В сфере недвижимостиИтак, достижение ситуации экономической эффективности требует выполнения двух критериев — производственной эффективности и эффективности в сфере распределения экономических ресурсов. Именно в условиях совершенной конкуренции выполняются оба эти требования, что делает совершенную конкуренцию самым эффективным типом рынка. Ни в одной рыночной структуре в несовершенной конкуренции равновесие в долгосрочном периоде не будет характеризоваться перечисленными свойствами — минимальным уровнем издержек, эффективным распределением ресурсов, отсутствием на рынке дефицита или излишков продукции, отсутствием экономических прибылей и убытков. Оценка эффективности занимает важное место в системе управления недвижимым имуществом. От ее точности и реалистичности зависит успешность предпринимательской деятельности. В связи с этим становится очевидной необходимость создания методологической и методической базы эффективного управления недвижимостью. В условиях стремительно развивающихся рыночных отношений, роста конкуренции определение критериев эффективности управления компанией вообще и управления недвижимым имуществом в частности приобретает первостепенное значение. Поэтому на передний план выдвигаются методологические и методические проблемы, связанные с установлением и достижением этих критериев[10]. Практика показывает, что ослабление внимания к методологии эффективного управления, недостаточно методически проработанные управленческие решения резко снижают отдачу используемых компанией материальных ресурсов. Это также относится и к проблеме оценки эффективности управления недвижимым имуществом. К тому же, как отмечается в исследовательской литературе, современная российская экономическая наука еще не создала конструктивной теории и методологии определения эффективности управления объектами собственности[11]. Следует отметить, что как в отечественной, так и зарубежной литературе по-прежнему продолжаются дискуссии вокруг понятий «эффективность и производительность управленческого труда», «качество и эффективность управления», «значения количественных и неизмеряемых результатов управленческой деятельности»[12].В настоящей статье под эффективностью мы понимаем отношение результата к затратам всех видов ресурсов, обусловливающих результат. Виды и формы эффективности, их содержание, критерии определяются конкретными условиями функционирования компании, ее назначением и применяемой стратегией, причинами, вызвавшими необходимость осуществления тех или иных управленческих процедур[13]. Оценка эффективности занимает важное место в системе управления недвижимым имуществом. Она представляет собой специфический инструмент, посредством которого: • выявляются качественные и количественные характеристики результатов хозяйственной деятельности субъекта управления; • определяется соотношение затрат и достигнутого результата (эффекта); • выявляется значение запланированной системы показателей; • определяется эффективность функционирования объектов недвижимости; • определяется эффективность управления объектами недвижимого имущества; • формируются стимулы управленческой деятельности; • определяются ориентиры в принятии управленческих решений; • выявляется необходимость корректировки стратегии; • выявляется наличие потенциала для дальнейшего развития. Оценка эффективности как инструмент управленческой деятельности выступает в качестве связующего звена между настоящим и будущим управления недвижимым имуществом, служит мерой стимулирования и ориентиром в принятии управленческих решений, рассчитанных на перспективу. Оценка эффективности управления недвижимым имуществом непосредственно не формирует материальных благ, но она создает необходимые условия в виде информации для совершенствования самого управления. По своей природе управление недвижимым имуществом - явление системное, включающее в себя взаимодействующие во времени и пространстве и направленные на достижение общей цели и решение конкретных задач следующие элементы: • объекты недвижимости; • субъект управления (хозяйствующий субъект или менеджеры этого хозяйствующего субъекта); • функции (виды деятельности); • управляющие воздействия (управленческие решения); • методы и средства управляющих воздействий. Функционирование каждого элемента приводит к определенному результату (эффекту), форма, содержание и степень значимости которого могут быть различными, причем как положительного, так и отрицательного свойства. Отсюда подход к оценке эффективности управления недвижимым имуществом изначально приобретает системный характер с четко обозначенной ценностной ориентацией и системой параметров ее достижения, обусловленных внутренней и внешней средой деятельности хозяйствующего субъекта. Эффективность управления недвижимым имуществом в системе эффективностей хозяйствующего субъекта. Для осуществления процедуры оценки эффективности