Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Передача земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам, постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам, безвозмездное срочное пользование гражданам и юридическим лицам осуществляется в административном порядке на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (п. 1 ст. 28, ст. 30 ЗК, ст. 268, 607 ГК). Для приобретения прав граждан и юридических лиц на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо, чтобы соответствующий административный акт исходил от исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции и был принят с соблюдением установленного порядка (ст. 9, 10,11, 29 ЗК).

При нарушении компетенции и установленного порядка предоставления юридическим лицам в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности, административные акты исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления подлежат отмене.

Передача земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, его собственником в собственность граждан и юридических лиц происходит за плату. Основания бесплатного приобретения земель из государственного или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ (п. 2 ст.28 ЗК). Таким образом, с момента вступления в силу ЗК РФ основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическими лицами, предусмотренные Указами Президента РФ, теряют силу.

Приобретение в собственность земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами происходит возмездно. В силу п. 1 ст. 66 ЗК размер рыночной стоимости земельного участка определяется в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Порядок установления размера платы (цены) земельного участка не может быть введен и изменен другими законодательными и иными нормативными правовыми актами и соглашениями сторон.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков - это осуществляемая в процессуальной форме упорядоченная деятельность заинтересованных лиц и органов исполнительной власти соответствующего уровня и других субъектов, направленная на установление права собственности и иных прав на конкретный земельный участок.

Можно выделить четыре особенности процессуальных форм деятельности, направленной на предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Во-первых, предоставление таких земельных участков для строительства (кроме земель запаса), как правило, связано с их изъятием у землепользователей, землевладельцев, арендаторов, которым они были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и аренды. Надо иметь в виду, что согласно ст. 45,46,49,55 ЗК и ст. 279—238 ГК единственным законным основанием для такого предоставления, а соответственно, и изъятия, является обоснованная необходимость использования этих земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основанием для принятия решения о предоставлении и одновременно решения об изъятии земельных участков являются: градостроительная документация о застройке, правила землепользования и застройки (зонирование территории),

землеустроительная документация, утвержденные в установленном законом порядке, а также административные акты исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления. Во всех остальных случаях изъятие земельных участков не допускается.

Во-вторых, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), осуществляет Федерация, находящимися в собственности субъектов РФ — субъекты РФ, а находящимися в муниципальной собственности — органы местного самоуправления. Согласно ст. 29 ЗК гражданам и юридическим лицам земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются по решениям исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9,10 и 11 ЗК. Следовательно, на исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления возлагаются соответствующие функции собственников указанных земель.

В-третьих, предоставляя земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать категорию земель, каким органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о переводе тех или иных земель из категории в категорию, особенности формирования земельного участка для строительства объекта, расположенного на землях нескольких категорий, особенности предоставления земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственного использования и т. д.

В-четвертых, в п. 4 ст. 28 ЗК выражен и конкретизирован в правовых нормах принцип признания государством права частной собственности на землю как одного из основных прав и фундаментальных свобод человека и гражданина. Соответственно этому исходному принципу на первое место поставлены меры, гарантирующие каждому гражданину и юридическому лицу приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Вполне закономерно, что закон не допускает отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Следовательно, органы исполнительной государственной власти и органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, обязаны по заявлению граждан и юридических лиц провести весь комплекс работ по предоставлению участка для строительства объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется в случаях:

размещения объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);

размещения объекта для нужд сельскохозяйственного производства; размещения объекта для нужд лесного хозяйства; индивидуального жилищного строительства граждан;

размещения объекта для ведения личного подсобного хозяйства граждан.

Такие земельные участки могут предоставляться исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). На торгах может продаваться и право на заключение договора аренды участка.

Предоставление земельных участков для строительства объекта, размещенного в городском или сельском населенном пункте, в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов. Это положение в полной мере относится и к предоставлению земельных участков для строительства административных зданий органов государственной власти, местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и для строительства федеральных казенных предприятий.

К таким земельным участкам нельзя применить правила п. 2 ст. 30 ЗК, так как эти участки не могут предоставляться ни в собственность, ни в аренду, а потому не могут быть объектом торгов (конкурсов, аукционов). Земельные участки для строительства указанных объектов должны предоставляться без предварительного согласования мест их размещения и на основе решений исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Установленный п. 4 ст. 30 ЗК порядок предоставления земельных участков для строительства объектов без предварительного согласования мест их размещения с учетом приведенных положений включает пять этапов.

