Билет 41. Жизненный цикл рынка недвижимости и объекта недвижимости

Жизненный цикл недвижимости (Яниогло)

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел — рождение — зрелость — старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Правило: «покупай дешевле, продавай дороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования.

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоставить заказчику дополнительные инвестиционные возможности.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок — рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл — цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

1 Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2 Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости (государственный/частный секторы):

Жилые здания – (Концептуальная фаза1-4/0,5-2) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5 — 4) (Строительство 1-4/0,5-1.5)

Промышленные объекты - (Концептуальная фаза 1-4/0,5-6) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5-2,5) (Строительство1,5-2,5/0,5-2)

Коммерческие здания - (Концептуальная фаза 0,5-3/1-10)) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 0,5-2/1-4) (Строительство 0,5-1,5/0,5-2)

Продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.

Факторы динамики потребительной стоимости объектов недвижимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство (если рассматривать его не на абстрактно-логическом уровне, а в конкретике натурально-вещественных характеристик, обладающих конечным количественным измерением) само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется со все нарастающей интенсивностью. Одним из характерных признаков, присущих существованию во времени (в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество различных по своему содержанию циклов, определенным образом соотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними закономерностями развития экономической системы (природные циклы оказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления).Основной характеристикой экономического цикла является темп экономического роста.

БИЛЕТ 44 Ограничения строительства в процессе развития городского пространства.???????(Баранова)

 

45.Процесс воспроизводства в области недвижимости (Трухина)

Воспроизводство – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращение его преждевременного износа. В недвижимости -это строительство.Суть концепции менеджмента недвижимости сводится к получению наибольшего эффекта от управления действиями людей, исполнителей проекта. С экономической точки зрения, строительство — отрасль материально-технического производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения: готовые к эксплуатации здания, сооружения и их комплексы. под строительством подразумевается процесс возведения или создания объектов инфраструктуры. Основными этапами этого процесса являются землеотвод, проектирование, согласование проекта в органах власти, собственно процесс возведения здания или сооружения, ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, работа осуществляется группой специалистов строительной или инжиниринговой компании под руководством руководителя проекта (англ. project manager) и контролируется представителями технического надзора и инженерами-разработчиками (инженером-конструктором или архитектором проекта).

Специалисты, которые участвуют в разработке и реализации строительных проектов, должны создать эффективные механизмы планирования, бюджетирования, документооборота, своевременной поставки строительных материалов, логистики, безопасности на рабочем месте и т. д. Кроме того, им необходимо учитывать экологические последствия своей работы и создавать минимум временных неудобств для общественности на стадии возведения объекта.

 

Билет 46. Фазы инвестиционного проекта в области недвижимости. (Яниогло)

Инвестиционный цикл – период времени между началом осуществления инвестиций и моментом сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Анализ жизнеспособности проекта проводится до представления про­екта инвесторам, чтобы определить, стоит ли проект дальнейших затрат времени и денежных средств, а также какие существуют источники покрытия всех издержек и получения нормальной прибыли.

Существует 3 фазы жизненного цикла инвестиционного проекта, которые сами состоят из стадий и этапов:

1.Фаза прединвистиционная (технико-экономическое исследование):

1.1 Прединвестиционные исследования и предварительное планирование проекта

· идея;

· перечень потенциальных инвесторов;

· сведения о проекте - цели, анализ условий, и пр.;

1.2.Возможности рынка: анализ рынка, динамики цен, спроса и предложения и пр;

1.3.Материальные и трудовые ресурсы:

· материальные формы производства (качество, доступность ресурсов);

· определение потребности в трудовых ресурсах;

1.4.Выбор и согласование места размещения объекта (анализ месторасположения, окружающей среды, окончательный выбор строй площадки);

1.5.Финансовый анализ и оценка инвестиций (анализ риска, издержек, разработка финансового плана);

1.6.Разработка рыночно -технического плана реализации проекта (контроль за выполнением кредитного соглашения).

