Сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, установленных законом или договоренностью сторон

Нотариальное удостоверение сделки означает, что ее содержание, время и место заключения, намерения субъектов сделки, ее соответствие закону и прочие обстоятельства, проверены и официально зафиксированы нотариусом, а потому рассматриваются как установленные и достоверные.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляет нотариус. В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса, необходимые действия осуществляют уполномоченные на это служебные лица органов местного самоуправления. Кроме того, в случаях, установленных законом, к нотариальному удостоверению сделки приравнивается ее удостоверение определенным должностным лицом: командиром воинской части, главным врачом больницы, капитаном морского судна и т.п. (ст.ст. 245, 1250, 1251 ГК Украины).

Необходимость соблюдения нотариальной формы законом, как правило, устанавливается для совершения сделки в отношении имущества, имеющего значительную ценность. Это, в частности, договоры об отчуждении (купля-продажа, дарение, рента, пожизненное содержание) жилого дома, другой недвижимости (ст.ст. 657, 719, 732, 745 ГК Украины); договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, космических объектов (ст. 577 ГК Украины); договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст. 27 Закона «О приватизации имущества государственных предприятий»); брачные договоры (ст. 94 СК Украины); завещания (ст. 1247 ГК Украины); наследственные договоры (ст. 1304 ГК Украины); доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также выдаваемые в порядке передоверия (ст. 245 ГК Украины).

По соглашению субъектов, заключающих сделку, нотариальному удостоверению подлежит любая сделка, даже та, для которой это требование не является обязательным.

Использование такой возможности часто является целесообразным, поскольку проверка содержания сделки нотариусом служит гарантией того, что эта сделка заключена в соответствии с требованиями закона. И вдобавок, нотариальное удостоверение сделки облегчает выяснение обстоятельств дела, если возникает спор в отношении существенных условий сделки и их толкования.

Государственной регистрации подлежат те сделки, в отношении которых такое требование прямо установлено в законе. Например, ст. 657 ГК Украины предусматривает обязательную письменную форму с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией для договоров купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества (ст. 657 ГК Украины).

Государственная регистрация преследует две главные цели. Во-первых, осуществляется учет гражданских прав, возникающих из такой сделки. Во-вторых, имеет место дополнительный контроль законности содержания сделки, соблюдение порядка ее заключения и т.п.

Сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной лишь с момента ее государственной регистрации (ч.1 ст. 210 ГК Украины). При несоблюдении этого требования в тех случаях, когда такая регистрация признана законом обязательной, сделка считается незаключенной и не имеет юридической силы.

Этот недостаток сделки может быть устранен путем ее регистрации. В этом случае возникает вопрос о моменте, с которого такая сделка может считаться заключенной: с момента подписания, с момента нотариального удостоверения или с момента регистрации? Анализ содержания ст. 210 ГК Украины позволяет сделать вывод о том, что гражданские права и обязанности у сторон такой сделки могут возникать только с момента ее регистрации.

Перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом.

 

Толкование содержания сделки

Сделка — это волеизъявление, то есть действие лица, отображающее внутреннюю волю последнего. Если волеизъявление выражено нечетко, возникает необходимость толкования воли стороны сделки и выяснение основ, на которых такое толкование может осуществляться.

Указанные основы толкования сделки устанавливает ст. 213 ГК Украины, которая определяет: 1) субъектов толкования сделки; 2) правила толкования сделки.

Субъектами толкования сделки, прежде всего, является ее сторона (стороны). Это естественно, поскольку именно они лучше всего знают, какой была их воля, что в действительности имелось в виду при заключении сделки и что они собирались выразить через волеизъявление.

Для выяснения содержания односторонней сделки такого «аутентичного» толкования, как правило, достаточно, и спор в большинстве случаев не возникает. Тем не менее, другие лица, интересы которых нарушает односторонняя сделка, могут обратиться в суд с иском о защите своих гражданских прав от нарушений со стороны лица, совершившего сделку, и недобросовестно толкующего ее, злоупотребляя своим субъективным гражданским правом (ст. 13 ГК Украины).

При толковании двусторонней или многосторонней сделки вероятность расхождений в трактовке тех или иных положений договора намного выше: ведь каждый из ее участников может иметь свое видение как собственного волеизъявления, так и волеизъявления контрагента (контрагентов) по договору. Поэтому, в таком случае, по требованию одной, обеих или всех сторон сделки решение о толковании содержания сделки может постановить суд.

