Элементы договора пожизненного содержания

Субъекты. Договор пожизненного содержания — единственный пример договора, который может быть заключен только в отношениях между гражданами. Но в то же время и не каждый гражданин признается способным к его заключению.

В качестве отчуждателей могут выступать лишь граждане, ставшие нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья (ч. 1 ст. 253 ГК), т. е. мужчины в возрасте от 60 и женщины в возрасте от 55 лет или инвалиды I, II, III групп. Смысл этого требования со­стоит в том, что в противном случае договор пожизнен­ного содержания мог бы быть использован как средство обеспечения паразитического образа жизни лицам, спо­собным к труду, но уклоняющимся от него. Заключение того же договора от имени детей, не достигших возраста трудового совершеннолетия, несовместимо с самою сущ­ностью данного договора, предназначенного для обеспе­чения пожизненного содержания, между тем как несо­вершеннолетние в лучшем случае нуждались бы в обе­спечении содержания лишь до достижения ими возраста трудового совершеннолетия. Можно, таким образом, констатировать, что только такая нетрудоспособность, которая обусловливается состоянием здоровья или престарелым возрастом, порождает для гражданина правоспособ­ность быть отчуждателем в договоре пожизненного содержания.

В качестве приобретателей могут выступать лишь дееспособные граждане. Это и понятно, ибо приобретатель принимает на себя обязанности по содержанию отчуждателя, оказанию ему помощи и уходу за ним. Конечно, для их выполнения необходимы и определенные материальные ресурсы, наличие или отсутствие которых влияет, однако, не на способность к заключению дого­вора, а на возможность его исполнения. Самая же пра­воспособность быть приобретателем по договору пожиз­ненного содержания неотделима от дееспособности приобретателя.

Объект. Материальным объектом рассматриваемого договора является жилой дом или часть дома. Дачные и другие строения или имущественные ценности иного характера как возможные самостоятельные его объекты в законе не упоминаются. К материальным относятся и те объекты, которые в вещественной форме должны предоставляться для обеспечения содержания отчуждателя. Действия по передаче материальных объектов, а также по уходу за отчуждателем и оказанию ему необходимой помощи составляют юридический объект договора.

В ч. 1 ст. 253 ГК как возможный материальный объект договора пожизненного содержания фигурирует не только жилой дом, но и его часть. Однако в числе обязанностей, возлагаемых на приобретателя, значится также обеспечение отчуждателя жильем. И если бы он предоставил приобретателю только часть дома, у него оставалась бы другая часть того же дома, надоб­ности в которой для удовлетворения собственных жи­лищных потребностей он уже не испытывал и которая могла бы быть использована только для сдачи внаем, вопреки потребительскому назначению личной собственности. Во избежание этого следует признавать часть жи­лого дома лишь тогда возможным объектом договора пожизненного содержания, когда сам отчуждатель обла­дает не домом в целом, а только его частью или когда одна часть дома отчуждается по иным договорам, а дру­гая — по договору о пожизненном содержании.

Форма. В ст. ст. 253—254 ГК нет прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но так как по ГК РСФСР пожиз­ненное содержание есть разновидность купли-продажи жилого дома, его следует подчинять правилам ст. 239 того же Кодекса, согласно которым договор нуждается в нотариальном, а в сельской местности — письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме местного Совета. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и третьих лиц на случай, если бы приобретатели попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечается, что жилой дом приобре­тен по договору пожизненного содержания.

Срок. Договор пожизненного содержания — не только срочный, но и такой договор, который сам определяет срок своего действия. Он обозначен, однако, не кален­дарной датой, а событием — наступлением в будущем смерти отчуждателя. Если во многих других случаях срок может определяться разными способами, то для рассматриваемого договора закон императивно уста­навливает единственно допустимый срок: его нельзя заключать иначе, кроме как пожизненно для отчужда­теля. Указание на любой иной срок было бы равнозначно отсутствию одного из существенны условий договора, делающему его несостоявшимся. Из пожизненного дей­ствия договора именно для отчуждателя следует, что предоставленные ему права непередаваемы ни по на­следству, ни каким-либо иным способом.

