Разрабатывается стратегия управления техническим состоянием жилого дома и жилищного фонда в целом.

Выполняется экономико-математическая оптимизация стратегического плана.

По результатам проведенных обследований на первом этапе выполнен анализ муниципального жилищного фонда по году постройки, этажности, материалу стен, группе капитальности, техническому состоянию.

Анализ данных по году постройки говорит о том, что в г. Ростове-на-Дону преобладают здания постройки до 1920 года (примерно 49 процентов от общего количества зданий), что составляет 12 процентов жилой площади. Самыми «старыми» являются центральные районы — Кировский и Ленинский, а также часть Пролетарского района.

Структура жилищного фонда по этажности говорит о преобладании одно-двухэтажных зданий (60 процентов) в основном в Ленинском и Кировском районах, частично — в Пролетарском районе. Здания этажностью 9 и выше преобладают в Ворошиловском (36,4 процента) и Советском районах (23,3 процента).

По материалу стен преобладают кирпичные дома — 71 процент от общего числа зданий. Около 12 процентов домов — деревянные и глинобитные. По группе капитальности основную долю составляют объекты III группы капитальности — 48 процентов от общего числа зданий.

Наибольший интерес вызывает анализ жилищного фонда города по техническому состоянию. Доля объектов, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ менее 40 процентов), составляет 20,2 процента. Доля объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии (физический износ 40-60 процентов), составляет 62,1 процента. Доля объектов, имеющих повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания, составляет 10,8 процента.

Определена восстановительная стоимость каждого жилого дома, суммарная восстановительная стоимость жилищного фонда каждого района и восстановительная стоимость жилищного фонда всего города. Восстановительная стоимость объектов муниципального жилищного фонда составляет 78,8 миллиарда рублей, стоимостная оценка физического и морального износа - 29,1 миллиарда рублей.

В процессе проведения мониторинга выполнен анализ стоимостных показателей технического состояния жилищного фонда.

Для основных конструктивных элементов эти же показатели составляют:

- восстановительная стоимость - 16,2 миллиарда рублей;

- стоимостная оценка физического и морального износа - 6 миллиардов рублей, из них:

o для 1-2-этажных зданий - 1,2 миллиарда рублей,

o для 3-4-этажных зданий - 1,3 миллиарда рублей,

o для зданий 5-этажных и выше - 3,5 миллиарда рублей.

Если проанализировать величину коэффициента эффективности проведения ремонтных работ, который рассчитывается как отношение объективно необходимых затрат на проведение ремонтных работ к восстановительной стоимости жилищного фонда, то для города в целом он составляет: К = 0,370 — средняя степень изношенности (удовлетворительное состояние жилищного фонда).

Однако если рассмотреть ситуацию по районам в отдельности, то наиболее благополучным по средним показателям является Советский район (однако он и самый молодой), тяжелое состояние с жилищным фондом в центральных районах города (Ленинский, Кировский, Пролетарский) (К³ 0,6) говорит о неудовлетворительном состоянии жилищного фонда, высокой степени изношенности.

В зависимости от величины коэффициента изношенности жилищного фонда определена потребность в проведении того или иного вида ремонтных работ: текущий, выборочный капитальный, комплексный капитальный ремонты.

Для объектов, у которых срок службы превышает нормативный и коэффициент эффективности проведения ремонтных работ больше 1,0, проведение ремонтных работ нецелесообразно. Такие объекты подлежат сносу, реконструкции, модернизации и т.д. В них необходим только поддерживающий ремонт за счет средств текущего ремонта. Доля таких объектов составляет 11 процентов. Если к этой категории отнести 1-2-этажные здания, расположенные в центре города и имеющие значительный моральный износ, то доля объектов, подлежащих сносу, увеличится до 60 процентов.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок основания. Такие объекты требуют проведения комплексного обследования, включающего инженерно-геологические изыскания, геодезические наблюдения, и при необходимости разработки проекта повышения эксплуатационной надежности. Доля таких объектов составляет 10,8 процента.

После завершения первого этапа мониторинга — инвентаризации жилищного фонда и обработки полученной базовой информации, на втором этапе была поставлена цель по разработке генеральной стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда города. Основной задачей является: сохранение и восстановления жилищного фонда города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда и поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. После проведения обследования выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания. Для них разрабатывается отдельная программа. Это объекты, попадающие в «красную зону».

Вопрос о целесообразности сохранения такого объекта решается по результатам расчетов эффективности проведения работ по усилению грунтов основания и несущих конструкций либо отселению жильцов, сносу и строительству нового жилья. На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома на втором этапе разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилищного фонда города.

Как было отмечено выше, потребность в финансовых средствах для доведения объектов до нормативного уровня составляет 29,1 миллиарда рублей для зданий в целом. Для основных конструктивных элементов и инженерного оборудования, таких как отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, кровля и прочие работы, эта цифра составляет 6 миллиардов рублей. Затраты огромные.

В результате недофинансирования сферы ЖКХ около 25 процентов объектов эксплуатируются с нарушением действующих правил и норм эксплуатации. Хронические «недоремонты» привели к значительному ухудшению технического состояния жилых зданий по сравнению с нормативными показателями. В связи с этим для построения оптимальной системы планирования управления техническим состоянием жилищного фонда необходимо в ближайшие годы выполнить следующие мероприятия:

- на первом этапе выделить в отдельную категорию 1-2-этажные строения старой постройки, срок службы которых превышает нормативный срок эксплуатации и коэффициент изношенности больше 1,0. Включить все эти объекты в программу реконструкции центра города, предусмотрев их снос (примерно 5,8 тысячи домов). Эксплуатирующим службам города планировать для таких объектов поддерживающие ремонты (за счет средств текущего ремонта). Разработка и выполнение такой программы позволит снизить затраты на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда на 1,2 миллиарда рублей;

- такие же мероприятия в перспективе следует предусмотреть для 3-4-этажных домов пониженной капитальности, что позволит снизить затраты еще на 1,3 миллиарда рублей;

- для жилых домов этажностью 5 и выше предстоит разработать долгосрочные планы управления их техническим состоянием (на 15 лет) с разбивкой по годам;

- на основе планов управления техническим состоянием отдельных зданий разработать оптимизационные модели управления техническим состоянием жилищного фонда районов и города в целом на долгосрочную перспективу;

- период оптимизации принять в соответствии с нормативными сроками перспективного планирования (15, 10, 5 лет);

- в методиках оптимизации учесть реальную картину технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т.д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития;

- ежегодно производить корректировку планов управления техническим состоянием жилищного фонда по результатам мониторинга в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения и непредвиденных ситуаций;

- в отдельную категорию вынести объекты, имеющие повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания. Финансирование мероприятий по повышению их эксплуатационной надежности предусмотреть из бюджетов различных уровней.

Экономические расчеты показали, что в нынешних ценах выделение на капитальный ремонт жилищного фонда менее 45-50 миллионов рублей на район не восполнит скорость старения жилищного фонда, и его техническое состояние будет стремительно ухудшаться. Выборочные ремонты будут просто «латанием дыр».

В связи с этим стоит задача привлечения средств бюджетов различных уровней для реализации сохранности и восполнения существующего жилищного фонда как национального богатства, а также привлечение инвесторов в сферу ЖКХ.

 

Моделирование управления техническим состоянием гражданских зданий

После проведения обследования жилого дома, выполняют анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делают вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.