Вопрос: Кто является субъектом постоянного бессрочного пользования, и могут ли они приобрести право собственности на иное имущество, в частности на стоящее на земле здание?

7) Самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ) – одно из трёх предусмотренных в статье условий будет достаточно для признания постройки самовольной. Она может быть построена без нарушений градостроительных норм и правил, со всеми необходимыми документами, но на земле, для этого не предназначенной действующим законодательством.

Право собственности на постройку не приобретается. Она подлежит сносу за счёт гражданина. Самовольная постройка не объект прав. Ей нельзя пользоваться, за ней не признаны права. А что делать, если надо получить от такой постройки судебную защиту?

Самовольная постройка:

А) Подлежит сносу

Б) Признание ПС судом или предусмотренным законом внесудебным порядком

Если не провели землееотводы или не собрали документы, то самовольную постройку можно легализовать.

По действующей редакции ст. 222 право собственности может быть признано за собственником земельного участка или другого вещного права на участок. Застройщик имеет право на компенсацию расходов в размере, определённом судом, если на неё приобретает право собственности владелец земельного участка.

Идея законодателя состояла в том, что нельзя допускать воспроизведения этого разрыва земельного участка и объекта на нём. Надо, чтобы собственник участка был одновременно собственником объекта недвижимости на нём.

Споры по поводу признания самовольной постройки очень многочисленны. На определённом этапе они просто захлестнули суды. В связи с этим, в последние годы ВАС ведёт политику на всемерное уменьшение количества споров.

Один из способов мы обсудили, когда говорили о злоупотреблении правом. Суды признавали поведение лица недобросовестным, потому что оно не легализовало постройку во внесудебном порядке, а сразу отправлялись в суд.

В декабре 2010 года Информационное письмо ВАС № 143,в котором рассматривались вопросы самовольных построек. В 11 пункте ВАС фактически создал новую норму, что по приобретательной давности можно приобрести право собственности на самовольную постройку. Он пытался решить таким способом споры о построенных давно постройках. Парадокс в том, что приобретательная давность работает только в случае с вещами, которые являются объектами ПС. А самовольная постройка таким объектом не является.

Ещё один парадоксальный вывод состоял в том, что в 13 пункте того же Информационного письма, Президиум указал, что хотя по приобретательной давности можно приобрести ПС на самовольную постройку, но право собственности не применяется в отношении лица, добросовестного приобретателя. Ст. 223 ГК РФ – приобретатель недвижимости, у которого невозможно истребовать объект недвижимости в порядке 302 статьи, приобретает на него право собственности. (?)

Перепродали самовольную постройку. Иск о самовольной постройке к конечному добросовестному возмездному приобретателю. Приобретатель ссылается на ст. 302 ГК РФ и на ст. 223 ГК РФ. Президиум ВАС указал на то, что этот случай не охватывается положениями вышеуказанной статьи, так как самовольная постройка не является объектом, на который может быть приобретено право собственности.

Здесь есть логическая ошибка. К тому же, этот способ приобретения французы называют мгновенной приобретательной давностью. По сути, это одно и то же, просто приобретение происходит в один миг. Если нет условий, то приобретательная давность, если есть эти особые условия – то мгновенное приобретение ПС. Здесь есть противоречие. Почему ВАС решил, что по давности можно, а добросовестным приобретателем нельзя – загадка.

Хотя в ст. 222 ГК РФ говорится о 3 нарушениях, в практике ВАС появилась позиция, что эти основания применяются только в том случае, когда это угрожает правам и законным интересам граждан ДОП(30 минута)!

 

Во-первых, снос постройки только на основании решения суда.

Во-вторых,

1)Прокурор вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты неопределённого круга лиц

2)Если нарушены градостроительных правил или документы, то организация, осуществляющая регистрацию

3)Собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка

4)Третьи лица, права которых нарушает самовольная постройка

В-третьих, наличие записи о госрегистрации не является основанием в отказе о сносе самовольной постройки. Есть правовые системы том, что даже если запись внесена умышленно, она действует, потом обжалуется и прекращается. В Германии допускается, когда в записи одно лицо, а право собственности за другим лицом. Соответственно, эта запись может не отражать действительного положения вещей. В развитие этого тезиса в Постановлении 1022 при признании такого объекта самовольной постройкой, если ПС на него было зарегистрировано, в реестр вносится запись о прекращении на него права собственности. Здесь снова имеет место логическая ошибка.

 

В – четвёртых, если самовольная постройка создана застройщиком на чужом земельном участке без согласия собственника участка, нужно определить, утратил ли владение собственник участка. Если сохраняет, то исковая давность не распространяется, применяется негаторный иск. Если истец вообще утратил возможность господства над земельным участком, то иск будет виндикационным, идёт исковая давность. Если же постройка представляет угрозу жизни и здоровью людей, то срока исковой давности нет. Эта угроза жизни и здоровью граждан, как правило, присутствует в практике почти всегда.

 

В – пятых, признание незаконным разрешения на строительство приводит к признанию её самовольной, только если были допущены грубые нарушения градостроительных норм и правил, сопряжённые с угрозой жизни и здоровью граждан.

Постановление 1022. Говоря об удовлетворении иска о сносе самовольной постройке, на которую были установлены обременения, обременения прекратятся.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки будет заказчик, если работа осуществлялась с привлечением подрядчиков. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не являвшегося строителем, ответчиком будет то лицо, которому принадлежало бы право собственности, не будь постройка самовольной. Кстати, получается, что ПС опять не возникло. Противоречие.

Ответчик по иску о признании права собственности на самовольную постройку. Это зависит от застройщика. Если застройщик и собственник земельного участка, соответственно собственник земельного участка предъявляет иск о признании ПС. Застройщик имеет встречный иск на возмещение расходов.

Если застройщик совпадает с собственником земли. Например, он не получил необходимых разрешений. Тогда ответчиком, по общему правилу, является орган местного самоуправления. Но в Москве и в СПб это будет уполномоченный государственный орган.

Применительно к различным способам приобретения ПС по решению суда. Признание ПС на самовольную постройку не препятствует оспаривать на неё ПС по иным основаниям. Застройщик предъявил иск СПб и признан собственником. Не исключено, что третье лицо подаст на меня иск о признании себя собственником, но этот иск не может быть уже основан на ст. 222 ГК РФ.

Иные нарушения могут являться самостоятельным основанием для отказа в признании права собственности, только если при этом постройка создаёт угрозу жизни и здоровья граждан.

Ещё один момент, положительное решение вопроса, вправе ли наследники претендовать на право собственности на самовольную постройку. Если СП не является объектом права, то права на неё нет. Тогда это право не переходит в наследстве в составе универсального правопреемства. В Постановлении 1022указано, что хотя право не переходит, но право требовать признать право собственности переходит. Это т.н. секундарное право. Тут могут быть проблемы наследственного права. Наследник отвечает по долгам наследодателя только в размерах активов наследства. Как определить ценность активов. Можно оценить вещи, результаты интеллектуальной деятельности, даже сервитуты, но как оценить секундарное право требовать признания ПС на самовольную постройку. Здесь возможно злоупотребление со стороны наследника, чтобы обойти нормы действующего законодательства.

Единственным ограничением для наследников здесь является, что нужно, чтобы по наследству перешло и право собственности на землю или иное вещное право на землю. Таким образом, только субъект права на землю может требовать признания ПС на самовольную постройку.

