Договор мены

Договор мены— это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ).

Исторически мена предшествует купле-продаже. Ее расцвет приходится на период, когда деньги еще не были известны человеку. Мена представляла собой основную форму перемещения материальных благ. С появлением денежного обращения значение мены в экономической жизни стало снижаться. Однако договор мены широко распространен в международной торговле (бартер). Правовое регулирование мены опирается на нормы о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять.

Договор мены консенсуальный, возмездный и взаимный. Его отличие от купли-продажи состоит в том, что в качестве покупной цены здесь выступает товар, а не деньги. Но если стоимость обмениваемых товаров неодинакова, то сторона, передающая менее ценную вещь, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Сторонами договора мены могут быть граждане и юридические лица, однако только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество. Исключение — участие в договоре мены комиссионера.

Условие о предмете — это единственное существенное условие договора мены. Предмет договора менысоставляют вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен. Цена договора мены — это стоимость каждого из предоставлений. Указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Срок договора мены определяется сторонами. Договоры мены на сумму менее 10 МРОТ могут заключаться в устной форме. Все остальные должны облекаться в письменную форму (ст. 159–161 ГК РФ).

Обязанности участников договора мены, составляющие его содержание, одинаковы для обеих сторон. Основная обязанность — передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию товара. По общему правилу передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно. Право собственности у обоих приобретателей (покупателей) возникает одновременно, после того как произведена последняя по времени передача товара.

Вопрос о моменте перехода рисков случайной гибели или повреждения вещи. Риск может переходить на покупателя по договору мены до момента возникновения у него права собственности на соответствующий товар. Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц вытекает из ст. 571 ГК РФ. Эвикция товара, являющегося предметом мены, дает потерпевшей стороне право требовать возврата переданного ею в обмен товара, а также возмещения убытков. Обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены регулируется ст. 483 ГК РФ.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

По договору рентыодна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Договор носит реальный характер, односторонний. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме. Договор ренты направлен на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего представляет собой единственный источник получения средств на существование. В отличие от купли-продажи или мены (эквивалентный товарообмен) договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что стороны осознают это и с этим согласны. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации.

Разновидности рентного договора:

· постоянная рента;

· пожизненная рента;

· пожизненное содержание с иждивением.

Существенное условие любого договора ренты — срок рентных платежей. По сроку рентных платежей постоянная (бессрочная) рента отличается от пожизненной ренты (установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты). Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в виде:

· предоставления вещей;

· выплаты денег;

· выполнения работ или оказания услуг;

· удовлетворения потребностей покупателя ренты в жилище, питании и одежде, уходе за ним, оплаты ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента реальных платежей. Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Способы обеспечения рентных платежей:

· право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты;

· в случае передачи по договору ренты движимого имущества — либо любой предусмотренной законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, плательщика.

Договор постоянной ренты отличается сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессрочная рента. Граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты. Постоянная рента переходит в порядке правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица. Существенное условие договора — размер рентных платежей. Он индексируется пропорционально изменению МРОТ, если иное не предусмотрено в договоре. Рентные платежи выплачиваются ежеквартально. Договор прекращается путем выкупа ренты плательщиком ренты, который осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца. Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

· задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иное не установлено в договоре;

· неплатежеспособности плательщика ренты;

· нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

· перехода недвижимости, переданной по договору ренты, в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты. Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Договор пожизненной ренты. Пожизненная рента — это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме. Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом МРОТ и подлежит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

· выкупа ренты ее плательщиком;

· расторжения договора и возмещения убытков;

· возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет покупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств при отсутствии личных контактов, то в этом договоре стороны постоянно взаимодействуют друг с другом, возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п.

Предмет договора специфичен тем, что, во-первых, отчуждается лишь недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.; во-вторых, рента предоставляется в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 МРОТ, установленных законом. Размер данного вида ренты подлежит индексации. В случае спора об объеме содержания он может быть передан на рассмотрение суда. Статья 603 ГК РФ содержит указания на возможность замены натурального содержания периодическими денежными выплатами. Плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания. Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества (например, отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты).