Особенности операции купли-продажи

Объект недвижимости включает в себя 3 неразрывно связанных понятия:

- субъект права (гражданин, юридическое лицо, государственные органы власти);

- объект права (земельные участки, Зд и С, квартиры, т.е. физический объект недвижимости);

- вид права (право собственности, аренды, хозяйственного ведения и т.д.).

Таким образом собственник недв-сти, осуществляющий сделку купли-продажи должен представить документ, удостоверяющий права собственности на реализ-ый объект недвижимости. Таким документом является договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда, свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

До заключения сделки купли-продажи должны быть подготовлены следующие документы: справка БТИ, копии лицевого счета (справка жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире), согласие одного из супругов на продажу квартиры (вследствие смерти супруга свидетельство о смерти), документ о расторжении брака и согласие бывшего супруга на реализацию квартиры, письменное согласие на продажу квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника. От имени несовершеннолетних членов семьи собственника согласие на продажу квартиры дают определенные законом опекуны, а дети после 14 лет дают соглашение лично.

Для реализации квартиры, в которой проживают несовершеннолетние члены семьи необходимо получить письменное согласие комиссией по делам несовершеннолетних. Если квартира находится в доме, включаемом в перечень памятников градостроительства и архитектуры, то требуется получение охранного обязательства в отделе по охране историко-культурного наследия администрации.

Продавец объекта недвижимости вправе предоставить покупателю или законному представителю все перечисленные документы до совершения сделки. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключают юридические лица, то кроме подписи он должен быть заверен печатями юрлиц.

На ряду с договором к-п заключается передаточный акт, в котором фиксируются факт передачи и принятия покупателем объекта недвижимости. Передаточный акт составляется в виде одного документа, подписанного сторонами. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия договора к-п. Для физических лиц в договоре указываются: ФИО без сокращения, дата рождения, место рождения, наименование и реквизиты документа, устанавливающего личность. Для юридических лиц указываются: полное наименование, включающее организационно-правовую форму юрлица; место нахождения(физический адрес); документы государственной регистрации юрлица (дата, место регистрации, № документа о регистрации). В договоре прикрепляют индексный номер налогоплательщика.

Если договор к-п заключается индивидуальным предприятием (действующим без образования юридического лица), то указываются сведения, необходимые для граждан. Наряду с этим указываются реквизиты документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица. Если договор к-п заключается их представителями, то в договоре по мимо данных, характеризующих стороны договора указываются данные о их представителях и их полномочиях(в частности указывается документ, на основании которого они действуют – это доверенность).

Договор к-п может быть заключен лицами не являющимися собственниками недвижимости, но действующих от имени собственника (в частности доверенными управляющими, конкурс-ми управляющими при банкротстве юрлица, специальными органами на публичных торгах). Доверенный управляющий при заключении договора после своего имени делает отметку в договоре «ДУ».

Согласно ГК в договоре к-п должны присутствовать следующие «существенные условия»:

1.Предмет договора, в частности данные, позволяющие установить объект недвижимого имущества (данные, определяющие расположение недв-сти на соответствующем земельном участке, а также определение объекта недвижимости, в состав которого входит продаваемый объект). В договоре должен быть указан вид и название объекта (Зд,С, жилой дом, дача, квартира, часть квартиры).

2. Адрес объекта недвижимости (определен № строения в том случае, если находится несколько объектов под одним почтовым адресом).

3. Этажность жилого дома.

4. Этаж, на котором находится квартира и № жилого помещения на поэтажном плане.

5. Площадь объекта жилой недвижимости.

Если предметом договора к-п является продажа вправе общей собственности на жилое помещение, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные, характеризующие целый объект жилой недвижимости.

Обязательным условием является цена жилого помещения. Она устанавливается исключительно соглашением сторон. Возможно указание цены на единицу площади. Если цена договора устанавливается в иностранной валюте, то цена договора в рублях устанавливается по докум. фактической оплаты (текущего курса иностранной валюты) в день платежа. При продаже в рамках кредитного договора (с условиями о рассрочке платежа) должен быть указан порядок, сроки и размеры выплаты платежей. В договоре к-п обязательно указывается перечень лиц, проживающих в жилом помещении с собственником и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после продажи в данном помещении с указанием прав пользования. Либо в договоре должно быть указано положение об отсутствии таких лиц.

Вышеперечисленные условия являются существенными, поскольку без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации. К числу существенных относятся также указания в договоре к-л ограничений прав продавца на реальное жилое помещение. Ими являются залог, аренда, права третьих лиц, определенные в судебном порядке. При отсутствии указания в договоре к-п подобных ограничений это явл-ся основанием в отказе регистрации сделки к-п.

При заключении договора к-п может быть заключен договор задатка внесения части суммы стоимости жилого помещения в оплату сделки. Задаток является одним из способов обеспечения обязательств. Если договор не используется по вине покупателя, то деньги ему не возвращаются. Если неиспользование обязательств по договору к-п происходит по вине продавца, то он должен вернуть задаток в двойном размере. Если сделка приостановлена по взаимному решению, то задаток возвращается покупателю.

После заключения договора к-п необходимо осуществить регистрационные действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности приобретателя жилой квартиры. При этом договор к-п считается заключенным не с момента подписания, а с момента его государственной регистрации. Для осуществления государственной регистрации должны быть представлены следующие документы:

1. Заявление сторон договора о государственной регистрации

2. Подлинник платежного документа, подтверждающего уплату госпошлины за проведение госрегистрации

3. Подлинник и копия учредительных документов, если продавцом или покупателем является юрлицо

4. Подлинник и копия документа, подтверждающего полномочия лица, заключающего договор от имени собственника

5. Подлинник и копия правоустан-ого документа, подтверждающего права собственности продавца на отчуждающее помещение

6. Удостоверяющий технический паспорт продаваемого жилого помещения

7. Подлинник договора к-п, не менее, чем в 2ух экземплярах, один из которых возвращается правообладателю

8. Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права.

Физические лица при подаче заявления на госрегистрацию договора к-п представляют документ, удостоверяющий личность. Заявление госрегистрации представляется в единичном экземпляре, который после госрегистрации помещается в дело правоустанавл-х документов на жилое помещение. В заявлении должно быть указано: данные о продавце и покупателе; цель обращения; наименование и реквизиты договора к-п; данные о жилом помещении. Для госрегистрации договора к-п могут быть представлены иные документы:

1. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если в нем проживают несовершеннолетние;

2. Письменное соглашение попечителей если продавцом (покупателем) является несовершеннолетний;

3. Письменное соглашение попечителей, если продавцом является лицо, признанное законом, ограниченным в дееспособности;

4. Нотариально-удостоверенное соглашение одного из супругов если продавцом является другой супруг, в случае если жилое помещение явл-ся в совместной собственности.

После завершения госрегистрации покупателю выдается свидетельство о праве собственности на приобретаемое помещение, содерж. указания или вид зарегистрированного права собственности или иные права на жилое помещение.