Поняття договору оренди (найму).

За договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець, орендодавець) передає

або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві, орендарю) майно за плату в тимчасове володіння і користування (ст. 759 ЦК України).

Договір оренди є консенсуальным, взаємним і відплатним. Мета договору оренди – забезпечити передачу майна в тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони.

Орендарю належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Відповідно, договір оренди – один з різновидів договорів по передачі майна в користування. Під користуванням розуміється витяг з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, у тому числі отримання плодів і доходів. За загальним правилом плоди, продукція і доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендаря. Утім, законом чи договором може бути передбачене й інше правило, а саме плоди, продукція і доходи переходять у власність орендодавця чи третьої особи. Право користування майном може включати і право викупу цього майна. У законі чи договорі може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди чи до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи договору купівлі - продажу, однак, він не відноситься до числа змішаних. На відміну від купівлі-продажу при оренді з викупом право власності на орендоване майно не може перейти до орендаря в момент укладення договору.

Право користування орендаря передбачає застосування речове-правового захисту і в зв'язку з цим воно порівняно до права власності й інших речових прав. Однак такий захист воно одержує тільки тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю. Такий орендар захищається і від власника орендованого майна.

Праву користування орендаря притаманна властивість слідування за річчю. Перехід права власності (господарського ведення, оперативного керування, довічно наслідуваного володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди, тобто договір оренди зберігає силу при зміні орендодавця.

Надання орендарям речове-правового захисту і визнання за правом користування орендованим майном властивості слідування дає підстави віднести це право чи його окремі різновиди до числа речових.

Сторони договору – орендодавець і орендар, за загальним правилом ними можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи, у тому числі і комерційні і некомерційні, державні, комунальні, держава, національно-державні об'єднання.

Орендодавець – це власник переданого в користування майна чи особа, уповноважена законом чи власником здавати майно в оренду. Здача майна в оренду – один зі способів здійснення належного орендодавцю права власності, а саме, що входить у його склад правомочності розпорядження майном. Особа, що не є власником повинна мати повноваження на здачу майна в оренду, причому ці повноваження повинні бути засновані на законі чи спеціальному волевиявленню власника. Орендар – це особа, зацікавлена в одержанні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон, за загальним правилом, не пред'являє.

У ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що орендодавцями можуть бути:

-Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не ввійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу національної академії наук України;

-органи, уповноважені Верховною Радою Автономною Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

-державні та комунальні підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м., а з дозволу органів, зазначених в абзацах 2,3 цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв.м.

Предмет договору – будь-яка тілесно неспоживча річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання. Предметом договору оренди можуть виступати земельні ділянки й інші відособлені природні об'єкти, наприклад, ділянки лісу, водні об'єкти, будинки, спорудження, інші види нерухомого майна, підприємства й інші майнові комплекси, устаткування, транспортні засоби й інше рухоме майно. Законом можуть бути установлені види майна, здача в оренду якого не допускається чи обмежується. Істотні обмеження встановлені у відношенні державного майна. Законом також встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок і інших відособлених природних об'єктів.

У договорі оренди повинні бути зазначені дані, що дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. Отже предметом договору оренди може бути тільки індивідуально - визначена річ. Річ, передана в оренду повинна бути юридично незамінної, адже по закінченню терміну оренди підлягає поверненню та ж сама річ. Речі, обумовлені родовими ознаками не можуть бути предметом оренди.

Форма договору оренди – визначена стосовно до різних видів оренди. Істотні умови договору – вважають що це тільки його предмет. Однак для договорів оренди державного і комунального майна є й орендна плата (на що прямо вказав і ВГСУ). Ціна договору (орендна плата), як і термін не відноситися до істотних умов. Термін оренди може бути визначені і невизначений. Визначені термін може бути встановлений у договорі. Якщо термін не зазначений, то договір вважається ув'язненим на невизначений термін (ст. 763 ЦК України).

У цьому випадку кожна зі сторін вправі в будь-який час відмовитися від договору, попередивши об цьому іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого – за три місяці. Законом можуть установлені для окремих видів оренди максимальні (граничні) терміни.

Плата за користування майном (ст. 762 ЦК України). За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наприклад Законом України "Про оренду державного та комунального майна" у ст. 10 встановив, що суттєвою умовою договору є те, що орендна плата сплачується з урахуванням її індексації. Існують також підзаконні нормативні акти, які регулюють розмір орендної плати державного та комунального майна. Постановою Кабінету міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 затверджена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна. Цією Методикою затверджені ставки орендної плати щодо залишкової вартості об'єкта оренди або до вартості, визначеної експертної оцінкою, що встановлюється у відсотковому відношенні. Зазначена Методика також передбачає порядок використання орендної плати.

Наймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно зі ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Строк договору оренди (найму). Відповідно до ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Встановлено, що кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Законом України "Про оренду державного та комунального майна" строк визначено суттєвою умовою договору оренди.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Законом передбачені деякі гарантії орендарю, який продовжує користуватися майном після закінчення строку оренди. У ст. 764 ЦК України встановлено: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. Відповідно до ст. 766 ЦК України якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.