2.Фаза инвестиционная:

2.1.Стадия общего планирования, разработка проектно-сметной документации (разработка, согласование и утверждение ТЭО, получение разрешения на строительство);

2.2.Проведение торгов и заключение контрактов (составление предложения на подряд, договор подряда);

2.3.Стадия реализации и завершений проекта (строительство):

· планирование качества и структуры управления;

· реализация и сдача объекта.

3.Фаза предпринимательская:

3.1.Работа застройщика по управлению готовой недвижимостью (заказ и размещение оборудования, мебели);

3.2.Работа владельца по управлению недвижимостью:

· процедура управления недвижимостью;

· обслуживание недвижимости;

· содержание недвижимости;

3.4.Управление недвижимостью со стороны пользователя (контроль за использованием помещения, организационно - техническое обеспечение и др.).

№47 Алла

Реализация целей инвестирования предполагает формирование инвестиционных проектов, которые обеспечивают инвесторов и других участников проектов необходимой информацией для принятия решения об инвестировании.

Понятие инвестиционного проекта трактуется двояко:

1. как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;

2. как система, включающая определенный набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, можно выделить следующие виды инвестиционных проектов.

По отношению друг к другу:

· независимые допускающие одновременное и раздельное осуществление, причем характеристики их реализации не влияют друг на друга;

· взаимоисключающие т.е. не допускающие одновременной реализации. На практике такие проекты часто выполняют одну и ту же функцию. Из совокупности альтернативных проектов может быть осуществлен только один;

· взаимодополняющие реализация которых может происходить лишь совместно.

По срокам реализации (создания и функционирования):

· краткосрочные (до 3 лет);

· среднесрочные (3—5 лет);

· долгосрочные (свыше 5 лет).

По масштабам (чаще всего масштаб проекта определяется размером инвестиций):

· малые проекты, действие которых ограничивается рамками одной небольшой фирмы, реализующей проект. В основном они представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации;

· средние проекты — это чаще всего проекты реконструкции и технического перевооружения существующего производства продукции. Они реализуются поэтапно, по отдельным производствам, в строгом соответствии с заранее разработанными графиками поступления всех видов ресурсов;

· крупные проекты — проекты крупных предприятий, в основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;

· мегапроекты — это целевые инвестиционные программы, содержащие множество взаимосвязанных конечных проектов. Такие программы могут быть международными, государственными и региональными.

По основной направленности:

· коммерческие проекты, главной целью которых является получение прибыли;

· социальные проекты, ориентированные, например, на решение проблем безработицы в регионе, снижение криминагенного уровня и т.д.;

· экологические проекты, основу которых составляет улучшение среды обитания;

· другие

В зависимости от степени влияния результатов реализации инвестиционного проекта на внутренние или внешние рынки финансовых, материальных продуктов и услуг, труда, а также на экологическую и социальную обстановку:

· глобальные проекты, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;

· народнохозяйственные проекты, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране, и при их оценке можно ограничиваться учетом только этого влияния;

· крупномасштабные проекты, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельно взятой стране;

· локальные проекты, реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в определенных регионах и (или) городах, на уровень и структуру цен на товарных рынках.

Особенностью инвестиционного процесса является его сопряженность с неопределенностью, степень которой может значительно варьироваться, поэтому в зависимости от величины риска инвести­ционные проекты подразделяются таким образом:

· надежные проекты, характеризующиеся высокой вероятностью получения гарантируемых результатов (например, проекты, выпол­няемые по государственному заказу);

· рисковые проекты, для которых характерна высокая степень неопределенности как затрат, так и результатов (например, проекты, связанные с созданием новых производств и технологий).

На практике данная классификация не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.

Однако разработка любого инвестиционного проекта — от первоначальной идеи до эксплуатации — может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех фаз: пред инвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной (или производственной). Суммарная продолжительность трех фаз составляет жизненный цикл (срок жизни) инвестиционного проекта.