Содержание. Действия по передаче жилого дома или его части в собственность приобретателя совершаются отчуждателем в момент заключения договора. Следо­вательно, об обязанностях отчуждателя можно говорить только применительно к случаям, когда договор уже со­вершен, но дом приобретателю еще фактически не пере­дан, хотя и подлежит передаче. Основное же значение имеют обязанности приобретателя, обрисованные в ч. 1 ст. 253 ГК и обозначенные понятием материального обеспечения в натуре. Конкретные формы такого обеспе­чения выражаются в предоставлении следующих благ:

а) жилища. Оно может быть точно определено дого­вором. При отсутствии в нем необходимых указаний отчуждателю должна быть предоставлена изолированная комната, если это не исключается характером отчуж­даемого дома. Так как двумя домами владеть запре­щено, а поселение на площадь, полученную приобрета­телем внаем, не обеспечивало бы стабильности (пожизненности) прав отчуждателя, жилище должно быть ему предоставлено именно в отчужденном доме;

б) питания. Нет препятствий к определению в дого­воре и видов питания, особенно если отчуждатель нуж­дается в особом питании. Но самый характер складывающихся здесь отношении таков, что практически следует ориентироваться не на договорный перечень, а на уровень обеспечения, необходимый в данных конкретных условиях с точки зрения обычно предъявляемых требова­ний;

в) ухода. Конкретные формы ухода зависят от сос­тояния отчуждателя: прикованный к постели больной нуждается в ином уходе, чем инвалид III группы. Согла­шением сторон могут быть определены и такие формы ухода, в которых отчуждатель не нуждается по состоя­нию здоровья (например, обеспечение уборки комнаты престарелого, но здорового отчуждателя). Не исклю­чено, что отчуждатель в данный момент не испытывает потребности в уходе за ним, а в договоре конкретные формы ухода не предусмотрены. Однако имеется обязанность ухода, и как только надобность в нем возникнет, эта обязанность вступит в действие и должна быть исполнена сообразно со сложившимися условиями и обычно предъявляемыми требованиями;

г) помощи. Отчуждатель может испытывать потреб­ность в различных видах помощи, например в соверше­нии гражданско-правовых сделок, составлении писем, по­лучении посылок, денег по переводам и др. Приобрета­тель обязан оказывать ему такую помощь, которая прямо предусмотрена договором или без которой отчуж­датель не смог бы по состоянию своего здоровья совер­шить нужных действий.

Перечисленные обязанности неотделимы от договора пожизненного содержания и приобретают юридическую силу вследствие самого факта его заключения. Соглаше­ния, освобождающие приобретателя от какой-либо из этих обязанностей, противоречат природе договора, а по­тому должны влечь его недействительность, парализовать которую может только сам приобретатель, признав себя обязанным к совершению всех указанных в; ст. 253 ГК действий, несмотря на состоявшееся между сторонами иное соглашение. В то же время стороны вправе условиться о возложении на приобретателя и не­которых других обязанностей, например по ежегодному Приобретению санаторных путевок для отчуждателя, обеспечению его дачей в летнее время и т. п.

Обязанности приобретателя сохраняются и при случайной гибели дома (ч. 2 ст. 253 ГК). Поскольку собственником дома с момента заключения договора становится приобретатель, он несет риск случайной ги­бели дома, включая риск, связанный с дальнейшим вы­полнением договорного обязательства, в том числе с необходимостью обеспечить приобретателя новым жили­щем. Те же последствия должны наступить, если дом погибнет по вине самого приобретателя или третьих лиц. Следует признать, что в случае гибели дома по вине отчуждателя договор прекращается, а отчуждатель обязан возместить расходы по его содержанию, произведенные приобретателем.

