Понятие ст-ти и цены недвижимости. Факторы воздействующие на стоимость и цену

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Стоимость — это мера того, сколько готов будет заплатить покупатель за оцениваемое имущество. Стоимость недви­жимости определяется следующими параметрами:

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени.

Спрос — количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного пери­ ода времени.

Предложение — количество товаров, которое продавцы хотят и готовы представить для продажи на рынке.

Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограничено предложение.

Передаваемость прав собственности — возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.

Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает зна­чительно большее количество ценообразуюших факторов.

Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившей­ся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости.

Существует много видов стоимости: заемная, страховая, ры­ночная, балансовая, остаточная, арендная, ликвидационная, ин­вестиционная и другие. Однако, в общем, их можно разделить на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в ис­пользовании.

Стоимость в использовании — стоимость конкретного имуще­ства при конкретном использовании для конкретного потреби­теля, и поэтому не связанная с рынком. Это субъективная сто­имость, поскольку она отражает намерения владельца, арендато­ра.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равнове­сия спроса и предложения. Стоимость в обмене является объектив­ной стоимостью, поскольку определяется реальными экономичес­кими факторами.

Наиболее часто встречаемой формой стоимости в обмене явля­ется рыночная стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимо­сти - наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в це­нах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затрата­ми в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использова­нии ~ инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имуще­ства для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжи­тельностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить, т. е. стоимость объекта недвижимости определя­ется интересами инвестора и результатами инвестиционного про­ектирования. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день инвестиционная стоимость называется текущей стоимостью.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет со­бой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижи­мости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денеж­ную сумму, которую собственник объекта недвижимости может по­лучить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынуж­денной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактичес­кие затраты на приобретение или создание объекта на момент на­чала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использова­нии — рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовремен­ная плата за право пользования и распоряжения объектом недви­жимости.

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости:

Политические факторы образуются ограничениями, налагае­мыми на функционирование рынков недвижимости внут­ренней и внешней политикой страны. Влияние политичес­кой составляющей часто не подвержено формализации, но, тем не менее, может проявляться весьма заметно. К полити­ческим факторам обычно относят:

социальную и экономическую направленность политики правящей партии;

предвыборные кампании;

военные действия в зоне межнациональных конфликтов;

политику правительства и местных органов власти в облас­ти экономики — нормативно-законодательные акты, касаю­ щиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, ком­мерческих помещений и т. д.);

политику местных органов власти по функциональному зо­нированию территорий;

элементы государственной политики в области производ­ства, которые, в свою очередь, включают скорость и направ­ленность процессов национализации и денационализации, экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального про­дукта, кредитно-денежную политику, темпы инфляции, ко­лебания деловой активности, занятость населения, покупа­тельную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально экономической структуризации насе­ления по различным основаниям, таким, как социально-профессиональные, социально потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т. д.

Демографические факторы — это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плот­ность населения, миграции, степень урбанизированное территорий и др.

К природно-географическим факторам относят климат, рель­еф, природные ресурсы, экологические условия.Во многом определяют параметры себестоимости и рыноч­ной цены при формировании первичного рынка недвижимо­сти научно-технические факторы.

Содержание доходного похода оценки недвижимости, последовательность и условия применения. Виды доходов, приносимых недвижимостью, их определение.

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного поку­пателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с тре­буемыми характеристиками. Основное преимущество доходного метода по сравнению с ры­ночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, при­меняемые в доходном методе, обычно определяются из анализа со­поставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвести­ции; методы капитализации используются при корректировке раз­личий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе при использовании доходного метода составля­ется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инве­стор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатаци­онных периодических затрат, необходимых для поддержания недви­жимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. На последнем эта­пе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в теку­щую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа пове­денческих характеристик участников рынка недвижимости и функ­циональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для до­ходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе

-принцип замещения- выбор и анализ объектов аналогов, анализ альтернативных инвестиций

-принцип спроса и предложения–учет и анализ факторов: полезность, дефицитность, конкурентоспособность, доступность рынка капитала, государственный контроль, характеристика населения.

-принцип ожидания(основной на котор.базируется оценка по доходу-ценообразующие факторы, характеристики дохода,капитала.