Кондоминиум и объект в составе кондоминиума

Особого рассмотрения требует такой объект недвижимости как кондоминиум. Этот термин появился в законе «О товариществах собственников жилья». Новый Жилищный кодекс отменил действие этого закона. Вместе с ним упразднил и термин. Однако не потому, что его введение оказалось ошибкой. Если внимательно вчитаться в определение, данное законом О товариществе собственников жилья, становится очевидным: таковым объектом является просто каждый многоквартирный жилой дом от момента ввода его в эксплуатацию. Даже не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартира. Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права – аренды, собственности, найма. Правда определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. Но было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, государство. С момента начала приватизации, то есть после вступления в силу закона О приватизации жилищного фонда, за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущем. Аналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещений. Таким образом юридические судьбы всех помещений одного и того же дома разлетаются каждое по своей собственной траектории. Многоквартирный дом перестает быть объектом единого права. Государство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственников. То есть сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же государство. Но строго говоря, и до этого, то есть до вступления в силу закона О приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума – каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, то есть было объектом отдельного права, а всем остальным, то есть домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообща. Но, если до закона О приватизации государство, пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашиваясь никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нанимателей.

Так или иначе, термин «кондоминиум» не упразднен, а заменен термином «Многоквартирный жилой дом». «Кондоминиум» остается неофициальным синонимом многоквартирного дома. Этим устранено еще одно недоразумение, имевшее широкое хождение. Закон «О товариществах..» требовал обязательной государственной регистрации кондоминиумов, и это у массы административных работников вызывало представление о том, что будто бы кондоминиум возникает с момента государственной регистрации. Но закон об этом не говорил, определение этого понятия не связывало ответ на вопрос является ли объект кондоминиумом с фактом его регистрации в этом качестве, что было совершенно справедливо – кондоминиум является кондоминиумом в силу физически существующих обстоятельств, то есть объективно в силу природы вещей, а не потому, что кто-то озаботился его зарегистрировать. Так автомобиль, является автомобилем сам по себе, не зависимо от того, зарегистрирован ли он и в каком качестве зарегистрирован в системе регистрации транспортных средств. Что же касается многоквартирного дома, требовать его регистрации, похоже, никто не собирается. Тем не менее это не устраняет проблему формирования его как комплекса недвижимого имущества.

Ввиду того, что подавляющее большинство жилищного фонда российских городов (в Санкт-Петербурге - 98.8%) - многоквартирные дома, можно сказать, что в недалеком будущем кондоминиум как форма управления недвижимостью будет доминировать в городах России.

Полезно иметь ввиду, что в международном понимании термина «кондоминиум» это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости.

· Кондоминиум - правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объекты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого.

В России этот термин отнесли не на правоотношения, а на объект правоотношений. Так возникла российская специфика его употребления. Но в просторечии и даже в нормативных актах можно ожидать появление этого термина, обозначающего и домовладение и коллектив собственников квартир, подобно тому, как другой термин, также обозначающий правоотношения – жилищно-строительный кооператив распространился и на коллектив его членов и на само здание, которым этот коллектив владеет.

Квартира в многоквартирном доме, взятая сама по себе, отдельно от дома, от общедомовых систем инженерного обеспечения, от земельного участка не может рассматриваться как объект материальной собственности и, следовательно, как объект полноценного управления, эксплуатации и тем более - развития. Как объект материальной собственности квартира может реализоваться лишь в том случае, если физически существуют стены, перекрытия, крыша, лестница и все прочее, составляющее «общее имущество» собственников таких квартир. То есть квартире для того чтобы существовать физически, необходимо физическое наличие дома, как дому для его существования в свою очередь необходим земельный участок. Таким образом, естественным с точки зрения природы собственности на такую вещь как квартира, является включение в состав права на квартиру доли в общем имуществе собственников квартир (и нежилых помещений), котором является многоквартирный дом в целом.

Таким образом вырисовывается конструкция правового состояния многоквартирного дома, состоящая из права исключительной собственности на каждую квартиру (нежилое помещение), и совместно-долевой собственности на ту общую материю, которая, не принадлежа в отдельности ни одной квартире (нежилому помещению), делает каждую квартиру материальным объектом.

Эта конструкция объективна, и только в случае правового и организационного ее оформления возможна полноценная реализация права собственности на квартиру.