Постройка может быть не новой, а представлять собой реконструкцию ранее существовавшего объекта. Понятие «реконструкция» не имеет строгого юридического содержания. В одних случаях реконструкция приводит к возникновению нового объекта, в других – улучшение объекта, не тождественное превращение его в другой объект. Если в результате реконструкции новый объект не возник, статья 222 ГК РФ применена быть не может. Это вопрос факта.

Здесь же содержится указание, как быть в случае возникновение нового объекта, ПС на который не может быть признано. Можно обязать к его сносу, но только если объект не может быть возвращён в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции. Суды умалчивают о том, будет ли это старый или новый объект. В Постановлении 1022 ответа на этот вопрос не содержится.

С другой стороны, статья 222 ни при каких условиях неприменима к созданию самовольных объектов, не являющихся недвижимостью. Земельный участок – разновидность объекта недвижимости, но дом на участке – тоже объект недвижимости (ПРОВЕРИТЬ)

Был отчуждён торговый павильон. Истец просит признать сделку как совершённую под влиянием существенного заблуждения. Потом экспертиза выявила, что это недвижимый объект. Договор стал недействительным по другому основанию.

Решение вопроса о недвижимости – это вопрос факта, экспертизы, прочности связи с землёй. Если установят, что вещь с землёй связано слабо, то ст. 222 не применяется.

Ст. 222 неприменима к результатам перепланировки, переустройства и переоборудования внутреннего устройства помещения, если при этом не создан новый объект недвижимости. Это снова вопрос факта. Понятно, что перепланировка в квартире может иметь различные результаты. Если из 2 квартир сделали одну, то это будет созданием нового объекта недвижимости. А если снесли перегородку между ванной и туалетом, то объект недвижимости остался тем же.

При этом, что происходит, если ст. 222 не применима, но существование объекта нарушает ПС. На моей земле построили движимый торговый павильон. Какой выход? Можно использовать ст. 304 ГК РФ – как нарушение ПС, не связанное с лишением владения. Соответственно, я требую убрать это имущество с моего участка, потому что это чужое движимое имущество, без моего согласия размещённое на моей территории.

А если я неправильно квалифицировал? Заявил по ст. 222,а там 304. Вынести суду решение по представленному основанию с указанием иного способа защиты. Раньше было так. Однако такой формальный подход во многих случаях приводит к нелепым результатам. Поэтому в 126 ИФ судам было рекомендовано дело рассмотреть, истцу отказать.

А в постановлении 1022 прямо противоположная рекомендация. Если суд приходит к выводу, что по сути истец прав, но он неправильно указывает основание своего дела, суд разрешает дело, но в мотивировочной части он пишет, почему изменил квалификацию.

Фермер просит вернуть трактор, потому что договор недействительный. Дело попало к судье, который считает что договор незаключённый. Перепродал. Другой судья считает, что недействительный.

Что делать, если возведённый объект не является недвижимостью. Рассуждая о примере мы решили, что можно воспользоваться негаторным иском. Но им можно воспользоваться только когда объект находится на моей земле или нарушает право собственности. Иногда он не нарушает ПС, но создаёт опасность для окружающих. Поэтому заинтересованные лица могут требовать прекратить эксплуатацию на основании п. 1 ст. 1055.

Можно ли квалифицировать как самовольную постройку объект незавершённого строительства. Суды исходят из того, что если строительство начато, то уже есть объект незавершённого строительства. При этом, допускается регистрация ПС на объект незавершённого строительства. Если объект незавершённого строительства оказывается самовольной постройкой, то его можно признать таковой. Истцы могут не дожидаясь окончания стройки потребовать ликвидировать этот объект.

С другой стороны, на объект незавершённого строительства можно признать ПС в порядке, предусмотренном для самовольной постройки.

Что будет, если ПС на объект незавершённого строительства будет получено, а достроенный объект будет угрожать жизни и здоровью граждан. В германии был возведён высотный дом (не самовольная постройка), но оказалось, что зеркальные стёкла этого здания настолько сильно концентрируют солнечный свет, что автомобильные стёкла начинали плавиться, прохожие – обжигаться, дома – гореть. Этот объект причинял угрозу жизнью и здоровью людей. Пока строили, угрозу не усмотрели.

В Постановлении 1022 подчёркивается, что ПС на самовольную постройку возникает именно по решению суда, то есть не с момента возведения, а с момента вынесения судебного решения. До судебного решения этот объект не имеет ПС.

Если самовольная постройка объектом права не является, можно ли защитить это владение сейчас. В проекте изменений есть иск о защите владения. Возможность применения этого иска для защиты владения, которое не признаётся объектом прав. Значит ли это, что владелец самовольной постройки сейчас беззащитен? Если Информационное письмо 143 допускает возможность приобретения ПС на СП по приобретательной давности. То это значит, что ст. 234 в полном объёме применяется к самовольной постройке. А в этой статье написано, что против третьих лиц такое лицо имеет защиту. Эта защита по своему объёму равноценна той, которую имеет собственник или законный владелец. Они доступны давностному владению против всех, кроме собственника (Публицианов иск в Риме). В принципе, изменений – то в этом плане вносить не надо. Только если не хотим защитить собственника самовольной постройки от собственника земельного участка

8) Приобретение права собственности на плоды, продукцию и доходы

Ни действующая, ни новая редакция не содержат определения плода. Наш законодатель в некоторых случаях разграничивает плоды и доходы, а в некоторых использует доходы как общее понятие. С римского права плоды – органические произведения вещи, то, что возникает естественным путём. Доходы – гражданские плоды, доходы, получаемы от заключения сделок по передачи вещи в пользование третьим лицам. Доходы – результат производства. О плодах можно говорить с момента их отделения от основной вещи. В новой редакции, плоды принадлежат собственнику, по общему правилу. (Посм. Слайд).

Ст. 202 – при виндикации незаконный недобросовестный владелец обязан выдать всё собственнику, а добросовестный – только после предъявления ему иска. Незаконный владелец имеет правомочие пользоваться до того момента, пока иск не будет удовлетворён. Профессор Генкин указывал на то, что у незаконного добросовестного владельца есть право извлечения доходов. В советское время не было ещё нашего нынешнего института приобретательной давности. Мы приходим к выводу, что он является давностным владельцем. Фактически, законодатель конструирует некое имущественное право добросовестного владельца. КС указал, что добросовестный приобретатель, у которого нельзя виндицировать, собственником не является, но имеет права пользования (ПРОВЕРИТЬ 11 минута).

Плоды, полученные в результате использования вещи. Из этой формулировки следует, что право собственности на плод с момента, когда совершается акт осознанного его присвоения. Но это странно. Тогда плод какое-то время оказывается вещью ничейной. Тогда украденный третьим лицом телёнок не может быть истребован владельцем коровы. Это абсурд.

Используется подход: собственник приобретает подход с момента отделения плода, а остальные с момента намерения сделать его своим (ПРОВЕРИТЬ)

9) Приобретательная давность

Есть ряд вопросов, которые в ст. 234 ГК РФ не урегулированы.

Во-первых, а может ли государство стать собственником по приобретательной давности. Раз законодатель специально указал про гражданина и ЮЛ, он исключил возможность для государства. Этот вывод нелогичен. У нас равенство всех форма собственности.

Имущество – вещи, права требования. Применима ли приобретательная давность для приобретения в собственность иных прав, например, сервитута. Наша практика идёт по пути ограничительного толкования. Возможно, в ходе реформы ГК РФ ситуация изменится. Если законодатель предусмотрит специальные правила приобретательной давности для тех же сервитутов.

Можно отметить, что ПС приобретается по приобретательной давности если речь идёт о недвижимости момента вынесения судебного решения.

Соответственно, владелец объекта недвижимости по истечению приобретательной давности получает длишь право требовать признать право собственности. После вынесения судебного решения будет осуществлена регистрация.

В порядке особого производства - дела об установлении факта имеющего юридическое значение – можно установить факт истечения приобретательной давности. Суть одна: не в споре с другим лицом, в особом внеисковом производстве устанавливается, что владелец владел открыто. Такой порядок, на самом деле, опасен. Собственник не всегда известен. Если мы его не знаем, то непонятно с кем вступить в спор. Поэтому надо допустить установление факта приобретательной давности в порядке особого производства. Бывает, что суд не находит оппонента, суд признаёт факт истечения срока приобретательной давности. Потом оказывается, что собственник был. В СПб были вопиющие случаи, когда городская собственность переходила в руки частных лиц.

Высшие суды констатировали, что возможно применение по приобретательной давности, только если очевидно, кто был собственником. Если неочевидно, то в порядке особого производства. Это судебное решение не препятствие для иска 3 лиц, чтобы признать право собственности. Разумеется, судебное признание касается только прав на недвижимое имущество.

 

Давностный владелец имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, если они не управомочены на владение этой вещью. Все иски, доступные собственнику, доступны и давностному владельцу. Давностный владелец не имеет защиты только против собственника.

 

Правопреемник в третьем пункте аргумент в пользу тезиса Генкина о том, что есть имущественное право давностного владельца на чужое имущество, находящееся в его владении. Поэтому п\, против 3 лиц он защищён согласно п. 2 этой статьи. У него есть право на извлечение плодов и доходов, почти абсолютная защита. Можно его признать имущественным правом, в котором происходит преемство.

Это преемство может быть универсальным (владел для давности, умер, срок у наследника проходит) или сингулярным (отчуждает вещь, на которую нет у него права собственности, к новому владельцу переходит давностное владение).

 

П. 4 – аналогов ему нет ни в одном западном кодексе. Его наличие в ГК РФ оказалось миной замедленного действия под институт приобретательной давности. Течение сроков приобретательной давности начинается не ранее истечения сроков исковой давности по виндикации. Срок приобретательной давности начинается только после окончания срока исковой давности собственника.

Эта идея появилась в советское время в другом контексте. Тогда действовала презумпция госсобственности на бесхозяйные вещи. Истечение исковой давности по виндикационному иску приводило к утрате самого права собственности или долга. В подтверждение этого тезиса ссылались на Ленина: Нет права без возможности его юридической защиты. Приобретательной давности в советском праве не было. Бесхозяйная вещь – она принадлежит государству. Но в большинстве случаев государству эти вещи были особо не нужны.

Поэтому в советское время исковая давность измерялась не так. Суд не может сейчас по своему усмотрению применить исковую давность. В СССР считали, что давность погашает право, защищённое иском. Поскольку в советское время была такая конструкция Ю. К. Толстой предложил то, что сейчас есть в п. 4 ст. 234 – если государству вещи не нужны, то пусть ПС будет приобретаться по приобретательной давности. Вещь будет введена обратно в оборот. В этой конструкции объектом была вещь, не имеющая собственника. Res nullius. Когда писали ГК РФ, разбираться не стали и просто ввели эту статью.

А у нас сейчас нет презумпции того, что государству принадлежат бесхозяйные вещи. Исковую давность применяет ответчик. Вещь не ничейная, а чужая.

Получается, что сейчас приобретательная давность – владения чужой вещью. Сейчас необходимости в этой норме нет.

А во многих случаях это невозможно установить. Мы не можем найти её настоящего хозяина, а без этого мы не знаем про исковую давность при виндикации. Поэтому в новой редакции статьи о приобретательной давности сделано 2 важных шага:

1)Собираются отменить исковую давность по виндикации

2)Приобретательная давность будет начинаться с момента приобретения владения

А нынешний механизм подталкивает к самоуправству. Если истечёт срок приобретательной давности, то исчезнет и возможность виндикации.

 

В прошлый раз мы остановились на приобретательной давности и остановились на п. 4 ст. 234 ГК РФ, по которой приобретательная давность идёт после истечения сроков исковой давности по виндикации. Эта конструкция порождает лишние проблемы.

В 12 пункте ИП № 126 указано, что исковая давность по виндикационному иску начинает с момента, когда лицо узнало, у кого находится вещь. В 90-е годы было по-другому: там с момента. Когда узнали о нарушении прав. Это изменили, потому что в таком случае собственник не мог защититься. Соответственно, если лет через 100 кто-то узнает, кто нарушил его право, может виндицировать.

В проекте изменений ГК РФ собираются убрать исковую давность по виндикации, с другой стороны уберут п. 4 ст. 234 ГК РФ.

Хотя в ст. 234 ГК РФ наш законодатель говорит о вещах, а не имуществе. Наша доктрина исходит из того, что ПС можно приобрести только на вещи. Не может быть приобретён по давности, например, сервитут. Возникает вопрос: на все ли вещи.

Понятно, что на внеоборотные вещи нельзя. Самовольные постройки можно. Вопрос о приобретательной давности на земельные участки спорен. Ю. К. Толстой пишет, что препятствий в законодательстве нет. При этом специалисты по земельному праву исходили из обратного – по их мнению ПС на муниципальную и государственную землю может быть приобретено только в порядке приватизации. На это можно возразить, что приватизация – производный способ приобретения. Порядок приватизации определяется ЗК РФ. А приобретательная давность – в ГК РФ. ЗК РФ в принципе отсылает к ГК, к тем способам, которыми можно приобрести ПС на объекты недвижимости.

В 90-е гг. была тенденция, что если собственность государственная – только в порядке приватизации. Потом эта практика стала сходить на нет. Равенство форм собственности, значит все способы едины. Приватизация – особый порядок передачи, никак не исключающий применение других способов приобретения ПС.

Когда ВС и ВАС создавали постановление 12\22, они обойти проблему не могли, но и говорить не хотели. «Участки приобретаются в порядке, установленном в земельном законодательстве», - ничего не решили. Всё остаётся на усмотрение суда. При этом, в последнее время суды имеют склонность защищать государственные интересы.

Участники оборота добиваются признания ПС на здание, а дальше уже претендуют на то, что имея объект недвижимости на земельном участке, они приобретают право пользования и право приватизации.

В одном из своих решений ВС писал о ретроактивном эффекте права собственности по приобретательной давности.

Другая проблема: земельный участок становится самостоятельной вещью,когда установлены его границы. У нас – когда его границы зафиксированы в его кадастровом описании. Поэтому заявление, что моё владение осуществлялось в этих пределах, не имеет значения. А чтобы занести в кадастр, нужно его сначала легализовать.

В дореволюционной России Кассационный Департамент Сената признал, что границу участка нужно определять по фактическому владении. Можно использовать все доказательства, в том числе – свидетельские показания.

Ст. 234 ГК РФ породила дебаты, что значит владеть добросовестно, открыто, непрерывно.

У нас в доктрине и на практике есть сильная тенденция размывания формального подхода к добросовестности. У нас есть определение в ст. 302 ГК РФ. Вроде, надо применять его во всех случаях. Но против этого было много возражений. Понятие добросовестности пытаются сделать более размытым, чтобы распространить его на тех, кто, владея явно чужой для него вещью, вёл себя как хозяин.

