Экономическая суть цены капитала и методика ее расчетаКапитал — это средства из всех источников, используемые для финансирования инвестиций предприятия. Напомним, что для осуществления своей деятельности предприятие использует активы, представляемые в левой части бухгалтерского баланса — в «Активе». Они должны быть профинансированы за счет источников, указываемых в правой части бухгалтерского баланса — в «Пассиве», который представляет капитал предприятия. Цена капитала, который привлекает предприятие, формируя пассив, характеризуется показателем, называемым средневзвешенной ценой капитала Цена капитала - одна из основных концепций финансового менеджмента. Цена капитала - это плата за использование того или иного источника финансирования предприятия, причем не только заемного, но и собственного капитала. Каждый из таких источников имеет цену. Она выражается в процентах к величине используемого капитала. По отношению к собственному капиталу цена - это дивиденды акционерам, издержки, связанные с эмиссией акций, и т.п. Цену капитала не следует отождествлять со стоимостью предприятия (бизнеса) или стоимостью имущества предприятия. Для одних видов капитала его цена достаточно четко выражена, для других ее необходимо рассчитывать. Цена капитала показывает минимально допустимый уровень доходности операций хозяйствующего субъекта. Цена капитала дает возможность обосновывать принимаемые инвестиционные решения, определять финансовые издержки, оптимизировать структуру капитала и др. Различают цены собственного капитала, привлекаемого за счет внутренних и внешних источников. Цена капитала зависит от многих факторов. Это спрос и предложение капитала, уровень конкуренции на финансовых рынках, степень развития финансовых рынков, уровень риска финансовых активов и др. Цена капитала связана с его отдачей (рентабельностью). Последняя должна быть выше цены капитала, иначе его использование теряет смысл. Цена капитала является одним из критериев осуществления инвестиционных проектов. Составляющие капитала предприятия — это краткосрочная и долгосрочная задолженности, привилегированные и обыкновенные акции, а для небольшого предприятия — обязательства перед одним или несколькими владельцами. Цена капитала, получаемого из различных источников, различается. Бесплатный капитал. Это источники средств, за пользование которыми предприятие ничего не платит: спонтанно возникающая кредиторская задолженность за товары, работы и услуги, задолженность по заработной плате, задолженность по уплате налогов. Речь не идет о просроченной задолженности. Рассматриваемый вид задолженности является результатом текущих операций и наращивания объема реализации, он автоматически сопровождается увеличением поступлений из указанных источников. В связи с этим в процессе формирования и анализа инвестиционного бюджета — суммы средств, направляемых на инвестирование, сумма указанной задолженности, связанной с каким-либо проектом, вычитается из общей суммы, требуемой для финансирования проекта. Исторические и предельные — маржинальные — затраты. Показатель WACC необходим прежде всего для составления и анализа бюджета, предназначенного для финансирования портфеля инвестиционных проектов. Поэтому релевантными — значимыми — являются не исторические, отражаемые в учете средства, а издержки по привлечению новых источников средств. Важна средневзвешенная цена капитала (WACC), привлекаемого для финансирования инвестиционных проектов, а не цена отраженного в балансе капитала предприятия. Именно средневзвешенная цена нового, дополнительного капитала, привлекаемого для финансирования инвестиционных проектов, должна рассматриваться при определении ставки дисконтирования денежных потоков. 4.Сбор информации, необходимой для оценки. Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики. На макроэкономическом уровне исследуются: 1. Экономические показатели: • темпы экономического роста; • уровень инфляции; • индекс деловой активности; • инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений; • уровень доходов населения и другие факторы. 2. Политические и социальные факторы: • стабильность и прогнозируемость политической ситуации; • доверие правительству; • приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др. Основные источники внешней информации: 1. Программы Правительства и прогнозы. 2. Данные государственных организаций. 3. Исследования международных финансовых организаций. 4. Аналитические обзоры информационных агентств. 5. Электронные информационнопоисковые системы. 6. Периодическая экономическая печать. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка. Основные сегменты рынка недвижимости: • в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений); • в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости; • в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости; • в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок прода жи; • первичный и вторичный рынок. Для комплексного информационного обеспечения процесса оцен ки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать дан ные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков: 1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости. 2. Нормативноправовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю. 3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка: • состояние и перспективы развития сегмента рынка; • цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание; • уровень эксплуатационных затрат; • среднерыночный уровень занятости недвижимости; • уровень возможных прочих доходов; 4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки: • укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства; • сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций; • индексы цен в строительстве; • удельные среднерыночные показатели стоимости строительства; • стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения; • прочая информация. Основные источники информации. 1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие). 2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью. 3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах. 4. Интервью с собственником и управляющим объекта. В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический. В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология 5. Основные принципы и подходы к оценке стоимости нематиральных активов и интеллектуальной собственности. В соответствии с федеральными и международными стандартами оценки, Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Основные методы затратного подхода к оценке товарных знаков: 1) метод индексации затрат - заключается в индексации фактически понесенных правообладателем в прошлом затрат на создание оцениваемого товарного знака к дате оценки; 2) метод стоимости создания - заключается в калькулировании в ценах и тарифах, действующих на дату оценки, всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания аналогичного товарного знака. Доходный подход к оценке товарных знаков может быть реализован с помощью следующих методов: 1) метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод основан на прогнозировании денежных потоков, генерируемых оцениваемым товарным знаком. Денежные потоки строятся на учете реального экономического эффекта, получаемого при планируемой реализации продукции, несущей оцениваемый товарный знак; 2) метод избыточной прибыли, основанный на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносит предприятию товарный знак, который обеспечивает доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровн 3) метод освобождения от роялти 4) метод преимущества в прибыли В рамках сравнительного подхода к оценке товарного знака рассматриваются следующие методы: 1) метод прямого анализа сравнения продаж; 2) метод качественного анализа для корректировки данных (метод рейтинга/ранжирования); 3) метод параметрической оценки; 4) методы Бегунка.
|
