Анализ типа рыночной структуры рынка жилой недвижимости

Проведем анализ рынка жилой недвижимости на предмет его соответствия типу рыночной структуры. Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, ценовая эластичность спроса и предложения, наличие экономической прибыли, особенности конкуренции в отрасли.

1. На рынке жилой недвижимости присутствует много продавцов недвижимости: строительных компаний (на первичном рынке)- за 2009 год в Российской Федерации составляет 11 %, а за 2011 год 16% и домашних хозяйств (на вторичном рынке)-за 2009 год 89%, а 84% за 2011 год. Однако на вторичном рынке продавцы (домашние хозяйства), как правило, действуют не самостоятельно, а через посредников, которыми являются как мелкие индивидуальный предприниматель, так и средние риэлторские компании. По данным Российской гильдии риэлторов, только в г.Томске сертифицированных риэлторов (НГСР), на сентябрь 2010 года она включала 27 компаний. Таким образом, по данному признаку вторичный рынок жилой недвижимости относится к типу рыночной структуры «монополистическая конкуренция». Первичный же рынок недвижимости, где продавцы представляют собой средние и крупные фирмы, а число компаний-застройщиков невелико, имеет признаки олигополии. Кроме того, на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как:

2. На рынке жилой недвижимости имеет место значительная дифференциация товара. Обычно на вторичном рынке недвижимости разделяют: старое жилье, старое жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60–70-х годов, панельные дома 80–90-х годов, кирпичные дома. «В Томске существует собственная неофициальная классификация, согласно которой жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки и типовое жилье». Что касается первичного рынка недвижимости, «чаще всего берут за основу московскую классификацию и делят жилье на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом». Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. «Индивидуализация товара делает его еще более дорогим. Объемы производства индивидуальных и серийных благ не достигают своего экономического оптимума, то есть минимума средних издержек. Товар обходится потребителю дороже, чем в условиях совершенной конкуренции, но потребитель согласен «платить за удовольствие» жить в более подходящей ему по местоположению и планировке квартире или в собственном доме. Таким образом, по данному признаку рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара».

3. Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости присутствуют высокие барьеры входа в отрасль для продавцов (заказчиков, застройщиков). Для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Остальные барьеры будут касаться строительства каждого нового объекта в отдельности. Основными препятствиями на пути к увеличению объемов строительства эксперты рынка называют принятие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г., который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии: - документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка; - разрешения на строительство; - проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации. Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости: - недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на район одновременно предлагается 1–2 земельных участка. В настоящее время стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство много- этажных жилых домов на территории города Томска дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн руб. за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку; - неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., – либо передать администрации часть возведенного жилья, необходимого для выполнения государственных социальных программ; - потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании (башенные краны разной высоты и грузоподъемности, сваебойное оборудование или сваедавильные установки, бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.), покупать которое неэффективно при малом объеме и временном характере работ, и его приходится арендовать, что связано с рисками отсутствия рыночного предложения. Например, не всегда есть смысл приобретать башенный кран, поскольку в штате строительной компании сразу после покупки придется добавить несколько человек (1–2 крановщика, слесарь, отвечающий за техническое состояние крана, электрик плюс дополнительная работа для инженера техники безопасности). Как особо опасный строительный объект, кран необходимо зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия. Купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Все эти факторы существенно увеличивают издержки. Кроме того, для разных видов строительных работ, учитывая и условия строительства, нужны башенные краны с разными техническими характеристиками, к которым относятся: грузоподъемность, высота, вылет стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании с устройством самонаращивания башни крана и возможностью крепления башни к строящемуся зданию и т.д. В связи с этим ценовой диапазон составляет от 1.5 до 20 млн руб. на приобретение данного строительного оборудования. Разброс цен также связан с тем, что максимальный срок службы секции башенного крана в зависимости от марки стали составляет 10–18 лет, следовательно, на рынке предлагается большое количество подержанного оборудования по более низкой цене. Аренда же рационально подобранного башенного крана обойдет- ся застройщику от 700 руб. до 5000 руб. за машино-час (от 5600 руб. и выше за одну смену) и избавит его от дополнительных издержек, связанных с содержанием, ремонтом, обслуживанием, хранением, вынужденным простоем и т.д.; - перебои с поставками строительных материалов. Здесь наиболее ярким примером служит «цементный кризис», охвативший в последние несколько лет Европейскую часть России. Цемент – это основной строительный материал, на основе которого изготавливают бетоны и строительные растворы. Объем спроса на него зависит от времени года, так как летом активизируются: промышленное и жилищное строительство, ремонт и реконструкция крупных объектов; индивидуальное жилищное строительство; ремонт квартир; ремонт и реконструкция частных домов; строительство, ремонт и реконструкция дач, садовых домиков и различных построек в личном подсобном хо- зяйстве. На отечественном рынке наблюдается критическая нехватка этого материала. Действительно, «рост цементного рынка за год в России составил 9–12% (мировой рост – 4–6%). За последний год в большинстве регионов этот стройматериал подорожал на 50–60%. В России сегодня действует около 50 цементных заводов, из них семь крупных. Суммарная мощность производств – 69 млн тонн. При этом общероссийское потребление превышает 90 млн тонн, что однозначно предполагает дефицитный характер рынка». И если крупные компании страхуют себя от дефицита цемента заключением долгосрочных контрактов с поставщиками, то небольшим застройщикам и домашним хозяйствам приходится платить дороже или же, в случае полного отсутствия цемента на рынке, вовсе переносить сроки строительства; - недостаток квалифицированного персонала. Выбор учебных заведений, готовящих кадры для строительной отрасли, сильно ограничен. С одной стороны, жизненный цикл строительной компании составляет в среднем 5–7 лет, что делает неэффективным присутствие всего набора необходимых дорогостоящих внеоборотных активов с длительным сроком окупаемости. В то же время каждая компания держит достаточную часть внеоборотных активов, позволяющую ей удержаться на рынке при ее ре- организации или создании на ее базе новой компании. Это необходимо также для получения доступа к новым тендерам (конкурсам на строительство объектов). В то же время активы должны быть достаточно ликвидными, чтобы при случае их 88можно было легко продать и выйти из бизнеса, - так компании уменьшают выходные барьеры. Как правило, строительные компании приобретают в собственность: малотоннажные грузовые автомобили (автомобиль «Газель» от 300 до 700 тыс. руб. в зависимости от комплектации и года выпуска), манипуляторы (от 800 до 2.5 тыс. руб.), погрузчики (от 600 тыс. руб. до 5 млн руб. в зависимости от года выпуска и грузоподъемности, мощности, вместимости ковша и др.), дизельгенераторы и дизельные электростанции (от 160 до 2800 тыс. руб. в зависимости от марки, мощности и других характеристик), экскаваторы (от 1.8 млн руб.); геодезические инструменты: нивелиры (от 6.5 тыс. руб.), теодолиты (от 28 тыс. руб.), тахеометры (от 250 тыс. руб.) и т.п. Все это свидетельствует о том, что в строи- тельной отрасли нередко отсутствуют четкие границы фирмы и рынка, как они трактуются в теории Р. Коуза. Выделение отдельных видов работ (электромонтажных, сантехнических, малярно-штукатурных, производство и установка окон и дверей и пр.) в самостоятельные фирмы при сохранении учредительства со стороны головной фирмы или заключение договоров с независимыми фирмами-подрядчиками рассматриваются как две приемлемые рыночные альтернативы, обладающие своими плюсами и минусами. Создание и поддержание «своих» фирм является достаточно распространенным явлением в строительном бизнесе. С одной стороны, это обеспечивает более эффективную организацию отрасли. К тому же сохранение контроля за данными видами работ позволяет преодолеть элементы рыночной неопределенности. С другой стороны, такое «распыление» деятельности часто происходит в ущерб качеству. Кроме то- го, вспомогательным фирмам приходится заключать также договора со сторонними организациями, чтобы обеспечить полный объем работ и необходимую отдачу от масштаба. В то же время передача отдельных работ на откуп рынку часто гарантирует более высокое качество из-за сохраняющейся возможности выбора поставщиков. При этом она порождает риск незаключения договоров, а значит, перебоев в строительных работах. Одним из последствий неопределенности в строительной отрасли является отсутствие четких календарных планов производства работ и сетевых графиков. Они, конечно, разрабатываются, но на практике редко соблюдаются в точности. Неопределенность отраслевого производства можно рассматривать как некий дополнительный барьер входа в отрасль. Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости характерны для рыночных структур «олигополия» и «монополистическая конкуренция». На вторичном рынке жилой недвижимости существуют незначительные входные барьеры в отрасль. Чаще всего домохозяйства прибегают к услугам посредников – агентств недвижимости. Для создания риэлторской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица, однако достаточно и регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Важную роль играет также репутация фирмы- посредника, которая является ее конкурентным преимуществом. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его деятельности: времени присутствия на рынке, количества офисов, наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д. Некоторым конкурентным преимуществом для риэлторской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) РГР и/или НГР. Для этого необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям Стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение, имеющее специально оборудованную комнату для ведения переговоров, обеспечивающую конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги. На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки – в этом бизнесе очень важно иметь хорошую историю и общественное признание. Например, тот факт, что агентство недвижимости «Выбор» было признано по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание – 2011», проводимого Российской гильдией риэлторов, победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дает риэлтору сильное конкурентное преимущество. Эффект доверия к публичному мнению и публичному поведению является здесь разновидностью известного из экономической теории эффекта присоединения к большинству – не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства) предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями. Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры «монополистическая конкуренция». Для непрофессиональных продавцов и покупателей на вторичном рынке недвижимости (домашних хозяйств) входные барьеры на рынок минимальны. Так, продавец заключает предварительный договор с риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает. После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется, показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени продавца. У агента возникают неоплаченные трансакционные и производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода из рыночных отношений. Данное обстоятельство приближает рынок недвижимости для домохозяйств к типу совершенной конкуренции. В то же время от- ношения подробного рода можно трактовать как «нечеткий контракт», предусматривающий опасность оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны.