У нас есть очень много объектов недвижимости, в отношении которых практически невозможно легализовать право. Например, у нас есть домик 1840 года постройки, объект культурного наследия 1840 года. Он тогда не подлежал приватизации. Но он передавался со всем вместе – там дирекция была лет 100 последних. Потом возникает вопрос, на каких основаниях он этим владеет.

Сейчас встаёт вопрос, как легализовать. Судья АС ставропольского суда писал, что один владелец такого объекта хочет продать другому, то они проводят фиктивный процесс. Понятно, что пойти обычным путём невозможно.

Это касалось и движимых вещей. В советское время предприятия сквозь пальцы смотрели на переданные другим предприятиям вещи. В момент приватизации их без особых оснований и приватизировали.

Понятно, что если в всех этих случаях подходить формально понятие добросовестности, то владеть будут недобросовестные участники, без возможности легализовать.

Тем не менее, в постановлении 10\22 оказался отражён консервативный подход. Там фактически воспроизведена формула статьи 302 ГК РФ.

Утрачивается ли добросовестность в случае, если владелец узнал, что его владение недобросовестно. Умирает ювелир. Его владелец распродаёт украшения. Потом оказывается, что одно из них было сдано в починку. И продавец, и покупатель действовал добросовестно. Римляне использовали приобретательную давность. Статус добросовестного владельца при этом не меняется, приобретательная давность идёт дальше.

У нас в законе этого не закрепили, поэтому били споры о том, продолжает ли идти приобретательная давность. Постановление 10\22: добросовестность важна лишь на момент приобретения.

Открытость владения. Говоря о том, что требуется открытость владения, законодатель на даёт определение. Постановление КС РФ «О перемещённых культурных ценностях»: музеи ни тогда, ни сейчас не в состоянии были составить реестр того, что у них находится. Только спустя десятилетия узнавали, что картина из Дрезденской галереи оказывалась в СПб. Немцы требовали вернуть, наши колебались. Было обращено внимание, что в РФ есть статья о приобретательной давности. Вне зависимости от правомерности вывоза, ценности по приобретательной давности перешли в собственность России. КС РФ эту ссылку отмёл, потому что картины лежали в хранилищах. Это решение сомнительное, их не прятали, а просто не могли выставить.

Постановление 10\22: если доказать, что не специально прятал, а не мог выставить, или в квартире у тебя висела - её мог видеть любой, кто попадал ко мне в гости. Тогда это открытое владение.

Понятно, что признак открытости связан с признаком добросовестности.

Непрерывность владения.

Владение непрерывно, если оно не прекращалось в течение срока приобретательной давности. После принятия ГК РФ появились комментарии, где говорилось, что надо владеть каждый день в смысле фактического обладания. Это абсурдный вариант. Получалось, что надо каждый день в течение 15 лет сидеть на этом объекте недвижимости.

Если я сижу за партой, я не сижу в своей квартире или машине. Но я же не перестал ими владеть. Владение возникает не от физического контакта, а в силу других вещей.

Пытались объяснять через хозяйственное господство – в любой момент я могу дотронуться до своей вещи. А если у меня есть дача, к которой я могу проехать только в летний сезон – я владею только летом? С приобретательной давностью то же самое.

Суды не понимают владение так буквально и телесно. Постановление 10\22. Можно утратить физическое владение, но если оно потом восстановлено. Публицианов иск. Имевшая место ранее временная утрата владения перерывом не считается. Corpus и animus possidendi. Потом римляне даже признали, что corpus может не быть. Владение продолжается одним намерением.

Передача давностного владельца имуществу другому лицу не прерывает давностного владения. Если я купил краденный автомобиль, а потом я отдал его другому лицу в пользование, для меня начала течь приобретательная давность, и для него продолжает. Он осуществляет фактический элемент владения. А владелец имущества как своим владеет от своего имени, но само владение может осуществляться и через другое лицо.

Получается, что наши суды имплементировали конструкцию разграничения владения и держания. Оказывается, что передача вещи в ссуду или в аренду, не прерывает течения приобретательной давности. В противном случае, при передачи вещи в аренду наступает перерыв владения. Но и у арендатора она тоже не течёт – нет владения как своим. Получилась бы глупейшая ситуация. А если раз в 5 лет мы вещь передаём, то и на сотни лет неопределённость будет. А цель ПД – в том чтобы устранить разрыв между правом и фактом.

П. 3 ст. 234 – приобретательная давность продолжает своё течение при правопреемстве. В доктрине изначально пытались этот пункт сузить до универсального преемства, но высшие суды распространили его и на сингулярное правопреемство.

Объясняя содержание ст. 234 ГК РФ, высшие суды в 10\22 – владение имуществом как своим собственным означает владение не по договру в том смысле, что имущевство не должно быть получено по аренде, хранению, ссуде и т.д. Владение как своим осуществляется ссудодателем или поклажедателмем, но фактический элемент у ссудополучателя ит.д.

Интересно, чято у этого пункта большая предыстория. В доктрине были очень сильные придложены усилия, чтобы признать, что если владение было начато как чужим, но срок договора истёк, то начинается владение как своим, идёт приобретательная давность. Арендатор, у которого вещь не истребована арендодателем, после истечения исковой давности может полагать, что вещь ему не нужна.Для него начинается течение исковой давности. Проблема здесь в следующем. Если мы проанализируем правила ГК РФ о договоре аренды, то там ещзё римское правило о том, что по умолчанию договор аренды считается перезаключённым на неопределённый срок с помощю конклюдентных действий.

Необходимо, чтобы одна из сторон заявила о прекращении аренды. Тогда только можно ставить вопрос о том, что действие договора прекратилось, имущество подлежит возврату. Если арендодатель против оставления вещи арендатору, то приобретательная давность не пойдёт.

С другой стороны, на приктике часто случается, что чужое имущество «застряло» у другого лица. В 10\22 появился сомнительный пункт. В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание начала течения приобретательной давности, не ограниченное условиями п. 1 этой статьи (добросовестность, открытость).

Если истекла исковая давность по виндикации, начинается приобретательная давность. Арендатор знает, что вещь не его, но ему добросовестность не нужна. Но здесь будет иск из договора. Наши суды не раз говорили о конкуренции исков. Таким образом, в этой ситуации креативное разъяснение высших судов не поможет арендатору. С другой стороны, он внутренне противоречив. По нашему праву, если собственник отказался от права собственности.он остаётся собственником, пока другое лицон не приобретёт ПС. С юридической точки зрения давностный владелец всегда владеет имуществом чужим(?). Значит, есть возможность виндикации. Из этого вытекает, что добросовестность всегда необходима.

Цель была – избавиться от приписываемой законом добросовестности. Суды решили выхолостить содержание этой статьи. У судов эта позиция не нашла поддержки. Поэтому в СПб в случае владения памятником культуры не подлежащим приватизации, когда пытаются легализовать приобретение через приобретательную давность, люди получают отказ по причине отсутствия добросовестности.

Пару лет назад, но до появления этого постановления. В 90-е бандиты похитили и убили крупного предпринимателя,а сотрудники уголовного розыска посадили своего оперативника в засаду на квартиру. Он так сидел в этой засаде, бандитов нашли, посадили, а он так и продолжал сидеть. Факт смерти предпринимателя зафиксирован не был. Оперативник вместо него платил по счетам, поселил туда свою жену, родил детей, уволился из полиции. Так бы его никто и не трогал, но он обратился в суд с требованием признать его собственником по приобретательной давности. Ему отказали со ссылкой на то, что у него не было добросовестности и поставили под сомнение открытость. Но если бы тогда бьыло Постановлекние 10\22, он мог бы сослаться на этот пункт.

