Сущность и общая квалификация недвижимости. Особенности недвижимости как товара

Согласно ст. 130 ГК РФ под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр обособленные водные объекты и все то что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без не соразмерного их назначению не возможно (в том числе здания сооружения).

Есть несколько классификаций недвижимости. Самая популярная классификация делит недвижимость на такие разделы: коммерческая недвижимость (офис, склад, магазин), жилая недвижимость (квартиры, комнаты), загородная недвижимость, земельные участки.

Также есть другое разделение: естественные и искусственные. К естественным относится то, что создано природой, а не человеком (лес, водоем, болото, ледник и др.) Все, что находится на земле, – недвижимое, а это, как раз, различные леса, болота и т.д. К искусственной же недвижимости относится то, что построено людьми, то есть все постройки. Жилая недвижимость также разделяется на: первичную, вторичную и третичную.

К особенностям недвижимости как товара относят:

- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

 

2. Количественная и качественная характеристика объектов недвижимости: здания и сооружения, земельные участки и леса.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

* физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

* имущественно-правовое описание - вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

* экономические показатели спроса - стоимость, цена, доходность и др.;

* состояние внешней среды - климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Кадастровый номер здания или сооружения имеет шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются номер первичного объекта (здания, сооружения) на земельном участке и номер вторичного объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимости -- номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям - Бюро технической инвентаризации.

 

Право собственности на недвижимость. Субъекты и объекты собственности. Содержание права собственности на недвижимость.

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Под субъектами собственности понимаются физические и юридические лица, между которыми возникают отношения собственности. Ими могут быть как отдельные лица, так и коллективы людей, и общество в целом. Поэтому субъекты собственности условно можно объединить в три большие группы: а) частные лица; б) коллективы людей; в) общество в целом.

Объект права собственности - то, что находится в собственности, принадлежит субъекту собственности; материальный, финансовый, интеллектуальный продукт, экономические ресурсы, принадлежащие определенным лицам, организациям, государству.