Итак, кондоминиум в его российском понимании состоит исключительно из 2-х групп недвижимых субстанций:

- помещения, предназначенные для исключительного изолированного друг от друга пользования не связанными между собой субъектами права, и

- общее имущество, естественно находящееся в общем пользовании этих субъектов.

Сверх этого состав кондоминиума ничего в себя не включает. Названное пользование может быть реализовано через жилищный наем, аренду и собственность.

 

Описанный кондоминиум является Жилищным Кондоминиумом. Возможен и Производственный Кондоминиум, когда несколько самостоятельных производств делят между собой помещения единого комплекса зданий.

 

В мировой практике известен так называемый Арендный Кондоминиум, когда здание находится в собственности одного лица, которое сдает помещения в нем в аренду не менее чем двум арендаторам на условии, что определенную фиксированную часть прав и обязанностей арендодателя принимает на себя организованный коллектив арендаторов. Арендным может быть как Жилищный так и Производственный Кондоминиум.

Очень распространенной является форма Территориального Кондоминиума. Как правило, это форма правоотношений, которая устанавливается между собственниками небольших домовладений, расположенных на компактной территории. Предметом решения общих проблем является инженерно-транспортная и хозяйственная инфраструктура этих поселений, решение экологических проблем и норм поведения (режим использования личного транспорта, содержания скота и домашних животных, правила, направленные на соблюдение тишины и т.д.

 

Следует обратить внимание, что в данном контексте понятие «многоквартирный дом» не обязательно означает одно строение, и даже не обязательно группу строений под одним почтовым адресом. Из городской застройки это образование следует выделять, пользуясь общим подходом к формированию полноценной недвижимой вещи, то есть по признаку самодостаточности и автономности в хозяйственном и правовом отношении, не нарушающим эти же свойства соседней недвижимости. Поэтому возможны варианты рационального формирования такого объекта из группы строений, даже если каждое из них имеет собственный адрес; или, наоборот, «разбить» группу строений, имеющих единый адрес, на несколько объектов. Застройка, сформированная в период, когда действовала отмена частной собственности на землю, характеризуется весьма запутанной структурой землепользования, и межевание здесь, как уже отмечалось, подобно операции по разъединению сиамских близнецов. При этом естественно получаются объекты, самодостаточность которых в той или иной степени ущербна. Один объект не имеет автономной связи с улично-дорожной сетью, другому мало пространства собственного участка, чтобы гарантировать себе достаточный свет и воздух, через окна проникающие в его помещения. Практически все объекты «повязаны» общими инженерными сетями, и т.д. Чтобы компенсировать все это земельные участки вынуждено обременяют друг друга сервитутами самого разного содержания, в том числе и теми, которые не предусмотрены земельным кодексом. В случае, если два объекта плотно покрывают друг друга взаимным сервитутами, или даже, если только один из них таким образом покрывает другой, то возможно следует рассмотреть необходимость формирования для них единого участка, объединяющего их в один объект имущества, даже если их собственники настаивают на формировании раздельного имущества.

В отличии от обычного объекта недвижимого имущества многоквартирный дом имеет специфику, отражающуюся дополнительным соображением, которое следует учитывать при формировании его как обособленного объекта. Его домовладельцы представляют собой большое число людей, каждый из которых по своему представляет как рациональнее управлять домом, какие назначить параметры его содержания, благоустройства и развития и т.д. Чем больше их число, тем труднее процесс выработки решений, даже в случае их искреннего стремления сотрудничать в этом вопросе друг с другом. Можно с уверенностью сказать, что существует предел общего числа собственников многоквартирного дома, за которым они никогда не соберут кворум на своих собраниях и никогда ни о чем не договорятся. То есть слишком крупные многоквартирные комплексы рискуют оказаться просто принципиально неуправляемыми изнутри (собственниками) объектами, и вероятно следует задуматься о законодательном запрещении строительства новых и формирования из числа существующих объектов, превышающих определенные величины числа квартир. В общем случае, чем крупнее многоквартирный дом, тем проблематичнее организация управления им, чем мельче, тем проще.

Другой крайностью являются попытки минимизировать объект. До отдельного флигеля, особняком стоящего во дворе; до отдельной секции. Что касается возможности формирования обособленного объекта в границах секции жилого дома, следует пояснить следующее. Еще в период разработки проекта закона О товариществах собственников жилья было высказано опасение, что слишком крупный жилой комплекс по вышеназванным соображениям рискует оказаться неуправляемым. Но что делать, если уже построены многоквартирные дома, имеющие за тысячу квартир? Например дом-стена, идущий непрерывной лентой длиною с километр, или такие же дома, «оборачивающие» собою целый микрорайон, заворачивающиеся спиралями, синусоидами, меандрами и т.д.? Чтобы решить эту проблему была допущена возможность искусственного разделения единого объекта на ряд объектов. Но все же было высказано требование конструктивной независимости этих частей, минимальной из которых принципиально может быть единственная секция. И так, подобное решение допустимо лишь в вынужденных случаях, входящих в круг названных, но никак не по пожеланию, опирающемуся на какие-либо иные обоснования.

 

«Квартира или нежилое помещение», или, пользуясь терминологией законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, - «вторичный объект», это также не обязательно собственно помещение. Если кондоминиум включает в себя несколько флигелей, в одном из которых расположено единственное помещение, то этот флигель, в случае если он является отдельно стоящим, может с позиций правового состояния целиком рассматриваться как полный аналог помещению, хотя с точки зрения бытовых понятий он просто дом. Понятие «помещение» было раскрыто в законе О товариществах собственников жилья вместе с понятием «кондоминиум». Но это не снимает проблемы его трактовки, так как имеет место некоторое расхождение в понимании этого понятия в контексте юридической нормы и в быту. Так сотрудники ПИБов в паспортах домовладения, случается, в качестве помещений указывают колясочные, машинные отделения лифтов и подобное. Пустующие полости чердаков и подвалов также часто называют помещениями и на этом основании учитывают их в соответствующей системе кадастрового учета, вслед за чем и права на них. Помещением является то, что целенаправленно создано и служит изолированным объектом индивидуального самоцельного использования. То есть цель использования каждого помещения в доме индивидуальна и никак не связана с жизнеобеспечением других помещений в этом доме. Наоборот, каждое помещение является тем объектом, жизнеобеспечение которого обеспечивают все прочие элементы кондоминиума, то есть колясочная, машинное отделения лифта и другие. Чердак и подвал это обычные конструктивные части здания, имеющие в своем комплексе полости, часто значительные. Из-за наличия этих полостей их можно назвать дополнительными этажами – подвальным и чердачным. Но это технические этажи. В пределах этих этажей уже могут находиться помещения – мансарды на чердаках и как правило нежилые помещения разного назначения в подвалах. Это обычные помещения, по своему статусу ничем не отличающиеся от других помещений. В пределах этих этажей возможно создание нового помещения. Но основным ресурсом, используемым для этого является общее имущество домовладельцев, прежде всего пространство в котором оно будет создано, а также конструктивные элементы, которые окажутся задействованы. То есть правомочия принятия решения о создании его находятся у домовладельцев.

Комната в коммунальной квартире является помещением в составе помещения. Для нее коммунальная квартира является кондоминиумом. А для коммунальной квартиры, как и любой другой квартиры кондоминиумом является многоквартирный дом.

Существует потребность четко различать, что в помещении является исключительно его частью, а что является объектом общего имущества. В качестве критерия для ответа на этот вопрос можно предложить следующее. Если какой-либо элемент можно удалить без ущерба другому помещению и дому в целом, этот элемент является принадлежностью помещения. Так безболезненно для кого-нибудь можно снять штукатурный слой с капитальных стен и потолка, снять половые покрытия. Можно демонтировать ненесущую перегородку. Можно демонтировать всю водопроводную подводку (от стояков) и электрические провода. Однако надо знать, где остановиться. Надо иметь четкие представления о том, где и как проходит граница, отделяющая помещение от общего имущества. В отличие от границы земельного участка, подчиняющейся в основном планировочной геометрии, эта граница проходит в месте соприкосновения одних элементов с другими. Например, при демонтаже квартирной водопроводной подводки надо позаботиться о том, чтобы из места на стояке, к которому эта подводка была подключена, не хлестала бы вода. Следовательно, на месте этого подключения должно находиться запирающее устройство. По этому устройству и проходит граница имуществ в части водопроводной арматуры. Причем это устройство должно оставаться принадлежностью стояка, а не водопроводной системы помещения, то есть входить в состав общего имущества домовладельцев.

