Студопедия — Ипотечное кредитование инвестиций
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Ипотечное кредитование инвестиций






Ипотека - залог недвижимого имущества, с целью получения ссуды. При этом закладываемое недвижимое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой так же понимают заклад­ную и долг по ипотечному кредиту.

Особенностью ипотечного кредитования является то, что в течение всего срока кредитования ни заемщик (залогодатель), ни кредитор (залого­держатель) не обладают полным правом на заложенное имущество, по­скольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоря­жаться имуществом. Ипотечное кредитование выгодно как заемщику, так и кредитору.

Заемщику ипотечный кредит позволяет:

• приобрести объект, стоимость которого может существенно превы­шать размер собственного капитала;

• повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу­тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;

• приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору при­читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

• получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управле­нии капиталом;

Для кредитора ипотечное кредитование также имеет ряд плюсов:

• длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;

• обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

• гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реа­гировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устой­чивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи креди­туемого актива до истечения срока погашения долга;

• оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кре­дитные ресурсы;

• возможность контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности.

Отношения между заемщиками и кредиторами определили два ос­новных взгляда на ипотеку. При упрощенном взгляде все представления об ипотеке исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кре­дита. При более профессиональном подходе, ипотека рассматривается не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной подсистемы финан­сового рынка. Это и обусловило деление системы ипотечного кредитования на первичный и вторичный рынки закладных. Закладная представляет собой кредитный договор, который является основным инструментом регули­рования отношений между субъектами ипотечного рынка.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипо­течный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка закладных выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимо­сти (рис. 4.1).

Первичный рынок закладных - это сегмент общего кредитно-финансо­вого рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных бан­ков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных юридиче­ских и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости.

Предложение ипотечным банком своих закладных другим инвесторам является своего рода мостиком из первичного рынка закладных во вторич­ный, деятельность которого организуется по следующей схеме.

Рис. 4.1. Субъекты и инструменты первичного рынка недвижимости

 

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже пре­доставленным ипотечным кредитам (ссудам), т.е. компания, предоставив­шая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспечен­ные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:

• клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;

• кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;

• покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополни­тельными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

• эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными. Покупате­лями указанных ценных бумаг, которые, по сути являются облигациями, не привязанными к конфетным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, мо­гут выступать различные финансовые учреждения, такие, как коммерче­ские банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент та­ких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

• далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опи­раясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке. Схе­ма отношений между участниками вторичного рынка закладных показана на рис. 4.2.

Рис. 4.2. Субъекты и инструменты вторичного рынка недвижимости

Вторичный рынок закладных - это сегмент общего кредитно-финансо­вого рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля за счет трансформации первичных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов (особенно институциональных) при­обретать ценные ипотечные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается обычно мощными государственны­ми гарантиями и страхованием.

Виды ипотечных кредитов

Рынок закладных на сегодняшний день характеризуется многообра­зием способов погашения кредита, уплаты процентов, изменения процент­ных ставок, установления сроков кредитования и других особенностей. Эти особенности определяют разнообразие ипотечных кредитов. При этом их можно сфуппировать по различным классификационным признакам:

• характеру участия в инвестиционном процессе;

• стабильности процентной ставки по кредиту;

• стабильности величины взноса в погашение обязательств;

• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капи­тала инвестора;

• способу финансирования перепродажи;

• порядку погашения долга и уплаты процентов;

• назначению кредитуемого объекта.

Ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и перемен­ными платежами. Кредиты с постоянными платежами - те кредиты, по ко­торым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами. Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым вели­чина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кре­дитора в доходах инвестора).

1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколь­кими платежами. К ним относят кредиты:

• по которым предусмотрено в период кредитования частичное по­гашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро­вый» платеж;

• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга:

• с постоянным пропорциональным погашением долга;

• в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в остав­шийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

• в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

• в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в при­росте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

• пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме­жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо­сти различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она использу­ется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недви­жимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полу­ченный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Но­вый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капи­тала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязатель­ства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Пре­доставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Нормативно-методическое обеспечение ипотечного кредитования

Несмотря на сравнительно небольшой риск ипотечного кредитования, каждый кредит должен иметь гарантированную правовую защиту. В на­стоящее время основными нормативными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются: Гражданский кодекс РФ, Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 «О мерах по развитию системы ипо­течного жилищного кредитования в Российской Федерации», ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о по­рядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав тре­бований по ипотечным кредитам», ПП РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» призван ре­гулировать правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества. Нормы Закона РФ «О залоге» со дня введения в действие вышеуказанного Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имуще­ства (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат ему. Иные федеральные законы и правовые акты Российской Федерации также при­меняются в части, не противоречащей указанному закону.

В законе также сказано, что ипотека может быть установлена в обес­печение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Законом не допускается ипотека земель находящихся в государст­венной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель с/х организаций, крестьянских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных с/х. Также не допускается ипотека части земельного -участка площадью меньше допустимой соответствующим нормативным актом.

 







Дата добавления: 2015-04-19; просмотров: 1049. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Функция спроса населения на данный товар Функция спроса населения на данный товар: Qd=7-Р. Функция предложения: Qs= -5+2Р,где...

Аальтернативная стоимость. Кривая производственных возможностей В экономике Буридании есть 100 ед. труда с производительностью 4 м ткани или 2 кг мяса...

Вычисление основной дактилоскопической формулы Вычислением основной дактоформулы обычно занимается следователь. Для этого все десять пальцев разбиваются на пять пар...

Расчетные и графические задания Равновесный объем - это объем, определяемый равенством спроса и предложения...

ЛЕКАРСТВЕННЫЕ ФОРМЫ ДЛЯ ИНЪЕКЦИЙ К лекарственным формам для инъекций относятся водные, спиртовые и масляные растворы, суспензии, эмульсии, ново­галеновые препараты, жидкие органопрепараты и жидкие экс­тракты, а также порошки и таблетки для имплантации...

Тема 5. Организационная структура управления гостиницей 1. Виды организационно – управленческих структур. 2. Организационно – управленческая структура современного ТГК...

Методы прогнозирования национальной экономики, их особенности, классификация В настоящее время по оценке специалистов насчитывается свыше 150 различных методов прогнозирования, но на практике, в качестве основных используется около 20 методов...

Анализ микросреды предприятия Анализ микросреды направлен на анализ состояния тех со­ставляющих внешней среды, с которыми предприятие нахо­дится в непосредственном взаимодействии...

Типы конфликтных личностей (Дж. Скотт) Дж. Г. Скотт опирается на типологию Р. М. Брансом, но дополняет её. Они убеждены в своей абсолютной правоте и хотят, чтобы...

Гносеологический оптимизм, скептицизм, агностицизм.разновидности агностицизма Позицию Агностицизм защищает и критический реализм. Один из главных представителей этого направления...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.014 сек.) русская версия | украинская версия