Аренда земельных участков, функции и принципы аренды

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной (до 5 лет) или долгосрочной аренды (до 49 лет).

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:

· Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

· Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

· По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

· Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

· Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

· Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

· При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

· При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

· Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

· В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Органы местного самоуправления используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным лицам, за исключением лиц, проживающих в домах данного жилого фонда и их объединений.

Предоставление участков из муниципальных земель в аренду для коммерческих целей может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока.

Функции аренды:

· расширение зоны предпринимательства;

· разгосударствление и приватизация земель;

· развитие конкурентных отношений;

· возмещение и увеличение стоимости недвижимости;

· преодоление двойственности общей собственности;

· дифференциация присвоения благ;

· формирование среднего слоя общества на селе;

· стимулирование предпринимательства и увеличение объемов производства с/х продукции.

Принципы аренды:

· смена хозяйствующего субъекта;

· возвратность земель собственнику в натуральной форме;

· равноправие сторон;

· нерасторжимость договора при смене собственника;

· договорные отношения;

· материальная ответственность сторон;

· целевое использование земель;

· платность.

Арендная плата – это форма экономических отношений собственника и арендатора имущества.

В основе арендной платы лежит:

· стоимость и состояние земель;

· ссудный процент;

· местоположение участка;

· вид деятельности.

Арендный платеж состоит из:

· земельная рента по местоположению и плодородию;

· земельный налог (налог на недвижимость);

· часть прибыли, созданной при пользовании землей (арендный процент).

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».