Первый этап — формирование земельного участка. Надо отметить, что такое понятие включено в земельное законодательство впервые. Согласно подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК под формированием земельного участка понимается комплекс работ, включающий:

а) подготовку проекта границ земельного участка;

б) установление границ этого участка на местности;

в) определение разрешенного использования;

г) определение технических условий подключения объектов к сетям
инженерно-технического назначения;

д) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без их проведения;

е) публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без их проведения.

Установленные абз. 1—4 подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК функции формирования земельных участков, предоставляемых из земель, находящихся к государственной и муниципальной собственности, возлагаются на тот орган местного самоуправления, в границах муниципального образования которого находятся эти земли.

Формирование земельных участков для строительства объектов без предварительного согласования мест их размещения может проводиться органами местного самоуправления по трем основаниям.

Во-первых, по собственной инициативе с целью дальнейшей продажи участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) или предоставления участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Во-вторых, по инициативе и на основании заявлений лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка для строительства объекта из земель, находящихся в муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) или без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В-третьих, по инициативе исполнительного органа государственной власти на основе его обращения о формировании земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности.

На указанных основаниях орган местного самоуправления (или по поручению соответствующая землеустроительная организация) при участии территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, органа архитектуры и градостроительства обязан обеспечить подготовку границ земельного участка; провести за счет заявителя межевание земельного участка (установить его границы на местности и сформировать документы межевания); установить вид разрешенного использования земельного участка и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения на основании необходимой информации, полученной от органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, архитектуры и градостроительства, других органов и организации.

Второй этап — постановка на государственный кадастровый учет сформированного земельного участка, предусмотренного под п. 2 п. 4 ст. 30 ЗК в соответствии с правилами ст. 70 ЗК «Государственный земельный кадастр».

Необходимость постановки на государственный кадастровый учет земельного участка установлена п. 1 ст. 37 ЗК, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно п. 2 ст. 19 Закона о государственном земельном кадастре в рассматриваемом случае постановка на государственный кадастровый учет сформированного земельного участка производится по заявке исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, направляемой в орган местного самоуправления по месту нахождения этого участка вместе с документами о межевании. Плата за государственный кадастровый учет с заявителей не взимается.

В результате проведения такого учета исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления выдается удостоверенная кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая всю необходимую информацию об этом участке и в текстовой, им графической форме. Этот документ является юридическим основанием и обязательным условием как для совершения сделок со сформированными земельными участками на торгах и без них, так и для государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

Третий этап — порядок предоставления земельных участков для строительства объектов без предварительного согласования мест их размещения включает два варианта его реализации.

Первый вариант — это процесс проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже самого земельного участка или права на заключение аренды земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 38 ЗК.

Второй вариант — предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) или предоставление земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в порядке, установ­ленном земельным и гражданским законодательством Российской Фе­дерации.

Четвертый этап — порядок предоставления земельных участков для строительства объектов без предварительного согласования мест их помещения включает три варианта его реализации:

а) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) в случае их проведения и заключения договора купли-продажи земельного участка;

б) заключение договора аренды в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

в) оформление в порядке, установленном земельным законодательством, решения (постановления) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическому лицу, указанному в п. 1 ст. 20 ЗК.

Пятый этап — государственная регистрация: права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права собственности или аренды на земельный участок в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов. По общему правилу, для предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся и государственной или муниципальной собственности, требуется предварительное согласование места размещения объекта. В порядке изъятия из общего правила п. 11 ст. 30 ЗК устанавливает три случая, когда такого согласования объекта не требуется. Не проводится, в частности, предварительное согласование при размещении объектов в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также при предоставлении участка для нужд сельскохозяйственного производства либо лесного хозяйства. Без предварительного согласования предоставляется земельный участок для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства граждан.

Земельные участки для строительства объектов, которые предоставляются только с предварительным согласованием мест размещения объектов, могут быть приобретены гражданами или юридическими лицами только на праве аренды или юридическими лицами, указанными п. 1 ст. 20 ЗК, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

К объектам строительства могут относиться, например, здания, строения, сооружения промышленных предприятий. Имущество промышленных предприятий (за исключением государственных и муниципальных), в том числе здания, строения и сооружения, могут принадлежать этим предприятиям только на праве собственности. В этом случае земельный участок для строительства зданий, строений и сооружений по усмотрению их собственника может быть предоставлен как и собственность, так и в аренду.

Установленный п. 5 ст. 30 ЗК порядок предоставления земельных участков для строительства объектов с предварительным согласованием мест их размещения включает шесть этапов:

1) выбор земельного участка;

2) принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

3) формирование земельного участка;

4) государственный кадастровый учет земельного участка;

5) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства;

6) государственную регистрацию: права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права собственности или аренды на земельный участок в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.