Интересно, что сейчас в проекте изменений ГК РФ в новой редакции статьи о приобретательной давности реквизит добросовестности вообще убрали. Любое владение со временем приобретёт право собственности. Введут два вида приобретательной давности: как сейчас – способом, не подразумевающим противоправности, а 30 лет – для самоуправно захваченной собственности. Неизвестно, пройдёт ли эта статья ГД или нет.

Коновалов заявил, что исключение добросовестности из статьи не значит, что она не нужна, так как у нас установлен в гражданском кодексе который там появилдся с весны этого года.

Можно ли принимать во внимание те сроки приобретательной давности, которые текли в советское время?

Поскольку с введением в действие закона О собственност и в СССР в 1990 году, утратила силу статья ГК РСФСР 1964 года, действует приобретательная давность. ПД появилась в последние годы существования СССР, потом этот институт оказался имплементирован в российское гражданское право.

Сейчас ситуация запутается ещё больше,если будет принята новая статья о приобретательной давности.

Если этот вопрос интереует, то у АД была статья в Вестнике Арбитражного Суда о ретроактивности действия новеллы о приобретательной давности.

Приобретение права муниципальной собственности на муниципальную недвижимость.

Ст. 225 ГК РФ – орган местного самооправдления(В Москве и в СПб – уполногмоченные органы субъекта РФ) выявляют на своей территории бесхозяйные объекты недвижимости. Они выступают потом с заявлекнием о принятии на увчёт бесхозяйного объекта недвижимости. Через год после появления этой отметки, субъект её инициировавший, может обратиться в суд о признании мсуниципальной или государтвенной собственности на этот объект недвижимости. При этом, бесхозяййная вещь, не признанная, можент быть приобретена в силу приобреталеьной давности. ПРОВЕРИТЬ!

Предварительная постановка на учёт бесхозяйной недвижимости и посдедующий отказ судов в признании ПС не являются необходимым условием для ПД этого объекта.

Когда эта норма вводилась, то идея была, что если объект недвижимостизаброшен, то он является бесхозяйным. Если он является бесхозяйным:

1) Бесхозяйная недвижимость приобретается местным муниципалитетом для своих целей, например, для размещения беженцев. В Москве и СПб эти функции передали городской администрации. Если государству нужно, оно имеет право забрать. Если для общественных интересов этот объект не представляет интереса, надо дать приобрести его по ПД.

2) Если муниципалитет интереса не проявляет, на учёт не тавит, то можно признать ПС по приобретательной давности, то можно использовать приобретательную давность.

После появления этого пункта стали срочно в СПб выявлять бесхозяйные объекты, нашли около 1500.

Что такое бесхозяйное недвижимое имущество?

Имущество, собственник которого неизвестен или от которого собственник отказался, если иное не предусмотрено законом, либо которое не имеет собственника.

Если мы обратились в реестр и узнали, что у объекта есть собственник. Это имущество бесхозяйное? Оснований для признания его бесхозяйным нет. Собственник известен. Обратился к собственнику, почему не ремонтируешь? – Денег нет. – От права отказываешься? – Нет, вдруг пригодится.

Если право не зарегистрировано, надо помнить, что система регистрации у нас введена в 1997 году. На самом деле, далеко не на все объекты ПС зарегистрировано. Незарегистрированные права всё равно признаются существующими, если они возникли до введения в действие Закона о регистрации. Здесь можно узнать, кто собственник. Или есть документы. Или в порядке особого производства можно установить основания и то, что лицо является собственником.

Получается, что бесхозяйным может считаться объект, на который право собственности не зарегистрировано и собственник неизвестен. Другой вариант скорее фантастический – собственник сам отказывается от своего права собственности.

При этом, в Постановлении 10\22 признание приобретения судом в муниципальную собственность не может служить отказом для основания в отказе в иске.

Если государственные или муниципальные органы проворства не проявят, то фактически заселившиеся туда лица, которые о нём заботятся. Здесь добросовестность будет пониматься как забота об объекте, которому никому не нужен. Будет идти приобретательная давность.

Приобретение ПС от неуправомоченного отчуждателя.

Сейчас мы рассмотрим последний из первоначальных способов приобретения ПС. Это приобретение ПС от неуправомоченного отчуждателя. На самом деле, чтобы понят ь, что это такое и чем это отличается от родственного ему института приобретательной давности, мы должны посмотреть как о нём говорят в зарубежной доктрине.

Французы говрят, что это тоже приобретательная давность, но приобретательная давность мгновенная. Можно владеть один юридичекский миг, одну юридическую секунду и приобрести при определённых суловиях ПС.

У немцев и наших дореволюционных авторов был популярен термин «квалифицированное завладение».

При определённых условиях, получив владение от лица, которое было не в праве отчеуждать вещь, можно стать сосбвтенником с момента получения владения, без приобретательной давности. Но только при наличии определённых условий.

Этот способ приобретения ПС в российском праве традиционно связывается со ст. 320 ГК РФ, в которой говорится об условиях, при которых невозможно виндицировать вещь у добросовестного приобретателя. Даже сама формулировка в абз. 2 п. 2 ст. 320 ГК РФ связана с отсыылкой к ст. 302 ГК РФ. Вот это положение а 2 п 2 ст. 320 действует только с 2005 годоа. До 2005 года ограничение виндикации от недобросовестного приобретателя было, но последствий законодатель не писал.

В ЛГУ считали, что если истребовать нельзя, то приобретатель собственник. Московские коллеги с этим не соглашались и говорили, что ПС добросовестный приобретатель получит ПС в момент отказа от удовлетворения иска. В проекте ГК РФ воспроизводится эта старая точка зрения москвичей.

Идея защиты добросовестного приобретателя построена на следующих предпосылках:

В обороте далеко не всегода есть возможность проверить, является ли собственником продавец лили иное лицо. Если быф защиты добросовестного приобретателя не существовало, никтьо из нам не был бы уверен в нерушимости своего приобретения. В западных странах существует защита добросовестного приобретателя. Но поскольку эта защита является очевидным нарушением ПС, то защита добросовестного приобретателя почти никогда не является безусловной. В тех случаях, когда он не защищён, ему надо ждать приобретальную давность. До этого собственник может вернуть себе утраченное владение. Поэтому чтобы исключить дискуссии о ст. 302 ГК РФ, законодатель снаачала ввёл норму п. 2 ст. 223 ГК РФ. Если на основании ничтожной сделки внесена регистрационная запись, то она имеетнерушимый характер. Происходит конвалидация, исцеление недействительной сделки.

Если внимательно посмотреть содержание ст. 168 – сделка, не соответствующая закону, ничтожна, или оспорима, или действительность. То есть закон такую возможность предусматривает.

Но эта действительность не сама по себе, а в раках сложного юридического состава. Скловский, «Дикому рынку – дикий закон». Но на самом деле, он дал неадекватное толкование. Сделка, заключённая с нарушением закона может иметь разщные последствия.

Изначально в ст. 223 говорили о движимых и недвижимых вещах. Потом движимые вещи убрали. Но суды пересмотрели – эта норма применяется и при спорахпри правах на движимое имущество, Постановление 10\22. Вообще есть вопрос, может ли быть аналогия в вещных правах. Это противоречит принципу принудительной типизации.

Ст. 302 ГК РФ, она сформулирована весьма своеобразно. Сбственник вправе истребовать с приобретателя имущество, когда. Значит, мы можем вывести те случаи, из которых виндикация невозможна.