4. Эластичность спроса по цене в целом на недвижимость высокая из-за дороговизны товара (действует эффект дохода), но она различается для различных сегментов покупателей и разного класса недвижимости. Так, для людей с высокими доходами ценовая эластичность спроса ниже, чем для людей с более низкими доходами. На элитное жилье и жилье премиум-класса эластичность спроса ниже, чем на жилье бизнес- и эконом-класса. К тому же спрос на жилье премиум-класса – это спрос на комплексное благо, включающее как саму квартиру (условия проживания), так и индивидуальную инфраструктуру (по запросу), и уровень безопасности (в том числе экологичности) местности. При комплексном строительстве создается некое социальное окружение - вокруг будут проживать люди с таким же достатком, проблемами и запросами. Покупатели элитного жилья готовы платить за клубность (в доме не более 10 квартир), единую социальную среду (продавец проводит строгий отбор жильцов), место- расположение (в исторической части города), а также нахождение дома в престижном квартале (недалеко расположены театры, музеи, бутики), отсутствие массовой инфраструктуры дома (дом должен быть лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир обычно уже имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и др.), наличие гостевой автостоянки и подземного паркинга (где на каждую квартиру приходится два места для автомобилей хозяев квартир), высокая степень безопасности жильцов (вооруженная охрана, видеонаблюдение, входные пластиковые карты для жильцов и др.), автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, водоснабжение, отопление, пожарная служба и др.), использование в строительстве и отделке только лучших материалов. Уникальность такого товара делает другие товары несовершенными заменителями. При этом эластичность спроса по цене на него уменьшается. Кроме того, завышенная стоимость квадратного метра (по данным на сентябрь 2011г. в Томске цена 1 кв. м элитного жилья колеблется от 55 до 83 тыс. руб.) создает эффект престижного блага, интерес к которому со стороны определенных социальных слоев повышается, и спрос становится еще менее эластичным по цене. Эластичность спроса по цене зависит от цели приобретения недвижимости. По этому критерию всю жилую недвижимость можно разделить на два сегмента. Первый – жилье, покупаемое в рамках изменения потребительского выбора. Второй – жилье как инвестиционный товар, вложения в который осуществляются с целью перепродажи (получения временного ценового арбитража). Для второго сегмента эластичность спроса по цене выше, так как у вложений в недвижимость есть другие инвестиционные альтернативы. Что касается эластичности предложения по цене, для первого сегмента она невысока, то есть при увеличении цены не будет наблюдаться появления новых продавцов. Во втором сегменте поведение продавцов зависит от их ожиданий относительно дальнейшего изменения цены. Если, с точки зрения продавцов, цена уже достигла своего максимума, на рынок будет поступать свободная недвижимость, приобретенная для инвестиционных целей, что может привести к снижению цены. Но обвала цен вряд ли следует ожидать, в силу малости этого сегмента рынка. При ожидании дальнейшего роста цен индивидуальные продавцы и риэлторы будут «придерживать» квартиры. Таким образом, на втором сегменте рынка ценовая эластичность предложения выше. Наконец, для первичного рынка жилья эластичность предложения по цене выше в долго- срочном периоде, нежели в краткосрочном периоде. Это объясняется тем, что проникновение на рынок новых производителей и продавцов (заказчиков-застройщиков) связано с высокими материальными затратами и длительностью строительства нового объекта. Улучшение экономической конъюнктуры в краткосрочном периоде приведет к росту прибылей существующих застройщиков, но объемы строительства и продаж вряд ли сильно увеличатся. В долгосрочном периоде произойдет усиление конкуренции за счет появления новых фирм (в том числе перепрофилирующихся), которые будут участвовать в распределении общей прибыли.

5. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья при выборе его конкретным покупателем (качество жилья, среда обитания, репутация компании- застройщика или риэлторской фирмы- посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки. На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства. Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером «рынка лимонов» - разнокачественных товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках подобного типа происходит исчезновение товаров с хорошими характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары («лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Иными словами, некоторые объекты недвижимости продаются годами или неоднократно возвращаются на рынок, где покупателю становится очень сложно найти «персик» среди «гнилых лимонов». Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

6. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов в строительной отрасли и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция. Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структуры «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии» и даже «совершенной конкуренции». Кроме того, этот рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.