Право собственности на землю. Возникновение, прекращение и ограничение права собственности и иных прав на землю. Договоры купли-продажи земельных участковПраво собственности на землю – это право собственника (субъекта права собственности) владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности путем совершения каких либо действий, не запрещенных законом, либо путем воздержания от совершения действий (бездействием) в своих интересах. Объекты права собственности на землю – земельные участки, находящиеся во владении, пользовании и распоряжении субъекта права собственности. Субъекты права собственности на землю – лица, которым принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения в отношении данного земельного участка. Содержание права собственности на землю: а) правомочие владения земельным участком; б) правомочие пользования земельным участком. При этом следует помнить, что использование земель сельскохозяйственного и иного назначения, для других целей не допускается или ограничивается, пользование таким земельным участком осуществляется в пределах, определяемых его назначением. В соответствии со статьей 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц; в) правомочие распоряжения земельным участком. Статья 260 ГК РФ гласит, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельные участки общего пользования. Согласно статье 262 ГК РФ, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (земельные участки общего пользования) и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Формы собственности на землю: 1) государственная. Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в соответствии с ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»; 2) федеральная. Субъект – Российская Федерация. Объекты: земли лесного фонда; земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности; земли обороны и безопасности; земли, приобретенные РФ по гражданско-правовым договорам; 3) региональная. Субъекты – Субъекты РФ. Объекты: земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, ГУП и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель; земельные участки, занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ; 4) муниципальная. Субъекты – муниципальные образования. Объекты: земли особо охраняемых природных территорий местного значения; земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности; земельные участки предоставленные гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления; земли под поверхностью которых находятся участки недр местного значения; 5) частная. Субъекты: юридические лица (общественные объединения, коммерческие и некоммерческие организации); граждане (граждане РФ, иностранные граждане, апатриды – лица без гражданства). В настоящее время все имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. При этом: Возникновение того или иного вида права на земельный участок возможно только в процессе их хозяйственного оборота. Права на земельные участки и сделки с земельными участками (в том числе аренда) подлежат обязательной государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи земельного участка (условия, без согласования которых договор считается незаключенным): 1. Предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой стороны, четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка. 2. Объектом договора купли-продажи земельного участка может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре купли продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, дать краткое описание земельного участка, то есть обязательно должен содержаться кадастровый номер, местоположение участка, площадь участка, категория земли (целевое назначение), разрешение на использование участка. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа, номер кадастрового района, номер кадастрового квартала, номер земельного участка в кадастровом квартале. Следует иметь в виду, что предметом договора купли продажи земли может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. 3. Цена. Одним из обязательных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Цена определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре купли продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь. Порядок уплаты стоимости земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон. Денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано и закреплено в договоре купли продажи земельного участка. 4. Условия о качестве продаваемого товара. При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению, истощению, способности к восстановлению. Следует заранее, как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка, что позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя. Ошибки при заключении сделок. 1. С неуполномоченным лицом. Перед тем как заключить договор купли-продажи, установите, кто является собственником земельного участка. Дело в том, что совершать подобные сделки имеют право только собственник и уполномоченное им или законом лицо, в любом другом случае договор будет считаться незаключенным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 августа 2010 г. по делу № А67-8193/2009). 2. При заключении договора купли продажи земельного участка необходимо выяснить наличие либо отсутствие ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если факт ограничений установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать сведения об ограничениях: наименование (например, это сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения, наименование лица, в пользу которого установлено ограничение. Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 августа 2010 г. по делу № А70-14855/2009, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июня 2009 г. N Ф04-3722/2009 (9297-А03-9)). Кроме ограничений необходимо установить наличие либо отсутствие наложенных на земельный участок арестов: по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 июля 2010 г. по делу N А45-13716/2009). 3. Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является его существенным условием, при отсутствии которого договор считается незаключенным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 февраля 2011 г. по делу N А02-107/2010, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 июня 2001 г. N Ф04/1639-304/А03-2001).
|
