Виды предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.

Следовательно, риэлтор, риэлторская фирма - либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.

Рассуждая таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

- информационные услуги;

- консультации;

- посреднические операции;

- торговая деятельность.

- Информационные услуги.(наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью "Риэлтора" заключает сделку)

Консультационные услуги.

Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту разного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний.

В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:

- юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

- технические (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);

- экономические (стоимость объекта, ликвидность, экономическая экономичность инвестиций, окупаемость и т.п.);

Виды деятельности:

изучение и анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

осуществление работ по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов

осуществление поиска потенциальных клиентов, установление с ними деловых контактов

оформление заявок покупателей, подбор или предложение вариантов

согласование договорных условий, оформление операций с недвижимостью

оказание помощи клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок

Специалист по операциям на рынке недвижимости должен знать:

нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью

правила установления деловых контактов

организацию осуществления операций с недвижимостью

правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с операциями с недвижимостью

конъюнктуру рынка недвижимости

основные требования стандартов технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости

организацию рекламной работы

приемы и методы делового общения, ведения переговоров

5. Понятие износа в оценке недвижимости. Виды износов. Устранимый и неустранимый износ недвижимости.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Виды износа:

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод срока жизни, функциональный и внешний.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате;

- сравнительных продаж (парных продаж);

- срока экономической жизни.