Организационная структура операции с недвижимым имуществом

Элементы, входящие в организационную структуру операции не равнозначны. Разные элементы могут иметь разное значение и разный статус. По значимости (статусу) все элементы организационной структуры можно разделить на группы. Для этого мы будем использовать юридические нормы и правила. Однако, оказывается, что с позиций юридических норм и правил можно разработать две классификации. Первая классификация: разделим элементы организационной структуры операции на две группы: группа императивных элементов, группа диспозитивных элементов.

Императивные элементы – абсолютно обязательные элементы, которые должны быть представлены так и только так, как это прописано законом. Императивные элементы определяются императивными нормами закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя. Ст. 422 ГК РФ «Договор и закон»: «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.».

Императивные являются подэлементами двух элементов организационной структуры: предмета операции и портфеля прав и обременений.

Императивные нормы:

1. целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства;

2. сохранения профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени;

3. использование квартир только для проживания граждан;

4 учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

5 обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой;

6 письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Диспозитивные (восполнительные) элементы – это те элементы организациионнй структуры, которые представляются либо так как, этого требует закон, либо так, как это удобно участникам операции. Диспозитивные элементы регулируются диспозитивными нормами законодательства. Большинство норм, регулирующих сделки с недвижимостью, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. Диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить ее применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Диспозитивные элементы в основном являются подэлементами таких элементов организационной структуры, как «цена», «предмет операции», «портфель прав и обременений»,

Диспозитивные нормы:

1 включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;

2 оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;

3 способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности.

۩

Какие-то элементы мы включаем в организационную структуру и идентифицируем (представляем) так как этого строго определено в законе (императивные элементы). Другие мы включаем в организационную структуру и идентифицируем либо в соответствии с положениями закона, либо по своему усмотрению (диспозитивные элементы). Это первая классификация. Есть еще вторая, которая также как и первая, имеет полное право на существование.

۩

Вторая классификация: Организационная структура операции состоит из трех групп элементов: группа существенных элементов, группа дополнительных элементов, группа случайных элементов.

Существенные элементы – это те элементы, организационной структуры, которые должны обязательно присутствовать в организационной структуре, которые выражают природу операции. Существенным элементам соответствуют в законодательстве существенные условия договора - те, что необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не считается заключенным, а если имеются все необходимые существенные условия, он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий. (ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора»).

Существенными условиями любой сделки с недвижимостью являются:

1. Предмет договора.

2. Идентификация предмета договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество).

3. Цена.

4. В случае продажи жилых домов и квартир перечень лиц, сохраняющих право пользования этими объектами (ст. 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений»).

На основе существенных условий, представленных в законодательстве мы можем определить существенные элементы организационной структуры операции:

1. Предмет операции (объект недвижимости).

2. Технический статус объекта.

3. Портфель прав и обременений (юридический статус объекта).

4. Особенно права лиц, сохраняющих эти права и после совершения операции). Такие права для собственника являются обременениями и они переходят к новому собственнику.

5. Цена.

Дополнительные элементы – элементы, которые не отражают суть (природу) договора, а являются частными уточнениями конкретной операции. Дополнительным элементам организационной структуры соответствуют в законодательстве дополнительные условия договора, то есть такие условия, которые определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных правовых актов. Дополнительные нормы соответствуют диспозитивным нормам закона.

Дополнительными условиями являются:

1. Срок действия договора.

2. Основания досрочного расторжения договора и порядок действия сторон.

3. Условия конфиденциальности информации.

4. Порядок разрешения споров.

5. Ответственность сторон.

6. Обеспечение операции (неустойка, ипотека, банковская гарантия, задаток, поручительство, удержание имущества должника).

Исходя из дополнительных условий определяем дополнительные элементы:

1. Те права и обязанности в портфеле прав и обязанностей, которые возникают в ходе осуществления операции.

2. Те права и обязанности, которые возникают в ходе осуществления операции и не реализация которых влечет за собой досрочное расторжение договора.

3. Субъекты, которые будут участвовать в разрешении споров (Такой-то суд, такого-то района)

4. Обеспечение операции.

Прочие элементы организационной структуры – это такие элементы, которые вводятся участниками операции самостоятельно без опоры на законодательство. Прочим элементам соответствуют прочие (случайные) условия договора - это условия, которые приобретают юридическую силу только при включении их в договор. Случайные условия изменяют или дополняют обычные условия договора. Они не соответствуют диспозитивной норме, либо не предусмотрены законом, обычаями.

Прочими (случайными) условиями договора являются:

1. Связь между сторонами (факс);

2. Количество экземпляров;

3. Реквизиты сторон;