Проектов4.1.3.1. Общие положения Основные организационные формы финансирования девелоперских проектов (в зависимости от отношений собственности) приведены в табл. 4,1.4. Сравнительный анализ этих способов по различным критериям приведен в табл. 4.1.5 и 4.1.6. В качестве основных способов финансирования девелоперских проектов в России в настоящий момент используются: • долевое финансирование и ипотечное кредитование жилищного строительства; От инициатора (девелопера) Характеристика финансирования Заемное (долговое) возвратное финансирование От стороннего финансового кредитора От поставщика От потребителя Инициатор, организатор проекта, которым является девелопер, может полностью или частично профинансировать проект за счет собственных денежных средств. Собственные денежные средства девелопера условно делятся на средства потребляемые, или работающие, и средства накопленные (неработающие). Потребляемые (работающие) денежные средства являются денежной частью работающих активов девелопера, например, это могут быть оборотные средства других, уже существующих, проектов (бианесов). Средства накопленные, как правило, являются частью прибыли уже существующих проектов (бианесов) девелопера, оставшейся после распределения. Использование собственного финансирования целесообразно только в том случае, когда рентабельность работающих активов девелопера ниже стоимости заемного или другого внешнего финансирования. В связи с тем, что стоимость стороннего финансирования ниже рентабельности собственных работающих денежных средств, чаще всего собственное финансирование осуществляется за счет накопленных денежных средств девелопера Заемное финансирование предполагает финансирование на возвратной основе, как правило, возмездное. Это может быть банковский кредит, заем стороннего инвестора, выпуск долговых ценных бумаг (облигации, векселя), целевое финансирование учредителя. Кроме того, к заемному финансированию можно отнести коммерческий кредит, т.е. финансирование за счет таких участников проекта, как поставщики сырья и потребители готовой продукции. Финансирование заключается в получении от поставщика отсрочки оплаты закупаемых для проекта товаров, услуг и т.п., а также в получении от потребителя аванса за готовую продукцию проекта Окончание табл. 4.1.4
Сравнение способов финансирования девелоперских проектов (первая группа критериев) Таблица 4.1.5
Способ финансирования Заемное финансирование - выпуск облигаций Заемное финансирование - выпуск векселей Требования к документам, простота получения Самые высокие, так как необходимо раскрытие информации и регистрация проспекта эмиссии облигаций В ФКЦБ; маловероятно получить заем на вновь созданную структуру Меньше, чем при кредитовании и выпуске облигаций; маловероятно получить заем на вновь созданную структуру Срок получения и организации финансирования Чаще всего достаточно продолжительный, так как требуется регистрация выпуска в ФКЦБ (порядка двух месяцев) Обычно меньше или сопоставим со сроком рассмотрения кредита (порядка одного месяца) Ограничения срока заимствования Обычно не превышает одного года, но в некоторых случаях достигает трех лет Обычно не превышает одного года, но чаще еще короче (до шести месяцев) Ограничения по объему суммы финансирования Ограничен размером уставного капитала организации-заемщика, ее финансовым состоянием Ограничен финансовым состоянием заемщика и ликвидностью вексе- Требования к обеспечению Обеспечение обычно не требуется, но требуется так называемый андеррайтер1 Ограничения прав девелопера со стороны кредитора Ограничения по способу размещения бумаг: обязательства по регулярному предоставлению отчетности ФКЦБ и участникам рынка Обеспечение не требуется Ограничений нет. необходимо регулярное предоставление отчетности участникам рынка (но не в обязательном порядке) Окончание табл. 4.1.5 Способ финансирования Заемное финансирование - коммерческий кредит Требования к документам, простота получения Долевое финансирование - вновь создаваемое общество Необременительны; обычно проще получить, чем при других видах заемного финансирования, так как это кредит от участников проекта (Поставщика и Потребителя); маловероятно получить на вновь созданную структуру Самые высокие, так как необходимы раскрытие информации и регистрация документов в регистрирующих органах Срок получения и организации финансирования Незначителен Ограничения срока заимствовании Достаточно продолжительный, так как требуется регистрация (порядка одного месяца) Отсрочка оплаты обычно не превышает нескольких месяцев; срок возврата аванса может достигать нескольких лет, например до момента окупаемости проекта Возврат финансирования не требуется, так как члены общества являются Дольщиками Ограничения по объему суммы финансирования Ограничен в основном возможностями кредиторов Ограничен минимальной, установленной законом величиной и возможностями инвестора Требования к обеспечению Обеспечение обычно не требуется; в некоторых случаях могут потребоваться банковские гарантии, например гарантии возврата аванса Обеспечение не требуется; роль обеспечения выполняет передача части управления инвестору Ограничения прав девелопера со стороны кредитора Заметных ограничений нет Отсутствует Сравнение способов финансирования девелоперских проектов (вторая группа критериев)
Таблица 4.1.6
Способ финансирования Публичность финансирования Стоимость финансирования Косвенные затраты при получении финансирования Порядок уплаты доходов Порядок возврата финансирования Контроль и участие в управлении проекта со стороны кредитора Налогообложение Заемное финансирование — выпуск облигаций Заемное финансирование -выпуск векселей Наиболее публичный, что позволяет формировать кредитную историю и, если она позитивна, позволяет снизить стоимость заимствований Публичный вид заимствований, что позволяет формировать кредитную историю и, если она позитивна, позволяет снизить стоимость. Обычно меньше, чем стоимость собственного, долевого и кредитного финансирования, но больше, чем коммерческого кредита Обычно меньше, чем стоимость собственного, долевого финансирования, но больше, чем стоимость кредита, выпуска облигаций, коммерческого кредита; Могут быть ощутимы, так как необходима оплата услуг организатора выпуска облигаций, андеррайтера, платежного агента, биржи и т.д. Незначительны В конце срока или периодическая уплата процентов (погашение купона). По сравнению с кредитом периодичность уплаты дохода по облигациям реже (раз в квартал, раз в полугодие) В конце срока, что удобно для проекта Чаще всего в конце срока займа при погашении облигации Контроль осуществляется в основном только за финансовым состоянием заемщика Чаще всего в конце срока займа при погашении векселя Контроль осуществляется в основном только за финансовым состоянием заемщика Недостаток облигационного займа — дополнительные затраты, связанные с уплатой налога на операции с ценными бумагами (0,8 % от объема заимствования) Оптимально в случае получения вексельного займа на лицо, непосредственно осуществляющее проект . финансирование строительства с использованием корпоративных инструментов финансирования; корпоративных ' финансирование строительства с использованием банковских инстру-ментов, • Финансирование строительства с использованием паевых фондов недвижимости и фондов прямых инвестиций; другие способы.
|
