Механизм управления недвижимостьюСуществует 2 подхода при реализации механизма управления недвижимостью: 1) Экономически-хозяйственный механизм реализации целей, т.е. формирующей целью системы является прибыль. 2) Социально-экономический - полноправным субъектом системы является человек, т.е. система его целей, потребностей является определяющей при создании того или иного бизнеса. Механизм управления - это практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство и любую социальную систему с целью достижения стоящих перед ней цели, задач. Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью: - Маркетинговый - следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг. - Системный - это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход - процесс - выход - обратная связь, внешняя среда). Функции системы управления в рамках системного подхода: Бизнес-коммуникация - это взаимодействие субъектов системы информатизации. Информатизация - обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью. Информация - это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах. Принципы управления недвижимостью могут быть объединены в 3 группы. 1 гр. Принципы, характеризующие требования к формированию системы управления. 1. Принцип обусловленности функций управления недвижимостью целями системы управления недвижимостью: Функция управления недвижимостью формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с потребностями и целями системы управления: - глобальная цель - получение прибыли; - управление качеством; - расширение рынка; - организационно-техническое развитие системы управления; - соц.развитие; - охрана окружающей среды; - безопасность деятельности. 2. Принцип первичности функций управления недвижимостью: Состав подсистем структуры управления недвижимостью: - организационная структура, требования к работникам, их численность зависят от содержания количества и трудоемкости функций управления недвижимостью. 3. Принцип оптимальности соотношений интра и инфра функций системы управления недвижимостью. Определяет пропорции м/у функциями направленными на организацию системы управления недвижимостью (интрафункций) и функциями управления недвижимостью (инфрафункций). 4. Принципы оптимальности соотношения управленческих приоритетов. Требует опережения функций управления на развитие недвижимости, по сравнению с функциями, направленными на обеспечение функционирования недвижимости. 5. Принцип резервирования. Каждый работник должен выполнять функции вышестоящего, нижестоящего сотрудника и нескольких работников своего уровня. 6. Принцип экономичности. Предполагает наиболее экономическую и эффективную организацию системы управления недвижимостью. 7. Принцип прогрессивности. Подразумевает соответствие системы управления недвижимостью передовым зарубежным и отечественным аналогам. 8. Принцип перспективности. Следует учитывать перспективу развития организации. 9. Принцип комплексности. Предполагает учет всех факторов влияющих на систему управления недвижимостью (СУН). 10. Принцип оперативности. Своевременное принятие решений. 11. Принцип простоты. Гласит, что чем проще СУН, тем лучше она работает. 12. Принцип научности. Разработка мероприятий по формированию СУН не должны основываться на достижениях наук и учитывать в области управления изменения законодательства, развития экономики в рыночных условиях. 13. Принцип иерархичности. В вертикальных разрезах СУН должна обеспечивать иерархичное взаимодействие между звеньями управления. 14. Принцип автономности. В вертикальных и горизонтальных разрезах СУН должна быть рациональна. 15. Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации. 16. Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели. 17. Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов. 18. Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения. 2 гр. Принципы информатизации СУН. Эти принципы можно разделить на: - управленческие: 1. Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления. 2. Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме. 3. Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности. 4. Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив. - системно-технические. Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем. - Организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем. 5. Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации. 6. Принцип подготовки персонала. 7. Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота. 3 гр. Принципы, определяющие направления развития СУН. 1. Принцип концентрации в 2-х направлениях. I. Концентрация усилий всех работников на решение основных задач. II. Концентрация однородных функций в одном подразделении. 2. Принцип специализации (разделение труда). 3. Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений. 4. Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования. 5. Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН. 6. Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН. 7. Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников. 8. Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.). 9. Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций. Современная концепция маркетинга это концепция ориентации деятельности на потребителя. Концепция маркетинга подразумевает осуществление следующих основных функций: 1) комплексное изучение рынка; 2) изучение изменения потребностей личных и общественных; 3) применение полученных знаний о рынке для создания эффективной системы управления недвижимостью. 4) правильная организация строительства и продажа объекта. При этом подходе участники рынка недвижимости решают следующие проблемы: 1) покупатель ищет для себя объект недвижимости с максимально полезными качествами с минимальной ценой. 2) продавец аналогичный объект хочет продать по максимальной цене. 3) задача работников муниципалитета - проверка чистоты сделки. В маркетинговый цикл включены следующие функции: 1. Планирование. 2. Регулирование. 3. Организация процесса маркетинга. 4. Учет, контроль. 5. Мотивация. Управление маркетингом недвижимости это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных качеств проектируемого объекта, либо комплексная система по реализации концепции маркетинга создаваемого объекта недвижимости. Процесс управления маркетингом недвижимости имеет следующую последовательность: 1. Исследование рынка. 2. Отбор целевых рынков. 3. Разработка концепции маркетинга. 4. Реализация маркетинговых мероприятий. 6,7. Девелопмент - это управление инвестиционным проектом, в сфере недвижимости. Включены следующие аспекты: 1. Выбор экономического эффективного проекта. 2. Получение всех необходимых разрешений. 3. Определение условий привлечения инвесторов. 4. Разработка механизмов и форм возврата кредита. 5. Поиск и привлечение инвесторов. 6. Отбор подрядчиков, их финансирование и контроль за работой. 7. Реализация создаваемого объекта недвижимости «Комбиинвест» - отеч. опыт. 8. Критерий эффективности управления недвижимостью. Эффективность - это отношение полезного эффекта (рез-т) к затратам на его получение. Наиболее простым способом анализа эффективности управления недвижимостью является отношение обобщающего показателя к ресурсам. Наиболее распространенный показатель - это отношение прибыли к ресурсам, используемым в процессе строительства, используются следующие коэффициенты: 1. Деловой активности. 2. Ликвидности. 3. Оборачиваемости и т.д.
|
