеса // Законодательство.1999. № 11. С. 10-19.

28.Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. № 2.

29. Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хозяйство и право. 2007. № 5. С. 55.

30. Козьменко О. Простая вещь, сложная вещь, имущественный комплекс: понятие и вопросы законодательной техники // Хозяйство и право. 2006. № 11. С. 36.

31.Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник статей. М., 1998.

32.Козырь О.М.Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 18-24.

33.Кузнецов А. В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и
право. 1998. № 2.

34.Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

35.Лапач В. А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4;

36.Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10;

37.Маковская. Анализ некоторых поправок к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Х и П. 2005. № 3;

Задачи

1. ООО «Полюс» и АО «Омега» подписали договор купли-продажи административного здания, после чего направили заявление и необходимые документы на государственную регистрацию сделки. Однако управление регистрационной службы отказало в регистрации договора, обосновывая тем, что это не предусмотрено законом. Продавец и покупатель обратились в суд с требованием обязать регистрационную службу осуществить регистрацию договора купли-продажи и возместить убытки, вызванные уклонением от регистрации. В качестве обоснования истцы сослались на ст. 164 ГК РФ.

Какое решение вынесет суд? В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? Необходима ли государственная регистрация права собственности продавца для совершения сделок по отчуждению недвижимости? Требуется ли регистрация права собственности покупателя? Какими правами на земельный участок будет обладать покупатель, если продавцу земля под зданием принадлежала на праве собственности или праве постоянного бессрочного пользования?

2. Строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и гражданином (покупателем), участвовавшем в финансировании строительства по договору о долевом участии.

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылаясь на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи. Строительная организация указала также, что гражданин – дольщик не внес 50 % стоимости квартиры, взыскать сумму долга с него не удалась. Суд отказал в иске, мотивируя тем, что согласно Конституции РФ никто не может быть понужден к участию в организациях, поэтому отказ внесения взноса должен приравниваться к отказу от участия в организации, и не может быть обжалован. Внесенная ранее дольщиком сумма по условиям договору о долевом участии в строительстве не может быть возвращена. Решите спор.

 

3. Гражданка Бабаева в сентябре заключила со строительной организацией договор, согласно которому Бабаева обязалась уплатить 1 500 000 рублей, а строительная организация обязалась передать Бабаевой 2-х комнатную квартиру в строящемся доме (срок сдачи – январь) в срок до 1 марта. В договоре было описание квартиры (ее точный адрес, метраж, планировка, состояние отделки и пр.). Квартира была передана Бабаевой только 26 июня. Планировка, метраж и отделка квартиры не соответствовала условиям договора. Бабаева заявила претензию строительной организации, однако ей разъяснили, что метраж и планировка не могут быть изменены, поскольку стены в квартире несущие, их разрушение может уменьшить прочность дома, что касается отделки, то указанные в договоре материалы оказались слишком дороги, и повлекли бы удорожание строительства. Бабаева зарегистрировала свое право собственности на квартиру и обратилась в суд с требованием о взыскании неустойки по закону «О защите прав потребителей» в размере 1% за каждый день просрочки. Кроме того, она потребовала замены квартиры. Решите спор.