Первый и второй этапы - порядок выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта установлен ст. 31 ЗК. Остальные этапы во многом аналогичны соответствующим этапам предоставления земельных участков для строительства объектов без предварительного согласования мест их размещения. Однако имеются существенные отличия в некоторых из этих этапов.

Третий этап имеет два отличия: во-первых, работы, связанные с проведением торгов и с публикациями сообщений об их проведении, отнесенные подл. 1 п. 4 ст. 31 к работам по формированию земельного участка, в данном случае не проводятся; во-вторых, органы местного самоуправления приступают к формированию земельного участка пи заявлениям заинтересованных лиц после принятия исполнительным органом государственной власти (или им самим) решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Отличием пятого этапа является исключение из порядка предоставления земельного участка для строительства — проведение торгов, а потому и подписание протокола об их проведении. Предоставление земельного участка для строительства объектов с предварительным согласованием мест их размещения реализуется путем либо заключения договора купли-продажи (договора аренды земельного участка), либо оформления в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, либо решения (постановления) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическому лицу, указанному в п. 1ст. 20 ЗК.

Выбор земельного участка для строительства. Статья 31 ЗК устанавливает порядок выбора земельного участка для строительства объектов из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, который необходим в случаях размещения объектов в городском или сельском поселении, не предусмотренном генеральными планами и правилами землепользования и застройки, а также в случаях размещения объектов, расположенных вне поселений и не предназначенных для нужд сельского и лесного хозяйства. Выбор земельного участка для строительства нуждается в предварительном согласовании места размещения объекта, порядок проведения которого может быть разным.

Если выбор земельного участка производится из земель, находящихся в государственной собственности, то предварительное согласование осуществляется исполнительным органом государственной власти, на который возлагаются функции управления и распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, в том числе их предоставление (ст. 9, 10, 29 ЗК).

Если выбор земельного участка производится из земель, находящихся в муниципальной собственности, то предварительное согласование осуществляется с органом местного самоуправления, в чьи функции входит управление и распоряжение этими землями и их предоставление (ст. 11, 29 ЗК).

Граждане или юридические лица должны обращаться с заявлением о выборе земельного участка из земель, находящихся: в государственной собственности — в исполнительный орган государственной власти; в муниципальной собственности — в орган местного самоуправления (п. 1 ст. 31 ЗК). Если выбор участка производится из состава земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии со ст. 8 ЗК необходимо согласие исполнительного органа государственной власти субъекта РФ на перевод земельного участка в другую категорию. Предоставление земельного участка для строительства объекта из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, связано с изъятием этого участка у землевладельцев, землепользователей и арендаторов для государственных или муниципальных нужд. Соответственно, прежде чем приступить к выбору земельного участка, должна быть четко установлена экономическая необходимость и возможность размещения объекта для государственных и муниципальных нужд на запрашиваемом участке. Поэтому к заявлению о выборе участка и предварительном согласовании места размещения объекта должна быть приложена не только информация о назначении объекта, предполагаемом месте его размещения, примерном размере участка и виде испрашиваемого права на него, но и технико-экономическое обоснование проекта строительства и обоснование размера участка.

Варианты размещения объекта определяются на основании документов государственного земельного кадастра и землеустройства. При этом учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр на основании документации по планировке территории, определяющей границы зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования земельных участков для нужд поселений, а также границы земельных участков для проектирования и, строительства объектов местного значения. Для уточнения предполагаемого места размещения объектов органы местного самоуправления запрашивают у территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, главного архитектора, представителей природоохранных, санитарно-эпидемиологических служб, учреждений юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, необходимую информацию о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, качественной характеристике и хозяйственной ценности земель. Норма п. 2 ст. 31 ЗК сформулирована достаточно широко, что обязывает соответствующие государственные и муниципальные службы обеспечить бесплатно органы местного самоуправления в двухнедельный срок с момента получения запроса, необходимой и достоверной информацией. Основные принципы правового режима информации о выборе земельного участка для строительства, в соответствии с которыми органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать граждан о возможном (или предстоящем) предоставлении земельных участков для строительства, определены в п. 1 ст. 31 ЗК. предоставления земельных участков.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет с целью проведения проектных работ и утверждения проекта строительства. Указанный срок может быть продлен органами, принявшими решение о предварительном согласовании.