управления недвижимым имуществом используются различные методологические и методические подходы. Традиционным является подход оценки эффективности, основанный на финансовых показателях деятельности организации. Действительно, если компания является собственником торгового центра и ее бизнес заключается в сдаче в аренду помещений в этом торговом центре, то оценка эффективности традиционным способом не будет представляться затруднительной и в принципе ее результаты будут достоверными (с одной стороны, известны расходы на содержание персонала, ремонт и оборудование здания, поддержание коммуникаций в надлежащем состоянии и т. п.; с другой -четко определяется размер дохода как сумма поступающих арендных платежей). Если компания является крупным собственником промышленной недвижимости, в том числе магистрального транспорта (железные дороги, нефтепроводы и газопроводы, линии электропередач), химических и нефтегазоперерабатывающих комплексов, заводов, то складывается совершенно иная ситуация. В этом случае оценить эффективность управления недвижимостью на основании только финансовых показателей представляет значительную сложность потому, что «трудности, связанные с точной и достоверной финансовой оценкой таких нематериальных активов, как продвижение на рынок нового продукта, потенциальные возможности компании, опыт, заинтересованность и гибкость работников, лояльность клиентов, системы и базы данных, вряд ли могут быть отражены в бухгалтерском балансе. Тем не менее и сегодня, и в будущем именно эти активы и потенциальные возможности являются решающими для успеха любой компании в условиях жесткой конкуренции». Практика показывает, что фундаментальный принцип «эффективность - это отношение результата к затратам» не во всех случаях позволяет оценить различные виды деятельности и функционирование объектов на предмет эффективности. Это обусловлено следующим: • особенностями информационной эпохи и ее наиболее существенными чертами -возрастанием роли и значения информационного ресурса, нематериальных активов; • усложнением хозяйственной жизни -увеличением степени ее открытости, глобализации, конкуренции; • изменением содержания результатов и затрат, соответственно, затруднением определения их величин; • непостоянством временного интервала между затратами и результатами; • значительными колебаниями причинно-следственной связи между результатами и затратами; • стремительным развитием системы ценностей и, следовательно, изменением системы показателей, индикаторов и характеристик, в совокупности отражающих эффективность деятельности; • превращением системы показателей эффективности в инструмент стратегического управления. Б.А. Райзберг и В.Ю. Буряк, рассматривая вопросы эффективности применительно к государственной собственности, отмечают, что «конкретная методика оценки экономической, социальной, функциональной эффективности управления определенным классом, группой имущественных объектов государственной собственности, варьируемая по отношению к оцениваемому способу использования имущественного комплекса, призвана давать возможность установить значение, величины показателей эффективности. Но эти показатели не обладают универсальным характером, в значительной степени зависят от объекта оценки, предназначения и характера применения данного объекта». В итоге делается вывод: «следует признать невозможным создание единой универсальной методики оценки эффективности, ко всем видам государственного имущества, областям и способам его использования». Среди современных подходов к оценке эффективности ряд исследователей выделяют как наиболее перспективную разработанную Р. Капланом и Д. Нортоном систему сбалансированных показателей[14]. Вместе с тем в литературе можно встретить и более сдержанную оценку системы сбалансированных показателей[15]. Авторы системы сбалансированных показателей видят ее предназначение в согласовании краткосрочных целей деятельности компании с ее миссией и стратегией на долгосрочную перспективу. Инструмент согласования - четыре составляющих системы сбалансированных показателей: финансовая деятельность, отношения с потребителями, организация внутренних бизнес-процессов, обучение и развитие персонала. При этом стратегия рассматривается в качестве гипотезы. Суть системы сбалансированных показателей состоит «в достижении баланса между количеством внутренних и внешних показателей, между лаговыми и опережающими, объективными и субъективными показателями». Маршал В. Майер считает, что в современных условиях нефинансовые показатели определяют будущее значение финансовых результатов. Отсюда он делает вывод о том, что «нефинансовые показатели должны служить определяющими показателями эффективности, а финансовые - лаговыми показателями». Защищая инновационный характер системы сбалансированных показателей, Р. Каплан и Д. Нортон постоянно подчеркивают необходимость ее творческого