Глава I. Что такое капитальный ремонт

В «Методике определения стоимости строительной продукции на террито­рии Российской Федерации» (МДС 81-35.2004), раздел 3 «Общие положений по определению стоимости строительства», приведены сущность и терминология таких понятий, как «новое строительство», «расширение», «реконструкция», «техническое перевооружение» и «поддержание мощностей действующих предприятий», а также работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Практически во всех этих видах деятельности по линии строительного комплекса, за исключением собственно нового строительства, производятся ремонтно-строительные работы. Но основное предназначение проведения ремонтно-строительных работ - это выполнение капитального ремонта зданий и сооружений. (Следует отметить, что ремонтно-строительные работы выполня­ются также в ходе технической эксплуатации зданий и сооружений, а также при их текущем ремонте. Конечно, при этом объемы таких работ весьма различны).

При составлении сметной документации на проведение капитального ремонта используются нормы не только на ремонтно-строительные работы, но и на другие виды строительных работ. Следовательно, между понятиями ремонтно-строительные работы и капитальный ремонт знака равенства поставить нель­зя и практикующийся сметчик должен это понимать.

Итак, капитальный ремонт. Что же это такое? Остановимся на более полном определении, которое Госстрой России дал в «Сборнике сметных норм за­трат на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» (ГСНр-81-05-01-2001), где в пункте 1.3. и его под­пунктах 1.3.1., 1.3.2. и 1.3.3. дано четкое, исчерпывающее определение этого понятия для настоящего периода времени.

Следует исходить из того, что в данном документе определено: «Номенклатура сметных нормативов лимитируемых затрат принята в соответствии с клас­сификацией капитального ремонта, приведенной в «Инструкции о составе, по­рядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» (МДС 13-1.99), введенной в действие постановлением Госстроя России от 17.12.99 № 79».

Учитывая, что классификация видов капитального ремонта дана в ГСНр-81-05-01-2001, касающегося не только жилых зданий, можно предположить, что понятие капитального ремонта по смыслу однозначно также для зданий и сооружений как гражданского, так и промышленного назначения.

Для гражданских зданий это несомненно, так как в МДС 13-1.99 есть ссыл­ка на не отмененный ВСН 58-88р - документ, определивший в свое время поря­док реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации зданий социально-культурного и коммунального назначения.

Для промышленных зданий и сооружений также еще не отменен ППР-76, продублированный пару лет назад, где в частности, был установлен порядок осуществления капитального ремонта этого вида объектов. Именно оттуда в новое определение капитального ремонта перенесено положение о том, что при его проведении не могут выполняться работы по полной замене основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим.

Итак.

Капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наиболь­шим) и инженерно-технического оборудования зданий в связис их физиче­ским износом и разрушением.

В ГСНр-81-05-01-2001 принята следующая классификация видов капитального ремонта:

— комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений;

— выборочный капитальный ремонт;

— капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства.

К комплексному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при которых устраняется физический и моральный износ конструкций, включая инже­нерное оборудование и наружные сети, а также благоустройство территории, относящейся к ремонтируемому объекту.

К выборочному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, при которых устраняется их физический износ.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, кана­лизации, тепло-, газо- и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.

Надо иметь в виду, что МДС 81-35.2004 устанавливает, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене

отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разру­шением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплутационные показатели.

Следовательно, необходимо учитывать, что МДС 81-35.2004 распространяет свои рекомендации на капитальный ремонт зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства, но с учетом их особенностей, отраженных в соответствующих методических документах Госстроя России (см. Введение к МДС 81-35.2004).

Кроме того, Госстрой России своим Постановлением от 27.09.2003 г. № 170, утвердив новые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищно­го фонда», внес существенные коррективы в увеличение перечня объектов и объема ремонтно-строительных работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда (независимо от форм собственности). Это: жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Кстати, это определение жилищного фонда существенно ограничивает сферу применения понятия реконструкция жилищного фонда.

Там же в очередной раз дано общее определение капитального ремонта объектов жилищного фонда: «При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, газа, электроэнергии и обеспечение рационального энергопотребления».

Далее, в приложении № 8 к постановлению № 170 Госстроя приведен примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда.

Однако рекомендуемый примерный общий перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда в приложении № 8, уточнен и расширен по сравнению с ранее действовавшем перечнем.

В него, по существу, перенесен список дополнительных работ из приложе­ния 9 ВСН 59-88(р) Госкомархитектуры Госстроя Союза, которые и ранее сле­довало также выполнять за счет финансирования капитального ремонта! Но в истекшем периоде реформ об этом периодически и старательно забывали как исполнительная власть, так и контрольные органы, неправомерно относя эти работы к работам по реконструкции.

Сегодня этот же перечень выглядит так:

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от пе­риода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте:

— перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений; улучшение ин­соляции жилых помещений; ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроен­ных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитар­ных узлов или кухонь;

— замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных ис­точников теплоснабжения; переоборудования печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к су­ществующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;

— полная замена существующих систем центрального отопления, горяче­го и холодного водоснабжения (в т. ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пла­стика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб);

— установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения

на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллек­тивного пользования; подключение к телефонной и радиотрансляци­онной сети; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

— автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;

— благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение; устройство ограждений, дровяных сараев; оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);

— ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50 %.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также уста­новка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капи­тальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Комментируя этот примерный перечень, можно отметить, что стало более ясным, что такое упомянутая ранее «модернизация». И что ее возможно выполнять при всех подвидах капитального ремонта, в том числе и выборочном.

Именно модернизация, как часть капитального ремонта вторгается в сферу действия понятия реконструкция. Например: перепланировка; пристройка лестничных клеток, санитарных узлов и кухонь; устройство котельных и т. п.; обо­рудование (вновь) и полная замена инженерных систем, устройство лифтов, благоустройство дворовых территорий, замена внутриквартальных инженерных систем, ремонт встроенных помещений в зданиях.

По существу и по духу такая формулировка не противоречит понятию, приведенному в ГСНр-81-05-01-2001. Однако в этом новом документе, к сожале-

нию, нет ни слова о сущности реконструкции жилищного фонда, хотя необхо­димая комплексность при проведении ремонта еще раз подтверждена! (О рекон­струкции жилых зданий и инженерных систем в тексте постановления упомина­ется неоднократно). Появилось также новое для жилищного фонда понятие - его «модернизация», но раз оно входит в понятие «капитальный ремонт», то так тому и быть!

Следует отметить, что новые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» не вносят каких-либо существенных изменений в процесс организации планирования капитального ремонта жилищного фонда и порядка составления сметной документации на ремонт. На это прямо указано в пункте 2.4.1. новых «Правил и норм...»: «Планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с действующими документа­ми». Следовательно, сметное ценообразование и сметное нормирование должно производится в соответствии с правилами перехода на новую сметно-нормативную базу с 01.09.2003 года. Что и подтверждено в пункте 2.4.5. «Поря­док разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капиталь­ный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с действующими документами».