В целях охраны интересов отчуждателя закон запрещает при его жизни отчуждение дома третьим лицам (ч. 3 ст. 253 ГК). Практически приобретатель едва ли в состоянии обойти указанный запрет, нарушение кото­рого было бы сразу же обнаружено при регистрации отчуждательной сделки в исполкоме, где имеются данные о том, что жилой дом приобретен по договору пожизнен­ного содержания. Но если бы ему это и удалось, отчуждатель имел бы право расторгнуть договор и истребовать жилой дом у нового приобретателя, недобросовестность которого очевидна, так как при системе ре­гистрации сделок по строениям он не мог не знать, что к его контрагенту дом перешел по договору пожизнен­ного содержания.

Прекращение договора. В отличие от прочих догово­ров, которые прекращаются в результате их надлежащего исполнения, договор пожизненного содержания, если он исполняется надлежащим образом, может быть прекращен только в результате смерти отчуждателя.

Наряду с этим, ст. 254 ГК при определенных условиях допускает одностороннее расторжение договора. Приоб­ретатель имеет такое право, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение измени­лось настолько, что он не в состоянии предоставлять отчуждателю обусловленное содержание. Аналогичное право принадлежит отчуждателю, если приобретатель не исполняет принятых на себя обязанностей. В обоих случаях жилой дом возвращается отчуждателю без компенсации расходов, произведенных на его содержание. Нужно прийти к выводу, что, освобожденный от обязанности компенсировать приобретателю расходы, отчуждатель не вправе притязать на возмещение убытков, вызванных расторжением договора. Учитывая осо­бенности данного договора, нельзя также считать отчуждателя управомоченным на истребование в натуре того исполнения, от которого уклоняется приобретатель. Отчуждатель, однако, вправе, вместо расторжения дого­вора, прибегнуть к мерам иного характера: сохранив за собой предоставленное жилище, взыскивать с приобретателя на свое содержание, а также уход и помощь, порученные третьим лицам, твердую денежную сумму в размере, определенном судом.

В ст. 254 ГК упоминается еще одно основание для расторжения договора: если отчуждатель полностью восстановил свою трудоспособность, например излечил­ся от заболевания, делавшего его в прошлом инвали­дом, по требованию приобретателя договор расторгается. Но при подобной формулировке закона создается впе­чатление, что, если приобретатель не заявит соответству­ющего требования, договор сохранит силу, несмотря на восстановление трудоспособности отчуждателя. А этот вывод противоречит ст. 253 ГК, признающей, что быть отчуждателем в договоре пожизненного содержания правоспособно лишь нетрудоспособное лицо. Следова­тельно, как только трудоспособность восстановилась, утрачивается соответствующий элемент правоспособ­ности, а потому договор должен считаться прекращен­ным независимо от требования приобретателя. Вот по­чему более правильны формулировки ГК тех союзных республик, которые вовсе не упоминают подобного основания, рассматривая его как с очевидностью вытекающее из закрепленных в законе условий действительности данного договора. Но в таком случае появляется другой недостаток: отсутствие указаний на последствия прекра­щения договора по названной причине. В ГК РСФСР эти последствия обрисованы достаточно четко: жилой дом остается за приобретателем, а отчуждатель сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным ему помещением.

Важно также определить судьбу договора на тот случай, если приобретатель умрет раньше отчуждателя. Статья 254 ГК РСФСР, учитывая значительную роль личного момента в этих отношениях, признает при таких обстоятельствах договор прекращенным с возвратом дома отчуждателю без компенсации произведенных на его содержание расходов. В отличие от этого ГК УССР допускает наследование дома после смерти приобрета­теля, несмотря на то, что жив отчуждатель. В резуль­тате наследования договор сохраняется, хотя и с переме­ной лиц в обязательстве: его субъектом становится те­перь тот из наследников, в собственность которого жи­лой дом перешел в связи со смертью первоначального приобретателя. И лишь при отсутствии наследников или если все они не пожелают принять обязательство по до­говору, дом без всяких компенсаций возвращается отчуждателю.