применения, считая в ряде случаев и в некоторых организациях ее реализацию невозможной или затруднительной, что неизбежно ведет к неоправданным потерям, издержкам. Таким образом, первейшей задачей хозяйствующего субъекта является адаптация накопленного теоретического и практического опыта оценки эффективности к конкретным потребностям компании, ее внешним и внутренним условиям хозяйствования, специфике организации бизнес-процессов, целевому, функциональному и технологическому использованию недвижимого имущества. При этом важно соблюдать принцип тщательного подбора специальных для каждого уровня показателей эффективности управления, находящихся в согласии с общей стратегией бизнеса. С учетом положений общей концепции и стратегии, которых придерживается компания, накопленного опыта методического обеспечения оценки эффективности, она может определить конкретные показатели эффективности для оценки управления недвижимым имуществом на основе системы сбалансированных показателей Для создания системы сбалансированных показателей являются два важных финансовых результата: снижение затрат и увеличение дохода. Исходя из этой предпосылки я анализирую остальные составляющие системы сбалансированных показателей и включаю такие показатели, которые при условии их последовательного достижения позволяют нам решить поставленную задачу. На каждом уровне можно определить те показатели, которые в рамках системы сбалансированных показателей позволяют оценить эффективность управления недвижимым имуществом. Их можно представить как отдельную таблицу, в которой отсроченные индикаторы свидетельствует о достижении поставленной задачи, а опережающие индикаторы отражают процесс движения к поставленной цели. С точки зрения хозяйствующего субъекта эффективность управления недвижимым имуществом представляет собой: • степень достижения целей компании при использовании различных ограниченных ресурсов, в том числе недвижимого имущества; • степень достижения целей управления недвижимым имуществом как бизнес-процесса с наименьшими затратами; • способность системы управления недвижимым имуществом к обеспечению развивающихся потребностей в недвижимом имуществе с учетом его рационального и экономного использования; • способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств недвижимого имущества необходимого качества при наименьших затратах. Научно обоснованная оценка эффективности управления недвижимым имуществом невозможна без учета методологической проблемы, связанной с тем, что управление недвижимым имуществом есть частный вид управления хозяйствующего субъекта в целом. Затраты хозяйствующего субъекта включают и затраты собственника на управление недвижимым имуществом. Новейшие исследования отечественных и зарубежных ученых, мировая хозяйственная практика показывают, что высокая эффективность отдельных бизнес-процессов предопределяется специфическими свойствами миссии и стратегии корпорации, которые воспринимаются ими как системная необходимость. Так, компания транслирует управлению недвижимым имуществом следующие свойства: • устойчивость стратегической направленности функционирования; • четкое видение перспективы; • диверсификация управленческих решений; • синергизм - эффект взаимосвязанных действий; • постоянство и разнообразие изменений; • способность к восприятию инновационных технологий.
Заключение В итоге своей курсовой работы делаю вывод о том, что необходимо в нашей стране для нормального функционирования рыночной экономики. В первую очередь - благоприятная конкурентная среда. Формирование конкурентной среды - сложный процесс с точки зрения практики и чёткости определения её содержания в экономической теории. Конкурентная среда может быть определена как исторически конкретная социально-экономическая структура общественного производства, особый тип социально-экономических отношений между субъектами и объектами. Она обеспечивает товарно-денежный обмен, организованный по законам товарного производства Понятие конкуренции многозначно и не охватывается каким-либо универсальным определением. Конкуренция - это и способ хозяйствования, и такая форма существования капитала, при которой один индивидуальный капитал соперничает с другим. Конкуренция - соперничество, соревнование между выступающими на рыке товаропроизводителями за наиболее выгодные условия производства и сбыта товаров для получения на этой основе максимально возможной прибыли. Одновременно конкуренция - это механизм автоматического регулирования пропорций общественного производства. Конкуренция содержит в себе самой противоречие, которое в результате проявления воспроизводит явление, отрицающие саму конкуренцию. Свободная конкуренция ведет к отбору наиболее эффективно хозяйствующих единиц, их укреплению и росту при одновременном разорении тех, кто отстает от требований рынка. На определенном этапе этот процесс обусловливает появление