Обучно обсуждают 1 и 2 пункты, не обращая внимания на п. 3. Значит, у недобросовестного деньги и ценные бумаги истребовать можно. Но возникает проблема тождесва вещи. Деньги и енные бумаги определяются родовыми приз0наками. Если можно доказать, что именно эти купюры выбыли из моего владения, то истребовать это возможно. Эта логика можэет быть применена и к металлу, маслу, зерну, если сможешь доказать.

В результате анализа содержания ст. 302 ГК РФ мы получаем список нужных элементов:

1) Двусторонняя отчуждательная сделка – которая во всём хороша, кроме права отчуждателя наотчуждение вещи. Если АД продаст микрофон какому-то другому лицу, которое не знает и не может знать, что АД не свялется сосбвтенником микрофона. Недобросовесстний отчуждатель передаёт добросовестному приобретателю вещь. В таком случае применяется ст. 302 ГКЕ РФ. Ведь Университет сам предоставил микрофон. Но представим, что АД не был собственником и был при этом недееспособным, то есть у сделки был второй порок. Первый порок исцеляется добросовестностью, но недееспособность исцелена быть не может. В таком случае добросовестный приобретатель не сможет защититься от виндикации. Когда законодатель в ст. 223 ГК РФ писал про нерушимость записи, он имел в виду ковалидацию сделки, но она возможна только в случае отсутствия других пороков.

2) Приобретение не от собственника – возможно приобретение от собственника при том, что со сделкой возникнут проблемы. На имущество наложен арест, но приобретатель об этом не знает, потому что запись в реестр внести не успели. Или собственник продаёт квартиру, а окажется, что на момент совершения сделки собственник недееспособен и не отдаёт отчёт в своих действиях в момент совершения сделки. Далеко не всегда очевидно, что собственник, с которым имеешь дело совершаешь сделку, которая нормальная. Ст. 302 ГК РФ применяется только в случае, если 3 лицо, а не собственник продаёт вещь, не имея на это никакого права

3) Возмездность – п. 1 ст. 423 ГК РФ

4) Выбытие объекта из владения собственника по его воле – если лицо А продаёт лицу Б вещь собственника С. Например, когда гражданина долго били, чтобы он подписал договор купли-продажи, а потом выяснилось, что квартира продана 3 лицу, то можно виндицировать

5) Передача владения от неуправомоченного отчуждателя добросовестному приобретателю. Тут принцип традиции – в момент передачи, а не заключения договора. При заключении договор купли-продажи на микрофон, даже если мы оговорим, что ПС переходит с момента заключения договора, а не передачи вещи, то она не будит считаться добросовестным приобрнетателем, так как вдадение ещё не перешло. С недвижимостью всё спорно.

6) Добросовестность приобретателя. Для добросовестности в смысле 302 ст споров быть не может.Добросовестный приобретатель – тот кто не знал и не мог знать о неуправомоченности отчуждателя. Можно заострить внимание на такой маленькой детали, у нас законодатель говорит «не знал и не мог знать», иногда в разъяснениях «не мог и не должен». Если мы говорим, не должен знать, то мы используем критерий поведения нормального, разумного участника оборота. Получил выписку из реестра прав на недвижимость – никаких больше усилий не нужно. «Не мог знать» - надо использовать все возможности, чтобы узнать верна ли запись. Подозревать, следить за историей недвижимости, опрашивать соседей. Это «мог» требует сверхусилий, причём, непонятно до какого предела.

7) Регистрация перехода права собственности – этот реквизит вытекает напрямую из а 2 п 2 Ст. 223 ГК РФ, но иногда можно встретить утверждения, что регистрация необязательна. Но надо помнить, что у нас действует принцип внесения. Любое право возникает только после его внесения в реестр, поэтому говорить так нет оснований.

Теперь перейдём к рассмотрению всех этих элементов по – отдельности.

Двусторонняя отчуждательная сделка.

Здесь можно сослаться на Постановление КС РФ № 6-П от 2003 года, по защите добросовестного приобретателя. Поскольку ст. 168 ГК РФ не связывает неизбежно факт с оспоримостью и недействительностью, возможны и иные варианты развития событий. Смысл этого Постановления КС РФ, который привёл к появлению а 2 п 2 ст. 223. Представим, 90-е лицо А передаёт лицу Б вещь во исполнение ничтожной сделке. Перепродают лицу, которое является добросовестным возмездным приобретателем. Потом А решает вернуть себе вещь. Обе сделки ничтожны, значит, право собственности не перешло. Была ситуация: если откажут в иске на основании того, что приобретатель добросовестный, то он не приобретёт ПС. В такой ситуации собственники шли по следующему пути: лицо А предъявлет иск к лицу С с иском о применении последствий недействительности сделки. Казалось, парадокс, ведь А – третье лицо сделки. Но есть указание, что требование о недействительности делки может быть предъявлено третьему лицу. Иногда цлую цепочку сделок таким образом «раскручивали» назад. Это был явно обход закона. Ещё в 1998 году ВАС разъяснил, если невозможно виндицировать, то нельзя применить и эту реституцию. Но это судебное толкование не было поддержано судами общей юрисдикции, не было у него и оснований в законе.

В результате понадобилось это постановление КС, который не признавая добросовестного приобретателя собственником, сослался на положение Конституции о защите права собственночсти, против собственника. Другое: реституции я требовать не вправе, но и виндицировать в силу ст. 302 ГК РФ не могу. Был вопрос, что делать, если такую вещь самоуправно отнимут. Даже если признать, что собственник несёт уголовную ответственность, то вещь его. Поэтому роль Постановления КС РФ велика – в результате тех оснований, о которых мы говорили, лицо становится собственником.

Когда собственник не может виндицировать у добросовестного приобретателя, он перестаёт быть собственником. Это происходит в момент исполнения сделки. Бывший собственник тогда может требовать возмещения убытков от виновника произошедшего.

Приобретение не от собственника.

Ст. 302 ГК РФ действует только в ситуации, когда есть лицо А, которое продаёт или обменивает лицу Б вещь, которая принадлежит лицу С. Если отчуждает собственник, который в данном случае не имеет права отчуждать, тогда ст. 302 ГК РФ не применяется.

Это возможно по недействительному или незаключённому договору. Незаключённый договор – ноль в юридическом смысле. Никаких специфических последствий, связанных с нешими действиями не возникает. Возникает незаконное владение моей вещи. При незаключённости договора предъявляется виндикационный иск, но противопоставить ему ссылку на ст. 302 ГК РФ невозможно.

Пример: ИНФ П № 126, суд решает, что сделка недействительна, тогда будет иск о последствиях недействительной сделки. В Постановлении 10\22 суд, если что сам переквалифицирует.

Когда договор незаключён, его вообще нет. Если же договор недействителен, то в нём есть порок – формы, субъекта, воли. Во всех этих случаях речь идёт об иске о последствиях недействительности. Последствий недействительности быть не может, потому что нет самого юридического факта. Ничтожная сделка – мертворожденный ребёнок, оспоримая – больной ребёнок. Если экстраполировать на незаключённый договор, то это мнимая беременность.

Что касается иска о применении последствий недействительности сделки, в!26 ИФ обращается внимание на то(п. 2) при рассмотрении иска о последствий недействительности сделки, правила ст. 302 не предъявляется. В этом письме сформулированы и другие особенности этого иска. В частности, вообще не надо доказывать своё право. Из самого факта недействительности сделки мне его вернут. Мы уже приводили пример про санаторий, когда при столкновении этих двух исков надо удовлетворить виндикационный иск, потому что он личный. А иск о последствиях недействительности сделки – он подобен деликтному.

