Договір найму (оренди) житла.

Особливу увагу надано договору найма (оренди) житла, до цього договору застосовуються положення ЦК України 2003р. (ст.ст. 810-826).

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підстави, умови та порядок укладення договору найму житла у державному та комунальному житлових фондах визначаються житловим законодавством України. Договір найму укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України).

Підстави, умови та порядок укладення договору найму житла у державному та комунальному житлових фондах визначаються житловим законодавством - ЖК України.

Сторонами договору найму житла є наймодавець і наймач. Згідно ст. 813 ЦК України, сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Строк договору найму житла. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України) - за договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

 

Тема 32. Позичка (договір безоплатного користування майном)

 

Поняття та елементи договору позички. Зміст договору позички. Форма договору позички. Право позичкодавця на відчуження речі.

Розірвання договору позички. Припинення договору позички.

Правові наслідки неповернення речі після закінчення строку користування нею.

Тема 32. Позичка (договір безоплатного користування майном)

В цивільному праві існують відносини безоплатного користування майном. ЦК України 2003р.договір безоплатного користування майном дістав назву “позичка". За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Від схожого з ним договору позики договір позички відрізняється наступним - за договором позички зберігається право власності на річ за її власником, річ передається у тимчасове користування, за договором позики річ передається у власність. За договором позички передається індивідуально визначена річ, а за договором позики може бути річ, визначена родовими ознаками та гроші. Крім того договір позички завжди є безвідплатним, а договір позики може бути як безвідплатним так і відплатним. Ст. 827 ЦК України визначає, що до договору позички застосовуються положення глави 58 ЦК України щодо майнового найму (оренди).

Сторонами за договором позички є позичкодавець та користувач. Позичкодавцем можуть бути юридичні особи приватного права, якщо інше не визначено законом або установчими документами, юридичні особи публічного права, якщо це відповідає їх правовому статусу, а також фізичні особи. Позичкодавцем може бути як власник майна, так і особо, яка здійснює управління цим майном. Законодавець встановив певні обмеження щодо можливості надання майна у позичку юридичними особами. Юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю.

Відповідно до ст. 828 ЦК України договір позички між фізичними особами може укладатися усно, між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі. Договір позички транспортного засобу, у якому хоча б однією стороною є фізична особа, укладається в письмовій формі. Деякі особливості має укладення договору позички будівлі, іншої капітальної споруди (ст. 793 ЦК України). Договір позички відносно нерухомості укладається обов'язково у письмовій формі, а якщо він укладається строком на один рік і більше то підлягає ще і нотаріальному посвідченню.

Предметом договору позички можуть бути речі, визначені індивідуальними або родовими ознаками, що є споживаними, неспоживаними та оборотоздатними.

До істотних умов договору позички відноситься предмет договору та безоплатність договору.

Коло обов'язків позичкодавця за договором позички прямо залежать від того, чи є договір реальним або консенсуальним. У консенсуальном договорі насамперед виникає обов'язок передати річ користувачу. У ст. 830 ЦК України встановлено, якщо позичкодавець не виконує обов'язку передати річ у користування, друга сторона має право вимагати розірвання договору позички та відшкодування завданих збитків. Позичкодавець несе також обов'язок передати річ у стані та комплекті, обумовленому договором, він також повинен повідомити користувача про всі недоліки речі а також попередити користувача про всі права третіх осіб на річ. Позичкодавець зобов'язаний за власний рахунок роботи капітальний ремонт речі, переданої у позичку. Користувач зобов'язаний належним чином утримувати отриману у безоплатне користування річ. Користувач зобов'язаний користуватися річчю за її призначенням або відповідно до мети, визначеної у договорі, невиконання цієї умови є підставою для розірвання договору на вимогу позичкодавця (п.2 ст.834 ЦК України). Користувач зобов'язаний користуватися річчю особисто, якщо інше не встановлено договором (п.2 ст.833 ЦК України). По закінченні договору позички користувач зобов'язаний повернути річ позичкодавцю у тому самому стані, в якому вона була на момент її передання (п.3 ст.833 ЦК України).

Договір позички може бути у будь-який час до спливу строку договору розірваний користувачем через повернення речі. Якщо річ потребує особливого догляду або зберігання, користувач зобов'язаний повідомити позичкодавця про відмову від договору не пізніш як за сім днів до повернення речі. Позичкодавець має право до спливу строку договору розірвати договір у разі, якщо у зв'язку з непередбаченими обставинами річ стала потрібною йому самому, або якщо користування річчю не відповідає її призначенню та умовами договору, або річ самочинно передана у користування іншій особі, або в результаті недбалого поводження з річчю вона може бути знищена або пошкоджена. У п.3 ст. 834 ЦК України передбачено, що особа, яка стала власником речі, переданої у користування, має право вимагати розірвання договору, який укладено без визначення строку. Про розірвання договору користувач має бути повідомлений заздалегідь, у строк, що відповідає меті позички.

Припинення договору позички (ст. 835 ЦК України) має місце у разі смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи, якій річ було передано в користування, якщо інше не встановлено договором.

Законом передбачено, якщо після припинення договору користувач не повертає річ, позичкодавець має право вимагати її примусового повернення, а також відшкодування завданих збитків.