Глава II. Немного о реконструкции зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения

Так что же такое реконструкция жилищного фонда? Это понятие в практике ремонтно-строительного производства появилось в хозяйственном обороте во второй половине 80-х годов, когда оно было первоначально провозглашено в так называемом «письме четырех» (если не ошибаюсь - союзные Госплан, Гос­строй, Минфин и кто-то четвертый - сегодня это уже не важно...). В этом доку­менте и были даны определения реконструкции как жилищного фонда, так и объ­ектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения. В 1990 году эти понятия были еще раз подтверждены вводом в действие ВСН 58-88(р) Госкомархитектуры старого Госстроя. И еще раз уже Госстрой России в своем «Методическом пособии по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (МДС 81-6.2000), рекомендованного письмом от 12.11.1997 года № ВБ-20-254/12, дал последнюю ре­дакцию этого определения для жилых зданий.

Цитирую: «Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (чис­ло и площадь квартир, строительный объем и общая площадь). При реконструк­ции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, (помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте) могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, (при наличии необходимых обоснований - частичная разборка), повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляются мероприятия, улуч­шающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий. (Все выше перечисленное - в целях улучшения условий проживания). Под ре­конструкцией понимают также и изменение назначения здания (например, пере­устройство административного здания под поликлинику»).

Примечание: текст, выделенный курсивом, был ранее в тексте ВСН 58-88(р) ипочему-то был опущен в формулировке, приведенной в МДС 81-6.2000, хотя он не противоречит сущности понятия реконструкции объектов жилищного фонда.

Но, по моему мнению, не будет считаться реконструкцией такое изменение назначения, как, например, работы по переоборудованию общежития под квартирный жилой дом или под гостиницу, под интернат для инвалидов и т. п. то есть все то, что подпадает под определение совокупности объектов жилищного

фонда (см. пункт 1.2. Правил и норм... со ссылкой на Закон РФ от 24.12.1992г. №4218-1)

Что же тогда остается для реконструкции жилых зданий и сооружений? Ремонтно-строительные работы с полной заменой каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов (естественно, с предварительной разборкой). Возможны разборки отдельных строений или секций, естественно, если затем ремонтно-строительные работы будут признаны реконструкцией по причине изменения строительного объема здания и его общей площади в результате вос­становления разобранного, и (или) пристройки, встройки и надстройки (послед­ние, только в случае, когда они войдут в комплекс ремонтно-строительных ра­бот по полному приведенному здесь определению реконструкции. Конечно, если объект будет признан реконструируемым, то и ремонтно-строительные работы по наружным инженерным сетям и благоустройству тоже будут отно­ситься к реконструкции.

Несомненно, к реконструкции придется отнести работы по совершенствованию архитектурной выразительности объекта жилищного фонда, и производить ее за счет прибыли... Что ж, красота требует жертв, в том числе и материальных!

Несомненно, если объект жилищного фонда, изменит свое назначение (на административное, медицинское, просветительское и прочее), то это по определению будет реконструкцией.

Проблемным остается производство ремонтно-строительных работ во встроенных помещениях, сдаваемых в аренду. Как уже установлено, собственно капитальный ремонт производится за счет арендодателя, не важно кто производит расчеты за него. Расчеты за эти же работы, но только в интересах арендато­ра (специальная отделка помещений, декор, дополнительное инженерное обору­дование и прочее) должен производить непосредственно арендатор, что, как правило, он и делает. Как же квалифицировать эти затраты, куда относить за­траченные средства? На капитальный ремонт или реконструкцию?

Однако, если производится надстройка дополнительных этажей или устройство мансарды, то только эти работы следует отражать в проекте реконст­рукции и финансировать по этому определению, а другие сопутствующие рабо­ты в надстраиваемом эксплуатируемом здании (вплоть до устройства лифтов и мусоропроводов) бесспорно должны быть отнесены к капитальному ремонту. Бесспорно, к капитальному ремонту следует, при этом, относить ремонт дворо­вых инженерных коммуникаций, вводов и выводов, а также совершенствование благоустройства дворовой территории. Ибо все перечисленное автором попада­ет под статус модернизации первоначального объема здания.

В общих чертах при реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

В более конкретном виде, это отражено в следующих формулировках:

— для жилых домов реконструкция - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания или изменение его назначения) в це­лях улучшения условия проживания. (Однако смотри выше замечание по пово­ду ввода в действие новых Правил и норм технической эксплуатации зданий);

— для объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначе­ния реконструкция заключается в выполнении комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади зданий, вместимости или пропускной способности, или его назначения) в целях улучшения качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Кроме того, при реконструкции данного вида объектов может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен лик­видируемых. (Как видим, имеется определенное сходство с реконструкцией в промышленности, ибо главное и там, и там - увеличение объема продукции и услуг).

Основные положения реконструкции жилых и гражданских зданий и сооружений, обоснованные еще действующими нормами проектирования ВСН 58-88(р) Госкомархитектуры, издания Москва, 1990, так подробно были освещены, ибо по ряду позиций некоторые новейшие понятия капитального ремонта и имею­щиеся понятия реконструкции весьма схожи и при составлении проектно-сметной документации для определения вида и наименования капитального ремонта требуется четко определять и обосновывать свои действия.

Действительно, рекомендуемое приложение № 9 к все еще действующему ВСН 58-88(р) прямо указывает на перечень и возможность проведения этого ряда работ, совместимых с капитальным ремонтом жилых зданий. А при бюрократическом, узковедомственном подходе, расплывчатость границы между но­выми и старыми определениями двух понятий и при нечеткой позиции самого Госстроя по этим определениям, давала возможность возникновения конфликтов, особенно при исчислении налога на прибыль.

Как уже упоминалось, определенная ясность появилась после выхода «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (постановление Гос­строя РФ № 170). Если же последует и современное толкование понятия рекон­струкции жилищного фонда, то в его отношении проблема будет закрыта.

Следует также учитывать, что и финансирование, и учет затрат при капитальном ремонте и при реконструкции ведутся из различных источников, учи­тываются по-разному и имеют различный правовой статус. К тому же, балансо­вая стоимость жилого здания, подвергнутого капитальному ремонту, не увели­чивается по этой причине, а при реконструкции балансовой стоимостью после ввода здания в эксплуатацию становится сумма затрат на его реконструкцию.