монополий. Диалектика развития конкуренции такова, что она в принципе не в состоянии сохранить себя самое в чистом виде и переходит в свою противоположность - монополию. Монополия сдерживается в определенных границах во многих странах с рыночной экономикой благодаря антимонопольному законодательству. И, тем не менее, конкурентные тенденции на развитом рынке, существенно устойчивее и сильнее, чем монополистические. В действительности победителями в конкурентной борьбе выходят то крупные, то мелкие, то сильные, а порой даже и слабые фирмы. Ключ к вопросу, почему монополия не вытесняет конкуренцию, лежит в понимании того, насколько разными являются борющиеся между собой фирмы. Нельзя свести конкуренцию к борьбе сильного против слабого: в таком случае сверхмощные монополии действительно вытеснили бы всех более слабых соперников. Главный механизм современного рынка является конкуренция. Создание конкурентной среды—важнейшее условие функционирования рыночной экономики. Совершенствование рынка напрямую зависит от условий конкуренции. Первичный рынок жилья называют олигополией, так как доминирующие крупные строительные компании определяют динамику, структуру предложения, ценовую и техническую политику, а количество продавцов при этом на рынке ограничено. Вторичный рынок является рекордсменом по части сделок в сфере жилой недвижимости. Существующий жилищный фонд дает основу для вторичного рынка. Для разработки механизмов государственного регулирования конкурентной среды большое значение имеет оценка рыночной структуры и входных барьеров на рынок. Главной причиной высокой концентрации продавцов на первичном рынке жилья является наличие высоких барьеров входа на рынок. Входные барьеры требуют значительного начального капитала, что связано не только с большой капиталоемкостью строительной продукции и большими финансовыми и трудовыми затратами, но и с длительностью технологического цикла. Основным фактором, сдерживающим вхождение на первичный рынок жилья новых организаций малого бизнеса, является наличие высоких инвестиционных рисков. Таким образом, исследование рынка жилой недвижимостью показало, что вторичный рынок жилья предоставлен типом совершенной конкуренции, а первичный рынок- олигополистическим типом конкуренции. Конкуренция в рыночной экономике, играет заметную роль в экономическом развитии, сохраняет важнейшее место в рыночном механизме. Рынок, конкурентный механизм, закон стоимости обеспечивают поддержание основных народнохозяйственных пропорций, задают критерии эффективности производства, стимулируют товаропроизводителей, вымывают неэффективные звенья. Анализ и оценка конкурентной среды на основе мониторинга жилой недвижимостью, выявление тенденций и закономерностей являются основой разработки механизмов государственного регулирования рынка в целях поддержки конкуренции[16]
Список используемой литературы 1. Азоев Г.Л.,Челенков А.П. Конкурентные преимущества фирмы. М.: ОАО «Типография «Новости»,2009.253с. 2. Тультаев Т.А. Маркетинг услуг. М.:Московская финансово-промышленная академия,2009. 97 с. 3. ЗАО «Кибер консалт. 4. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [Электронный ресурс]: http://www.rosreestr.ru/ 5. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. Томск: Изд-во Том.гос.архит.-строит.ун-та, 2009. 379 с. 6. Тарануха Ю. Адвокатирование конкуренции: в чем его суть// Экономист, 2011, №12, с.44-56. 7. Приказ Федеральной монопольной службы от 28.04.2010 «220 «Об утверждении порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» {Электронный ресурс} 8. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 №137 «Об утверждении методики определения основных показателей и критериев состояния конкурентной среды» [Электронный ресурс] URL: http://www.economy.gov.ru (дата обращения: 31.05.2012) 9. Борисов В.Н. Микроэкономика: В 5-х т. / Общ. ред. Чеплянского Ю.В.. — СПб.: Экономическая школа, 2015. — Т. 7, с. 1168—1169 10. Жученко И.А., Промыслов Б.Д., Оле-щук Н.И., Гафаров Р.Г.: актуальные проблемы управления и совершенствования механизма деятельности. М.: Газоил-Пресс, 2008. С. 30-31. 11. Райзберг Б.А., Буряк В.Ю. Методологические подходы к оценке эффективности управления государственной собственностью // Управление собственностью. 12. Кальянов Л.В. Развитие информационного обеспечения управления предприятием. Томск: Изд. центр СГСЭУ, 2009. С. 73-76. 13. Мильнер Б.З. Теория организации. Учебник. Изд. четвертое, переработанное и дополненное. М.: Инфра-М, 2010. С. 524. 14. Каплан Р., Нортон Д. Сбалансированная система показателей. М.: Олимп-Биз-нес, 2009. С. 12. 15. Бухонова С.М., Трунова Е.В. Сбалансированная система показателей как инструмент управления предприятием. СПб: Хи-миздат, 2008; 16. Агафонова М.С., Кожевникова Ю.В. Конкуренция как центральное звено системы рыночного хозяйства// Современные наукоемкие технологии-2013.-№10-1.-С.-135а.
|