Что есть помещение и какие его элементы являются его принадлежностью, как и где проходит граница помещения должно устанавливаться проектной документацией и материалами инвентаризации. Предельная ясность в этом вопросе должна быть одной из самых важных целей, с которой разрабатываются эти документы.

 

При описании общего имущества домовладельцев Жилищный кодекс допустил ту же методологическую ошибку, которую ранее допустил Гражданский кодекс, а именно предпринял попытку дать определение этому понятию. перечислением всяких составляющих многоквартирного дома. В итоге еще до его принятия в прессе появились комментарии вроде следующего:

«Отдельная глава одобренного Правительством России проекта нового жилищного кодекса посвящена общему имуществу жильцов многоквартирного дома. В перечень попали лестничные клетки, лифты, крыша, а также технические этажи, подвалы и прочее. Чердаков в этом списке нет.»

Обращаясь к смыслу данного понятия, можно дать куда более конкретное и однозначное определение: «Общим имуществом домовладельцев многоквартирного дома является многоквартирный дом в целом за вычетом помещений.

Общее имущество домовладельцев находится в их совместно-долевой собственности. Каждому отдельно взятому помещению соответствует изначально определенная ему доля общего имущества. Как объект полноценной собственности (объект купли-продажи, наследования, залога, налогообложения и т.д.), каждое помещение рассматривается в нерасторжимой совокупности с этой долей. В соответствии с этой долей собственник помещения в обязательном порядке участвует во всех тратах, необходимых для эксплуатации, ремонта и развития данной общей собственности.

Здесь возникает вопрос: может ли в состав общего имущества входить помещение, расположенное в этом доме? Казалось бы – почему бы и нет. Но ответ неоднозначен и зависит от целевого назначения этого помещения. Если это помещение приобретено с целью обеспечения рабочего места органам управления многоквартирным домом, организации в нем подсобных помещений для лиц, занятых в эксплуатационном обслуживании дома, мастерской или склада для тех же целей, то оно может быть с составе общего имущества домовладельцев. Более того, такое помещение должно быть в составе этого имущества. Только при этом оно должно перестать числиться юридически как помещение.

Если это помещение используется с коммерческой целью, например, сдается в аренду, то содержание его в составе общего имущества домовладельцев крайне нерационально. Дело в том, что право общей долевой собственности на общее имущество домовладельцев обременено довольно существенными обстоятельствами. Во-первых, доли в этом имуществе фиксированы. Их нельзя по произвольной надобности пересмотреть, поделиться частью своей доли с соседом, уступить часть доли на строну. Если такое помещение приобретается для того, чтобы пополнить общее имущество домовладельцев, то все домовладельцы в меру своих долей принуждены будут принять в этом участие, хотя одним, возможно захочется большего участия, а другим оно будет не нужно вовсе. В ходе дел кто-то захочет отказаться от своей доли. Возможно возникнет резон привлечь в дело стороннее лицо. Кто-то продав квартиру пожелает оставить эту долю за собой. Но, если это помещение входит в состав общего имущества домовладельцев, все это будет с юридической точки зрения невозможно, хотя с точки зрения природы вещей этому принципиально ничего не препятствует, поскольку данное гипотетическое помещение никак в обслуживании помещений кондоминиума не участвует – содержать его и извлекать из этого прибыль является занятием посторонним для дела по содержанию дома. Возникает вопрос: к чему такие ограничения домовладельцам? В них нет смысла. Конечно все сообщество домовладельцев может приобрести помещение и основать в нем какое-то дело. Но неизмеримо рациональнее делать это не от лица, представляющего домовладельцев, а от лица пусть ровно тех же людей, но объединенных в параллельное товарищество, не связанное спецификой кондоминиумных отношений.

Также интересен вопрос о возможности вхождения в состав общего имущества для нужд управления и содержания этого имущества помещения, расположенного в другом доме. Тем более, что в иных случаях реальность другого варианта и не предлагает. Надо думать, что это ничему не противоречит. Выше мы указывали, что конструктивная схема объекта недвижимого имущества допускает нахождение отдельных частей, входящих в его комплекс, но расположенных вне границ его участка. Такое помещение может безраздельно принадлежать домовладельцам этого дома или в долях с домовладельцами иных домов. Но в том доме, в котором расположено это помещение, оно учитывается как полноценное помещение, со всем вытекающим из этого бремени его содержания.