Землеустройство как основной инструмент государственной земельной политикиЗемлеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию иорганизации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальноеземлеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организациитерриторий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и ДальнегоВостока Российской Федерации. Объекты землеустройства – территории субъектов РФ, территории муниципальных образований и др. административно- территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки. Процесс государственного воздействия на земельную политику осуществляется следующими методами:-правовые-организационными-экономическими Правовые: содержат в себе элемент обязательности или властного принуждения. Они регулируют земельные отношения на основе земельного законодательства (судебного и земельного права). Экономические: стимулируют земельные отношения на основе налогообложения, кредитования, различного рода субсидий и др. Организационные: обеспечивают развитие земельных отношений путем переселения людей в районы новоосвоений, организация акционерных обществ, товариществ и т.д. Для проведения в жизнь этой политики созданы краевые и районные комитеты. Во главе – комитет по земельной политике и землеустройству. Цель: обеспечить ясность и порядок в использовании земель, охранять и закреплять права собственности на землю, решать вопросы изъятия и предоставления земель, контроль, следить за исполнением земельного законодательства. Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведениигосударственного земельного кадастра и мониторинга земель. Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственнойвласти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда. Порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Основная задача землеустройства является организация наиболее полного, рационального и эффективного использования земель, повышение культуры землепользования, охраны земель. Формирование землеустройства, его задач, содержание используемых методов тесно связано с формированием Российского государства. Соц.-экономическое значение землеустройства определяется его объектами: землей и земельными отношениями. Землеустроительные работы включают в себя:-межхозяйственное и внутрихозяйственное землеустройство.- выделение и разделение земельных участков- сбор необходимых сведений обо всех категориях земель.- проведение топогеодезических, картографических, геоботанических и других обследований, ведение ГКН и МонитЗемель- разработка прогнозов и программ использования и охраны земель, проектов землеустройства- организация рационального использования земель- государственный контроль за использованием и охраной земель. Существует прямая связь м/у землеустроительными действиями и решаемыми общественно-значимыми задачами, в т.ч. задачами управления. Содержание состава работ, действий и полномочий землеустройства: 1.социально-технические, 2.технические, 3.юридические, 4.организационные Поэтому сегодня землеустройство можно определить как соц.-экономический процесс целенаправленной организации территорий и средств производства, неразрывно связанных с землей, происходящий под воздействием производственных сил и земельных отношений. № 2-2. Система землеустройства в Российской ФедерацииСистема землеустройства в Российской Федерации устроена таким образом, что все земельные ресурсы имеют федеральный или региональный уровень. Как на одном, так и на втором уровне, все земельные участки распределены между отраслями экономики, среди которых, сельское и лесное хозяйство, промышленность и транспорт, заповедники и другие, значимые для экономики страны, объекты. Также вся земля в России имеет три формы собственности – государственная, муниципальная и частная.Так как главной задачей землеустройства является обеспечить такие условия, чтобы земля использовалась рациональным способом. Кроме того, необходимо обеспечить охрану земель на определенных территориях, в пределах сельскохозяйственных предприятий. Это важно, потому что земля снабжает население продовольствием, а промышленность – сырьем. Таким образом, земля сельскохозяйственного значения способна обеспечить непрерывные производственные процессы. Несельскохозяйственный сектор промышленности также использует земельные участки, но уже для того, чтобы размещать на них здания, сооружения и различные инфраструктурные объекты. Для таких целей выделяются самые неплодородные почвы, потому как для производственного процесса земля, а вернее ее качество не имеет никакого значения.Землепользовательские отношения имеют различный характер в системе землеустройства нашей страны. Поэтому, относительно этого момента, землеустройство можно разделить на три вида – участковое, внутрихозяйственное и межхозяйственное. Согласно межхозяйственному устройству, земельные участки должны распределяться между отраслями и отдельными предприятиями, а также частными лицами. Внутрихозяйственное землеустройство предназначено для того, что рационально использовать землю внутри отдельного предприятия, но для того, чтобы выполнить эти задачи, должны быть выполнены подготовительные работы при внутрихозяйственном землеустройстве.Такие работы могут выполнить землеустроительные компании, например, Земельная Кадастровая Компания, всегда готова решить ваши вопросы по поводу улучшения качества земельного фонда, проведения рационализаторских и охранных работ. Между двумя этими видами землеустройства существуют определенные различия, как по назначению, так и по содержанию. Межхозяйственное землеустройство определяет права на предоставленные земли, но только, если для этого существуют основания, например, утвержденные проекты. После этого, должны выдаваться правоустанавливающие документы на землю. № 4-2. Затратный подход оценки земельных участков. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз): Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
|