Когды возможно приобретение от собственника, что он неуправомоченный отчуждатель, 302 ст. ГК РФ не должна применяться ни при каких ситуациях. Если обратить внимание на отдельные составы недействительности сделок, сама возможность потребовать признания сделок недействительными невозможна, если приобретатель не знал и не мог знать о том, что сделка должна быть недействительна. Законодатель защищает добросовестного приобретателя. Здесь нет общего принципа защиты добросовестности применительно к разным составам. Законодатель в каждом случае оговаривает отдельно.

Возмездность сделки по отчуждени.

Возмездность – встречное предоставление. При этом, в ИФ № 126 и в Постановлении 10\22 указыываетсяф, что приобретатель считается возмездным, если к моменту предъявления виндикационного иска встречное предоставление уже полностью исполнена. Если приобретатель добросовестный, но он оплатил часть суммы, то вещь у него изымут со всеми вытекающими отсуда последствиями.Он ещё не расплатился. Но эта точка зрения небесспорна. Законодатель не саязывает приобретение права собственности с фактом уплаты полной стоимости. Получается, что положение добросовестного приобретателя хуже, хотя никто не говоритЭ что оно упречно.

Имущество в качестве вклада в уставный капитал признаётся возмездным приобретением. Корпоративные права в управлении, право на дивидиенды, право на часть ликвыидационного остатка. Вместо своего вклада лицо, внесшее этот вклад приобретает корпоративные права участия, предполагается, что это возмездное приобретение. Это не касается ситуации, когда публичноправовое образование передаёт имущество унитарному предприятию, так как УП имеет ограниченное вещное право и собственником его быть не может.

Бремя доказывания возмездности приобретения лежит на приобретателе. Сам по себе факт заключения договора купли – продажи ни о чём не говорит, он не является добросовестным приобретателем в смысле 302 статьи.

Сама по себе возмездность приобретения никак не характеризует приобретатея как добросовестного, если при должной осмотрительности лицо могло усомниться в отчуждателе.

Выбытие объекта из владения по воле собственника или лица, которому собственник передал владение

1) Собственник сам передаёт имущество по недействительной сделке. В Письме 126 указывается, что сама по себе недействительность сделки не предрешает вопроса, по воле или против воли выбыло имущество собственника. В примере по дарению имущества между ЮЛ получается, что имущество передаётся по воле собственника. Если же гражданина избивали, чтобы он продал, то сделка оспорима в связи с пороком воли.

Ничтожные сделки недействительны с момента совершения без признания таковой судом. Оспоримая сделка недействительна в силу признания таковой судом. Если сделку в суд не оспорили, то она будет считаться действительной. Если истец доказывает своё право, ссылаясь на факт совершения сделки, то даже если для суда очевидна оспоримость этой сделки, то суд обязан удовлетворить иск, потому что ответчик не захотел это сделать.

Если сделка будет оспорена, то её последствия уничтожаются с обратной силой или на будущее время? Если лицо А продало под угрозой насилия квартиру лицу Б, которое лицу С её перепродало, так как оно добросовестный приобретатель. Если решение оспоримости будет на будущее время, то получится, что А у С уже не сможет получить имущество, потому что решение на будущее время. Если обратная сила, то будет возможность виндицировать квартиру. У немцев 2 вариант. У нас такой статьи нет, прямо законодатель е высказался.

В комментариях можно встретить такое рассуждение, что раз не высказался, то только на будущее. Но на самом деле, потренируем логическое мышление. Сравним ст. 166 п 1 и 167 п 1. Недействительные сделки, которые бывают ничтожныче и оспоримые, недействительны с момента совершения. У нас просто не выделена отдельная статья, как у немцев.

Гос-во передаёт УП объект недвижимости, который по разрешению собственника отчуждает вещь 3 лицу. Собственник наделил унитарное предприятие имуществом по собственной воле, имущество он передать хотел, пользоваться разрешил, пусть собственник за своё поведение и отвечает.

Информационное Письмо № 13 1997 года: город произвёл отчуждение нежилого помещения, приобретатель перепродан ИП, потом выяснилось, что оно не должно быть приватизировано. Город виндицирует, приобретатель сослался на 302 статью. Городская администрация пыталась доказать, что имущество города выбыло вопреки его воле. Но здесь оно выбыло по воле, ведь чиновники представляют государство.

 

Каковы последствия ситуации когда гендиректор производит отчуждение имущества без согласия коллегиального органа, или назначен с нарушением норм корпоративного права. Ни в 126 ИФ, ни в Пост 10\22 не вошло разъяснение как действовать в таких ситуациях.

Теория Директора – воля гендиректора, воля ЮЛ.

Иные теории ЮЛ – воля ЮЛ не сформировалась, значит, имущество выбыло не по воле.

 

В 126 Инф П есть сюжет: один ИП передаёт другому холодильную установку, тот её отчуждает 3 лицу как свою. Этот другой- добросовестный возмездный приобретатель. По воле ли выбыло имущество? С точки зрения УП это хищение. С точки же зрения Гражданского права – это выбытие вещи по воле собственника. В этом конкретном казусе приобретатель не успел заплатить. Успел бы – мог бы защититься ст. 302 ГК РФ.

С точки зрения ГП ситуация, когда лицо доверенное ему имущество перепродаёт, эта ситуация является выбытием вещи по воле собственника. Это римская culpa in elegendo – ошибка в выборе.

Посмотреть судебные акты, о которых шла речь.

 

Выбытие вещи из владения собственника по его воле. Соответственно, мы выяснили, что подобного рода ситуация может иметь место либо когда собственник передал вещь во исполнение недействительной сделки, в которой нет порока воли, либо вещь была передана во исполнение незаключённого договора, то есть такого которого нет как ЮФ. Ещё один случай – собственник передал имущество субъекту ограниченного вещного права, а этот субъект производит отчуждение третьему лицу. Ещё – на основании договора аренды, ссуды. Во всех этих случаях собственник переаёт владение вещью добровольно. В дальнейшем приобретатель, который не приобрёл ПС, возмездно отчуждает её третьему лицу. Вещь эту он отчуждать не в праве. Здесь может возникнуть фигура добросовестного возмездного приобретателя. Прежний собственник переасатёт быть таковым с момента, когда ПС приобретате добросовестный приобретатель.

 

У нас в ГК РФ нет определения владения. Например, каким образом мы владеем квартирой,в которой не находимся в данный момент. О чём свидетельствует забор или его отсутствие вокруг земельного участка и т.д.

 

Собственник вселяет в свою квартиру по договору найма жилого помещения гражданина или группу граждан. Потом эти жильцы, подделав документы и, возможно, вступившись в сговор с органами регистрации, отчуждают квартиру 3 лицу, а потом скрываются. А в одном случае вообще под паспортом умершего гражданина представлялся покупателю. Потом собственник спохватился – в реестре –то не он стоит. Он стал истребовать квартиру из чужого незаконного владения. Суд первой инстанции встал на сторону ответчика, по мнению других судов выяснилось, что прав истец. В обоих случаях ВС РФ встал на сторону истца.

Если понимать владение квартиры как чисто фактическое состояние, то получается – владение чисто фактическое господство. Собственник сам вселил жильцов, чем предоставил им возможность приводить туда покупателей и выдавать себя за собственников. Тут тогда то же самое, что в случае с перепроданным холодильником.

