Совершенствование метода оценки недвижимости путем учета факторов, быстро развивающего города (г. Астана)Астана – город, где проявились возможности современной архитектуры. Основной идеей застройки Астаны является воплощение в архитектуре сочетания рациональности Запада и изысканности Востока, грандиозности Европы и оригинальности Азии. В строительстве города, в изменении его облика применялись самые передовые технологии и инновационные методы искусства градостроительства 21-го века. Всемирно известные архитекторы воплощали здесь в реальность свои лучшие проекты. Плацдармом для этого стал левый берег реки Есиль, который до недавнего времени пустовал. На совершенно необжитой территории, где раньше колосилась высокая степная трава, стали возводить великолепные здания новой столицы. Астана словно цветок, выросла и расцвела посреди знойной степи. Маленький провинциальный городок 90-х годов всего за каких-то десять лет превратился в ультрасовременную столицу нового независимого Казахстана. Быстрый темп развития города требует постоянного учета новых современных факторов, которые так же влияют на стоимость недвижимости. С развитием городов увеличивается население, меняется инфраструктура, меняется архитектура, появляются магистрали, увеличивается уровень жизни населения. Все эти факторы в той или иной форме учитываются при оценке недвижимости, но не достаточно точно. Например, ввод в эксплуатацию Малого транспортного кольца позволит довести пропускную способность перечисленных магистралей до 90 тыс. автомобилей в сутки. Протяженность «Малого» составляет 35 км и включает 16 транспортных развязок, путепроводов и мостов. На сегодня уже построено 20,5 км дорог и введено в эксплуатацию 8 инфраструктурных объектов. В настоящее время ведется строительство Западного полукольца общей протяженностью 15,6 км. В текущем году обеспечен проезд транспорта от Кургалжинской трассы до ул. Сейфуллина с выходом через улицы Ардагерлер и Ақан сері до пр. Тлендива. В следующем году будут осуществлены озеленение вдоль дороги, обустройство местных проездов и укладка 2 слоев асфальтобетона. Общая протяженность моста с 8 полосами движения составляет 225 м, ширина 36 м. Пропускная способность - 90 тыс. машин в сутки. На рисунке мы можем увидеть, потоки транспортных средств по улицам города Астана.
Рисунок 5. Транспортные потоки по 13 магистрали г. Астана
С каждым годом увеличивается численность города Астана. Численность населения города Астаны по текущему году учета составила 780880 человек, в том числе по району Алматы - 363545 (46,6%), по Есильскому району -103438 (13,2%), по Сарыаркинскому району 313897 (40,2%) человек. По сравнению с началом 2013 года общая численность населения города Астаны увеличилась на 2797 человек. Увеличение численности населения города Астаны получено в основном за счет положительного миграционного сальдо. За январь 2014 года естественный прирост населения составил - 1542 человека, миграционный прирост – 1255 человек. Исходя из выше сказанного, следует, что спрос на недвижимость растет.
Рисунок 6. Динамика численности населения города Астана
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. С июля 2013 года в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения.
Рисунок 7. Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения, в процентах к соответствующему периоду прошлого года, г. Астана
Исследования показали и выявили следующие данные: - относительно февраля в марте 2014 года снижение составило 11 долларов на каждый квадратный метр, или 0,5%; - сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 2-комнатные квартиры в кирпичных домах «старой» постройки, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов; - относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объёма предложения; - согласно прогнозам, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1%-1,5% в месяц. Следующим фактором современного быстро развивающего города Астана является световое загрязнение - изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В последнее время большое внимание уделяется ночному освещению улиц города Астана. Это многочисленные элиминации, большие прожектора и многое другое. В ночное время некоторые спальные районы города освещены как дневной свет, что вызывает у многих собственников недвижимости неудобства.
Рисунок 8. Ночное освещение улиц города Астана
Поэтому в данной работе предлагается более детально изучать объект оценки и получать более достоверную стоимости недвижимости. Для изучения объектов оценки в работе использовалась электронная карта города Астана с цифровыми данными об объектах.
Рисунок 9. Оцифрованная электронная карта г. Астана с атрибутивными данными об объектах
Результат исследования показал: 1. что учет этажности в оценке недвижимости требует иного подхода к оценке. Например, с появление с высотных жилых домов градация этажности должна учитывать освещенность объекта оценки, то есть нижние этажи дома более подвержены интенсивному освещению в ночное время, тем самым вызывая дискомфорт собственнику жилья. Верхние этажи менее подвержены такому фактору и плюс ко всему он обладает хорошим обзором, которые мы можем отнести к положительному фактору; 2. с появлением более оживленных магистралей вдоль жилых помещений, так же требует определенного учета в расчета стоимости недвижимости. Это связано с большой проходимостью транспортных средств, что вызывает не желательный шум и большую загазованность прилегающей недвижимости. Например, в сутки через мост по Турану проезжает около 70 тысяч автомобилей; 3. с увеличением уровня жизни населения во многих жилых кварталах для собственников недвижимости существует искусственный отрицательный фактор перезагрузка площади общего пользования транспортными средствами, то есть вся прилегающая площадь превращена в стоянку автомобиля. В настоящее время в Астане зарегистрировано 260 тыс. автомобилей - для сравнения в 2008 году было 155 тысяч автомобилей. При этом ежегодно вырастает объем транзитных потоков. На сегодняшний день в городе проезжает более 140 тыс. иногородних автомобилей. Исходя из этого, оценщики должны отразить в стоимости недвижимости данный фактор как понижающий показатель стоимости.
Исходя из вышеизложенного, предлагается совершенствование метода оценки недвижимого имущества, то есть введение новых поправочных коэффициентов в расчеты определения рыночной стоимости недвижимого объекта. Предлагаемые поправочные коэффициенты относятся к понижающим коэффициентам. То есть учесть факторы влияния на недвижимость путем отражения их на стоимости объекта. Первый поправочный коэффициент – 0,8 (на недвижимость расположенную в вдоль магистралей на расстоянии до 50 метров). Второй поправочный коэффициент – 0,8 (на объекты оценки максимально освященных в ночное время).
Рисунок 9. Зона действия понижающего коэффициента к стоимости недвижимого объекта Предлагаемый поправочный коэффициент действует на жилую недвижимость, так как он оказывает негативное влияние на собственников недвижимости. Так как радиус охвата негативной зоны 50 метров, данный поправочный коэффициент может действовать не на все жилые квартиры одного жилого дома. Коэффициент действует на квартиры с видом на магистраль, так как они более подвержены искусственному фактору воздействия шума, загазованности и избыточному световому освещению.
Таблица 8 – Рекомендуемые поправочные коэффициенты, для определения рыночной стоимости жилых квартир
Для определения рыночной стоимости недвижимого объекта, в частности для жилых квартир, предлагаемые поправочные коэффициенты, представлены в предыдущей таблице. Рыночная стоимость жилой квартиры с учетом предлагаемых поправочных коэффициентов.
|
