Обзор рынка земельных участков г. МосквыРынок сдачи в аренду земли в г. Москве [8] Столичные власти повысили стоимость аренды земли под застройку, привязав ее к рыночной цене участка вместо кадастровой, которая в полтора—три раза ниже. Теперь с застройщиками будут заключаться шестилетние договоры аренды, причем в первый год проектирования и строительства девелоперы жилья и коммерческой недвижимости должны платить за землю более трети ее рыночной стоимости. Существенно повысив арендные платежи, чиновники надеются убрать с рынка несостоятельных игроков и спекулянтов, полагают эксперты. Арендная политика Москвы до сих пор регулировалась постановлением №273-ПП от 25 апреля 2006 года. Согласно этому документу при запуске девелоперского проекта на земельном участке цена его аренды в первый год проектирования и строительства рассчитывалась по сумме двух ставок — базовой (0,01—10% от кадастра) и дополнительной (10—80% от кадастра). По истечении первого года девелопмента оставалась только базовая ставка. Согласно постановлению №276-ПП от 16 июня 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин серьезно подкорректировал предыдущий документ. Теперь с застройщиком будет заключаться шестилетний договор аренды. Схема расчета платежей в первый год проектирования и строительства останется прежней, однако изменятся величина дополнительной арендной ставки и срок платежей. Теперь он составит 30 дней после госрегистрации договора аренды вместо 12 месяцев. Для застройщиков жилья, офисов, складов, торгово-бытовых комплексов, автозаправок и моек дополнительная арендная ставка равна 30% от рыночной стоимости земли. При возведении промышленных объектов, АТС, научно-исследовательских и творческих центров — 60% от кадастровой стоимости. В то же время чиновники оставили за собой право устанавливать особый размер дополнительной арендной ставки на землю при строительстве на ней объектов, «оказывающих влияние на развитие городской инженерной, транспортной и социальной инфраструктур». Соответствующее решение будет принимать возглавляемая мэром градостроительно-земельная комиссия. Освободить от дополнительных арендных платежей Москва согласилась лишь застройщиков спортивных, учебно-образовательных, культурно-просветительных заведений, а также вокзалов, больниц и ряда энергетических объектов. Тем не менее на протяжении пятого и шестого годов аренды все без исключения девелоперы будут платить за землю двойную базовую ставку. Участники рынка неоднозначно оценивают новации столичных властей. Они хотят перевести систему оборота земельных участков на рыночные рельсы и получить единый экономический инструментарий в рамках арендной политики, считает руководитель департамента управления активами «Дон-Строй Инвеста» Василий Андрианов. Однако при переходе на рыночные расчеты произойдет серьезный рост арендной платы за землю, считает директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина. Кадастровая и рыночная стоимость земли в Москве различаются в полтора—три раза, объясняет гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. По ее оценке, рыночная стоимость столичной земли составляет 200—400 тыс. долл. за сотку (5,6—11,2 млн руб. по текущему курсу). Тогда как кадастровая стоимость, по данным директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, — 2,5—3,5 млн руб., а в центре столицы до 7,3 млн руб. Тем не менее, по словам эксперта, говорить о рыночной стоимости земли в Москве сегодня можно с большой иронией. В столице до сих пор нет сформированного земельного рынка, так как оформленных в собственность участков крайне мало, поясняет Мария Литинецкая. По словам старшего консультанта департамента оценки бизнеса и инвестпроектов группы «НЭО Центр» Андрея Поздеева, до последнего времени столичная земля предоставлялась только в долгосрочную аренду, а в собственность продавалась на немногочисленных торгах фонда РЖС. Эксперты выработали свою систему расчета рыночной стоимости земли исходя из функционального назначения возводимого на ней объекта и плотности застройки. По словам Яны Кузиной, в центре Москвы стоимость земли колеблется в диапазоне 20—30% от продажной цены построенного на ней объекта, а на окраинах этот показатель составляет 10—20%. Ужесточив арендные отношения, правительство Москвы хочет убрать с рынка несостоятельных застройщиков и девелоперов-спекулянтов, которые ранее могли годами сидеть на площадке, пролонгируя сроки ее аренды по приемлемой цене, считает Яна Кузина. По ее мнению, чиновники надеются активизировать строительство объектов, минимизировав риски долгостроя. Действительно, эти нормы призваны стимулировать арендаторов к скорейшему завершению строительства и недопущению долгостроя, соглашаются в департаменте имущества. Новации столичных властей помогут сформировать для застройщиков более прозрачные правила игры, считает советник гендиректора по юридическим вопросам ГК «Пионер» Андрей Савин. По его мнению, переход на рыночные рельсы позволит избежать коррупционной составляющей при продлении договоров аренды и должен уравнять всех девелоперов на старте проекта. Стоимость выкупа земли в г. Москве [9] Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка. В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования. При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений. По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами: • площадь земельного участка; • площадь предполагаемых к строительству улучшений; • транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям; • вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке. По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля стоимости земельного участка в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей сумме затрат на строительство. Земля под строительство в г. Москве. Основные проблемы [10] Приобретение прав на земельные участки под строительство в Москве представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения. Выбор земельного участка под строительство коммерческой недвижимости - задача, требующая внимательного подхода и учета таких факторов, как экономические, маркетинговые, социальные, правовые. Приходится учитывать удобство расположения, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, перспективы развития местности, а также особенности московского законодательства в данной сфере, правила землепользования и застройки. Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы при выборе земельных участков под строительство таких объектов как мойка (автомойка), автосервис, автотехцентр, магазин, кафе, гостиничный комплекс, производственно-складское здание, административное или офисное здания: 1. Дефицит земель. Подбор подходящей площадки осложнен плотной городской застройкой. Тем более, что в Москве практически все земли пригодные для строительства коммерческой недвижимости, уже выкуплены и на каждый выставляемый на торги лот претендует большое количество желающих их приобрести. 2. Инфраструктура. Проблемой может стать как наличие, так и отсутствие инфраструктуры – транспортной, коммуникационной, энергетической. Могут возникнуть обременения на земельный участок. 3. Административные барьеры. Установленная законодательством процедура предоставления земельных участков под строительство не достаточно прозрачна, что не защищает инвестора от злоупотреблений со стороны чиновников. Получение земельного участка и необходимых для начала строительства согласований представляет собой трудоемкий процесс, который может затянуться на период времени, превышающий строительство самого объекта. 4. Документация. Необходимо наличие всей необходимой правоустанавливающей документации на земельный участок, рассматриваемый под строительство. Проблемы могут возникнуть и в случае недостаточной проработанности конкурсной документации. 5. Реконструкция. Иногда более выгодным может стать приобретение уже имеющегося объекта недвижимости и его реконструкция. Проблемы могут заключаться в необходимости изменения целевого назначения или разрешенного использования земельного участка. К примеру, реконструкция промышленных зон города Москвы обременена необходимостью компенсации городу за потерю промышленного потенциала. Также, при выборе земельного участка под строительство следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории. Бывает, что инвестор сначала приобретает участок, и только потом узнает о подобных ограничениях. Суть подобных ограничений может заключаться в установлении городскими властями условий сделки, обусловленных техническими, природными или социальными факторами. Существуют также ограничения, связанные с застройкой исторического центра Москвы, связанные с охраной памятников архитектуры и культуры, либо наличием охраняемых природных территорий или экологическими проблемами. При выборе земельного участка под строительство необходимо учитывать, что основная масса земель в России находится в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом следует учитывать, что большинство субъектов Российской Федерации отдает преимущество предоставлению земельных участков в аренду. Предоставление земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта инициируется со стороны органов власти (местного самоуправления) и включает в себя следующие этапы: 1. Проведение работ по формированию земельного участка; 2. Государственный кадастровый учет земельного участка; 3. Проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов; 4. Подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. Предоставление земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта инициируется самим инвестором и включает в себя следующие этапы: 1. Выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта; 2. Проведение работ по формированию земельного участка; 3. Государственный кадастровый учет земельного участка. На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка инвестор обращается с заявкой об установлении границ такого земельного участка на местности и за свой счет производит его государственный кадастровый учет. Далее на основании заявления инвестора и кадастрового плана земельного участка в двухнедельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка под строительство. После получения решения о предоставлении земельного участка под строительство или протокола о результатах торгов, инвестор может приступить к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо заключению договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора, в зависимости от того, предоставляется данный участок в собственность или в аренду. Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации, кроме случаев, когда они заключаются на срок менее одного года. Срок, на который заключается договор аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В Москве договоры аренды заключаются на срок от 5 (пяти) до 49 (сорока девяти) лет. Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу или передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при условии уведомления собственника. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок от 5 (пяти) и более лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором: 1. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2. Неиспользование земельного участка под строительство в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Главная особенность рынка купли-продажи земельных участков в г. Москве заключается, в большинстве случаев, в информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством. Коммуникации на земельном участке и их влияние на стоимость земли [11] В среднем стоимость участков без подведенных коммуникации, существенно ниже, чем участков с подведенными коммуникациями. Однако, приобретение земли без коммуникаций, в большинстве случаях является ошибкой, так как предсказать размер затрат на их подключение практически невозможно, так как итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как оформлены права на землю, выполнено обследование участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование. Таким образом, подключение к коммуникациям на сегодняшний день является одной из самых серьезных проблем для девелоперов. Так, при расчете инвестиционной стоимости проекта, на подключение объекта к сетям (электричество, вода, отопление, канализация) закладывается определенная сумма. Как правило, она составляет 15-20% от стоимости всего проекта в Москве (в мировой практике девелопер тратит на подключение порядка 10-12%). Стоимость подключений и согласований может отличаться в разных районах. В одном месте цена подключения 1 кВт равна $400, в другом - до $4 тыс. К тому же, из-за высокой изношенности сетей, дефицита мощностей и большого количества инстанций, в которых необходимо пройти согласования, вложения в подключение могут значительно вырасти. Существенно высокая стоимость подключения к инженерным коммуникациям не единственная проблема в г. Москве. Другая немаловажная проблема, с которой сталкиваются застройщики в г. Москве – нехватка или отсутствие необходимых для проекта мощностей. Дополнительной, также немаловажной проблемой, являются технические условия. Типичная для рынка г. Москвы стация - мощности есть, но технические условия, выданные компании-девелоперу, сформулированы таким образом, что затратная часть на проведение коммуникаций выходит за рамки экономики проекта. Например, девелоперу предлагают самостоятельно построить электрическую подстанцию. Себестоимость проекта в таком случае может превысить расчетную в 2 раза и более, а стоимость коммуникаций на столько же стоимость земли. Таким образом, наличие инженерии на участке на сегодняшний момент является существенным фактором при формировании цены на землю в г. Москве, и когда перед инвестором стоит выбор: взять лучшее место без подготовки или худшее с подготовкой, он нередко выбирает второе. Текущая ситуация [12] Уже давно, с конца прошлого века Москва столкнулась с дефицитом свободных земельных участков. При этом перенос значительного числа промышленных предприятий и государственных учреждений за пределы МКАД, по мнению экспертов, не сможет в достаточной степени компенсировать недостаток свободных земельных участков в городе. В условиях такого дефицита собственники земельных участков крайне ответственно подходят к вопросу о наилучшем и наиболее эффективном использовании участков - строить ли на нем торговый центр, бизнес-центр, жилое или административное здание, автостоянку и т.п. В целом земельный рынок Москвы (и России в целом) характеризуется особой правовой средой. «Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно предоставлены в аренду, и лишь небольшая их часть находится в бессрочном пользовании и в собственности». Основной особенностью землепользования в г. Москве является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Так уж сложилось, что правом собственности на землю в г. Москве преимущественно обладает город, в лице правительства столицы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам. Даже несмотря на развитие данного вопроса, между городской властью и частными структурами в пользу последних (в последние годы был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих условия и порядок передачи земельных участков в г. Москве в частную собственность, также до 1 июля 2012 года предоставляется возможность выкупа участка под зданием по льготной цене), аренда остается основной формой землепользования. Таким образом, рынок купли-продажи земельных участков в Москве по количеству сделок значительно отстает от рынка аренды, однако редкие случаи приобретения земли все-таки встречаются. Точных данных о том, сколько именно земли было продано в собственность в последние годы, нет. Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих в мире, земельный рынок Москвы - одним из самых закрытых. Даже люди, специализирующиеся на покупке и продаже недвижимости, не могут дать реальную оценку его объемам и количеству участников, этому также способствует отсутствие информации в открытом доступе. В настоящее время право аренды земельного участка в г. Москва является весьма ликвидным активом. С правами аренды можно совершать следующие виды гражданско-правовых сделок: залог права аренды (ипотека), купля-продажа, внесение в уставный капитал, субаренда. Стоимость права аренды земельного участка определяется экономическими выгодами и обязательствами, которые принимает на себя правообладатель. При этом экономические выгоды зависят не только от физических характеристик (размер, форма, рельеф, ландшафт участка, инженерно-геологические условия застройки), но и от правового статуса земельного участка (целевого назначения (категории земель), разрешенного использования, наличия ограничений и обременений и пр.). Как правило, именно правовое положение земельного участка определяет его стоимость и стоимость права аренды. Предложение [13] На сегодняшний день в свободном доступе на рынке земельных участков г. Москвы представлено порядка 60 предложений на продажу прав собственности и аренды земельных участков, что для такого мегаполиса, которым является Москва, безусловно мало. Распределение участков по местоположению представлено в Таблице 6.1. Распределение запрашиваемых цен за земельные участки показано в Таблице 6.2. Табл. 6.1
|