Правила толкования сделки (части 3 и 4 ст. 213 ГК Украины) должны применяться как при аутентичном толковании сделки ее сторонами, так и при толковании сделки судом. Но если при аутентичном толковании указанная норма ГК имеет рекомендательный характер, то в случае толкования содержания сделки судом применение правил частей 3 и 4 ст. 213 ГК Украины является обязательным.

Правила толкования сделки определены законом по принципу «концентрических кругов», то есть при невозможности истолковать положения договора путем использования узкого круга средств (буквальное толкование) привлекаются все новые и новые критерии проверки правильности той или иной трактовки условий договора.

Эта система «концентрических кругов» выглядит таким образом:

1) при толковании содержания сделки принимается во внимание одинаковое для всего содержания сделки значение слов и понятий, а также общепринятое в соответствующей сфере отношений значение терминов (буквальное, грамматическое толкование);

2) в случае, когда буквальный смысл слов и понятий, а также общепринятое в соответствующей сфере отношений значение терминов не дает возможности выяснить содержание отдельных частей сделки, их содержание устанавливается путем сравнения соответствующей части сделки с содержанием других ее частей, всем ее содержанием, намерениями сторон (структурно-системное толкование);

3) если ни буквальное грамматическое, ни структурно-системное толкование не дают возможности установить настоящую волю лица, заключившего сделку, используются любые обстоятельства, которые могут помочь выяснить соответствие волеизъявления соответствующей действительности воле участника (участников), сделки: учитываются цель сделки, содержание предшествующих переговоров, установившаяся практика отношений между сторонами, обычаи делового оборота, дальнейшее поведение сторон, текст типового договора и прочие обстоятельства, имеющие существенное значение (комплексное толкование).

 

Отказ от сделки

По общему правилу, лицо, совершившее сделку, имеет право отказаться от нее (ст. 214 ГК Украины). Условия, порядок и последствия такого отказа зависят от того, является ли эта сделка односторонней или договором. При этом, поскольку сделка является одним из главных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, положение, закрепленное в ст. 214 ГК Украины, следует рассматривать в комплексе с правилами, содержащимися в главах, посвященных обязательствам вообще и договорам, в частности.

Последствия отказа от сделки зависят от того, является ли она односторонней сделкой или договором.

Так, лицо, совершившее одностороннюю сделку, имеет право отказаться от нее, если иное не установлено законом.

Отказаться от односторонней сделки достаточно просто. Это поясняется тем, что за лицом, совершившим сделку, сохраняется свобода сделки, в том числе, свобода (право) отказаться от нее, но при условии, что этот отказ не нарушает права других лиц (ст. 13 ГК Украины). Затронутые отказом от односторонней сделки гражданские права другого лица подлежат защите на общих основаниях, установленных ст.ст. 16-23 ГК Украины.

Лица, заключившие договор, имеют право по взаимному согласию, а также в случаях, предусмотренных законом, отказаться от него, даже в том случае, когда его условия ими полностью выполнены (часть 2 ст. 214 ГК Украины).

Кроме того, согласно ст. 651 ГК Украины, отказ от договора (расторжение договора) возможен и по иным основаниям. В частности, в самом договоре могут быть предусмотрены основания, по которым договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Например, в договоре может быть предусмотрено право лица отказаться от договора, если он не выполняется в соответствии с установленными сроками, должник не выполняет отдельных условий договора и т.п. В случае расхождений оценки достаточности оснований для одностороннего отказа от договора, спор решается судом (см. комментарий к ст. 651 ГК Украины). Следует обратить внимание на то, что свобода отказа от договора сохраняется даже в том случае, если его условия полностью исполнены.

Закон предусматривает процедурные (процессуальные) и материальные гарантии для всех участников отношений, связанных с отказом от сделки.

Процедурной гарантией интересов участников правоотношений, возникающих в связи с отказом от сделки, является требование совершения отказа в такой самой форме, в которой она была совершена.

На материальные гарантии интересов участников гражданских правоотношений, в случаях отказа от сделки, указывает часть 4 ст. 214 ГК Украины, которая предусматривает, что правовые последствия отказа от сделки устанавливаются законом или договоренностью сторон.

Итак, во-первых, стороны могут сами определить последствия отказа от договора.

Во-вторых, последствия отказа от договора могут определяться непосредственно в законе. Это, прежде всего, имеет место при отказе от односторонней сделки, а также в случаях, если в договоре, который расторгается, нет указания на последствия его прекращения (ст. 653 ГК Украины).