Нормы предоставления земельных участков. В земельном законодательстве закреплены общие положения о нормах предоставления земельных участков, видах нормативных правовых актов, устанавливающих предельные размеры участков, о субъектах земельных правоотношений, для которых устанавливаются максимальные и минимальные нормы отвода участков, цели и виды деятельности, для которых устанавливаются размеры участков.

Нормы предоставления земельных участков делятся на максимальные и минимальные. Они устанавливаются федеральными законами, законами субъектов Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от вида государственной собственности на земли, видов использования земельных участков, субъектов, приобретающих (получающих) участки на соответствующем праве и виде права на участок, а также в зависимости от условий возмездного или бесплатного предоставления участков.

Например, согласно ст. 33 ЗК в собственность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, предельные размеры земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Земельные участки предоставляются органами государственной власти и органами местного самоуправления в порядке, определенном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства — по нормам, установленным органами местного самоуправления, но не менее 0,10 га в городах и поселках городского типа и не менее 0,25 га в сельской местности;

для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства после уволь нения с военной службы — по нормам, установленным законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Законом РФ от 15 января 1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» для соответствующих категорий граждан предусмотрено право на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности.

На территории Оренбургской области принят закон от 31 декабря 2002 г. N 459/79-Ш-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Оренбургской области» (принят Законодательным Собранием Оренбургской области 25 декабря 2002 г.) (с изменениями от 25 июня 2004 г.); «О предельных размерах земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» -Закон Оренбургской области от 17 марта 2003 г. № 118/16-Ш-ОЗ.

Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления. Для получения земельного участка заинтересованные граждане подают заявление, в котором указываются: испрашиваемый вид права на земельный участок, цель использования, предполагаемые размеры и местоположение участка. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация обеспечивают изготовление проекта границ земельного участка на основании заявления гражданина с учетом зонирования территорий в месячный срок. Проект утверждается органом местного самоуправления. При этом принимается решение (распорядительный акт) о предоставлении испрашиваемого земельного участка с приложением проекта его границ.

В соответствии с принятыми решениями Росземкадастра (право-предшественника Роснедвижимости) техническое исполнение функции по ведению государственного земельного кадастра осуществляется подчиненными ему федеральными государственными учреждениями «Земельная кадастровая палата». Б соответствии со ст. 6 ЗК и ст. 16 федеральных законов «О землеустройстве» и «О государственном кадастре недвижимости» границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Переход и приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения. При переходе права собственности на строение, сооружение и иное недвижимое имущество переходит право на земельный участок под зданием и территорию, необходимую для их использования. Переход и приобретение прав на земельный участок регулируется ст. 35 и 36 ЗК, ст. 271,273,552 и 652 ГК.

Однако из-за различия прав на земельные участки и их степени участия в гражданском обороте переход и приобретение прав на земельные участки осуществляется по-разному. Так, в силу п. 2 ст. 273 ГК, в отличие от ст. 35, 36 ЗК, установлен переход права собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения. В силу ст. 35 и 36 ЗК указанные в ней лица не приобретают прав собственности автоматически, земельный участок может быть им предоставлен и на другом праве.

Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения. Для землепользователей, землевладельцев, арендаторов и субарендаторов земельных участков предусмотрено право на сохранение земельных участков при разрушении здания, строения, сооружения.

Сохранение прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды возможно в силу ст. 39 ЗК лишь при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости. Данный перечень является ограниченным и расширению не подлежит.

Статья 38 ЗК различает два вида разрушения здания, строения и сооружения: самопроизвольное в результате старости, дряхлости, а также от пожара, стихийных бедствий; в результате чужой воли, например при сносе, в силу признания жилого дома органом власти аварийным.

Так, в силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ 2004 г., если в установленном Правительством РФ порядке многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу, то земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, если собственники помещений в указанном доме не выполнили требования о сносе в разумный срок многоквартирного дома в соответствии с решением о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу.

При этом следует иметь в виду, что права на земельные участки собственников жилых помещений в многоквартирных домах могут быть различными: право собственности, право аренды и иные права. Согласно п. 5 ст. 36 ЖК земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Сохранение прав на земельный участок для арендаторов и субарендаторов возможно в случае, если условия сохранения прав на землю при разрушении здания, строения, сооружения предусмотрены соответствующими договорами аренды (субаренды) земельного участка.

Для сохранения прав на земельные участки необходимо установить момент, с которого начинается восстановление здания, строения и сооружения. Его продолжительность составляет три года. Этот срок может быть продлен исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления земельных участков.

Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

2. Сделки, как основания возникновения прав на земельные участки (глава 5 ЗК РФ – для самостоятельного изучения)