Но ВС рассматривал, на основании чего внесены записи в реестр, а не на волю собственников вселить. ВС решил, что поскольку регистрационная запись появилась в результате подлога, то это надо квалифицировать как выбыти объекта недвижимости против воли собственника. Такая логика привела к признанию того, что исключённый из реестра собственник вправе требьовать возврата объекта недвижимости и внесения записи в реестр.

 

Получается, что владение недвижимостью – это наличие видимости права. Квалификация была как виндикационный иск. При этом, они обращали внимание на то, каким образом появились изменения в реестре прав на имущество и сделок с ним.

Ситуация, когда ответчкик в реестре является собственником, однако такая запись не порождает права собственности, поскольку у неё отсутствуют основания.

 

Если посмотреть, как раньше законодатель определял значение регистрационной записи, то можно было опираться только на указание в законе прав на недвижимость. Рчь шла о презумпции того, что зарегистрированный предполагается собственником.

Сейчас есть статья 8.1 ГК РФ – лицо, указанное в госреестре признаётся правообладателем, пока в установленном законе порядке не внесена запись об ином. Сначалав проекте было слово «является». Изменили – запись сама по себе создать право собственности не может.

Что же она порождает? Видимость права. Но ведь, логически рассвуждая, владение движимым имуществом – тоже видимость права. Раз я владею телефоном, то мы делаем вывод, что я собственник. В этих случаях ВС защищает права истца, а не ответчика. Если это стало возмоджным при попустительстве собственника – по его воле, если же имели место подделка или подлого, то против его воли.

В этихрешениях ВС РФ нашла отражения мысль, подробно разработанная в гермиании и Австрии, - идея книжного владения. Идея в том, что видимость права не всегда совпадает с правовым положением. Для объекта недвижимости эта видимость созда1ётся состоянием внесённости в реестр. Это позволяет понять, кто считается правообладателем на данный момент времени. Конечно, ВС ушёл от прямого указания на то, что он считает владением недвижимостью. Но понятно, что он имеет эту внесённость в реестр.

Тогда вопрос – как может выйти при такой трактовки владения выбытие имущества помимо воли. Недействительная сделка или незаключённый договор.

 

Договор поручения. Доверитель поручает продать по максимально выгодной цене продать свою квартиру своему племяннику. Доверенность – на все действия, допускающие представительство. А тот подарил любовнице. Но дарение должно быть указано отдельно. Сделка недействительна, но имущество выбыло по воле собственника. Если дальше будет отчуждение возмездному приобретателю. Здесь виноват собственник, который узко сформулировал поручение, но очень широко – содержание доверенности.

 

А однажды органы регистрации дважды за разными лицами зарегистрировали право сосбвтенности на один и тот же объект. Был вопрос, как квалифицировать иск. Был вопрос по исковой давности тоже. Такие оплошности тоже могут иметь место.

Передача владения приобретателю.

Когда мы пытаемся выяснить, что такое пеередача, мы увидим, что к объектам недвижимости наш законодатель сформулировал это невнятно. Часто случается, когда отчуждается какой-нибудь ангар в ЛО или участок с котлованом. Выезжать сторонам зимой не хочется. Люди подписывают передаточный акт в офисе. Состоялась ли передача? Эта проблема была уже в римском праве. Римляне обходили участок по периметру или с возвышенности осматривали его весь. В позднем римском праве появились уже передаточные акты. Поэтому немецкие юристы при рецепции римского права решили, что это и есть передача. Книжку передать можно. Земельный участок нет. Из – за неочевидности того, что является владением недвижимости в физическом смысле, в постановлении 10\22 имможно увидеть, что передача владения не является обязхательным реквизмитос при производном способе передачи ПС. Тем более, для объектов недвижимости.

Когда ПС происходит безх фактического вручения надо считать, что приобретение состоялось. В ИФ 126 прямо оговаривается, что если объект недвижимости передан при подписании передаточного акта без самой передачи, то это ещё не считается добросовестным приобретением. Это спорно. От регистрационной записи же всё равно никуда не деться – ПС возникает с момента внесения регистрационной записи.

Добросовестность.

Исходя из буквального толкования закона, предъявляются очень строгие требования к добросовестности приобретателя. Это тот, кто не знал и не мог знать об управомоченности прриобретателя.

Некоторые критерии есть в 126 ИФ:

1) Афеллированность – п.8 ИП 126 – суд учитывает родственные и иные связи лица, совмещение долдностей в организациях, родственные и иные связи между ними. А вместе учились на юрфаке – афелированность? Все эти факторы сами по себе не могут предрешить добросовестность или недобросовестность. Допустим, гражданин внёс чужой объект в уставный капитал – это добросовестное приобретение для ЮЛ, тк взамен вносящий получает корпоративные права. Но если он вносит в капитал ЮЛ, которое он учреждает. И он и ЮЛ добросовестны, хотя личная связь между ними несомненны. Даже если родственники, из самого факта родства не вытекает недобросовестность приобретателя

2) Если совершению сделки сопутствовали обстоятельсвта, которые должзны были вызвать сомнения покупателя, в том числе, заниженная цуена. Размытый критерий. На рынке каждый стремится купить дешевле. А если продавцу орчень нужны деньги, он может занизить цену. Это нормально сточки зрения оборота, но в суде может вызвать сомнения в добросовестности приобретателя. Но цена – лишьодин из критерием. Ещё можно найти такое основание, порочащее добросовестность: сделка приобретателя с отчуждателем замыкала с собой цепь быстро совершённых продаж. По мнению наших судей мы недобросовестны, потому что не подумали, почему каждый из приобретателей быстро стремится перепродать объект. Проблема в том, что в выписке из реестра этого не будет. Надо приложить дополнительные усилия. Поэтому непонятно, когда можно сказать, что все необходимые усилия приняты. У суда есть свобода манёвра – он всегда может сказать, что не все усилия были приняты

В Постановлении 10\22 подробно решается вопрос о распределении бремени доказывания. Когда студентов да и многих практиков спрашивают, кто должен доказывать добросовестность или ист ец приобретает презумпцию добросовестности, то все вспоминают, что добросовестность предполагается. Но на самом деле ещё в 1998 году ещё в отменённом постановлении № 8. В смысле 302 статьи доказывать добросовестность должен приобретатель. Обосновывалось это практическими соображениями. Собственник, виндицирующий у 10 приобретателя в цепочке, понятия не имеет об обстоятельствах приобретения. Если возложить бремя доказывания на приобретателя, то он сможет это сделать, доказав, что он предпринял все необходимые усилия.

В постановлении 10\22 – приобретатель признаётся добросовестным, если он не знал и не должен был знать об управомоченности продавца, в частности,предпринял все разумные меры для отчуждения имущества. Если право собственности не было зарегистрировано или имелаь отметка о судебном споре, то приобретатель недобросовестный. Но при этом получение выписки из реестра, в которой говорится, что он является собственником, сама по себе не может подменить это доказывание.

Собственник может указать, что приобретатель должен был усомниться в праве приобретения имущества. 302: выписку получил, соседей опросил, цена около рыночной. Истец говорит: это звучит неубедительно, не выяснил же цепочку предыдущих сделок. Поэтому истец может попытаться обрушить систему сделок, которую выстроил ответчик.

Отказ высших судов от применения презумпции добросовестности участников ГПОТН к ситуации неуправомоченного отчуждателя н етолько противоречит том, что это общая презумпция, но и статье по ответственности продавца (ст. 451 ГК РФ). Если возмездное отчуждение, то будут применяться правила купли