Понятие и порядок заключения договора имущественного найма

Понятие договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: наймодатель и наниматель. Наймодатель — тот, кто предо­ставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования переда­ется, называется нанимателем. Соответственно между сторонами распределяются взаимные права и обязанно­сти: наймодатель обязан передать имущество в пользо­вание нанимателю, а последний обязан вносить наемную плату (ст. 275 ГК). Наниматель должен также возвратить имущество наймодателю в надлежащий срок. Ис­ходя из этого определяется понятие договора имущест­венного найма.

Договор имущественного найма есть договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора воз­вратить его наймодателю.

Поскольку обязанность передать имущество и вно­сить плату возникает из достигнутого сторонами согла­шения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось, имущественный наем должен быть признан консенсуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наймодателю за использование его имущества. Вместе с тем договор носит взаимный характер, так как праву, наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствуют обязанность нанимателей по внесению наемной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.

Участники отношений по имущественному найму связаны друг с другом заключенным договором. По­этому их субъективные права носят относительный характер: они могут быть нарушены лишь дру­гим договорным контрагентом и должны быть защищены только против возможных нарушений с его стороны. Однако сданное внаем имущество поступает во вла­дение нанимателя, а владение — такое правомочие, ко­торое может быть нарушено любым и каждым, осуще­ствляет ли его собственник или договорный контрагент. Например, Л. купил с рук запасное колесо к автома­шине «Москвич». Впоследствии оказалось, что оно похи­щено у Н. с машины, полученной им напрокат. Прокат­ный пункт вправе по виндикационному иску истребовать колесо от приобретателя. Поскольку, однако, нарушено не только право собственности, но и предоставленное нанимателю право владения, оно также должно полу­чить защиту со стороны закона, что и предусмотрено ст. 157 ГК. При этом, пока сохраняется договор найма, принадлежащее нанимателю право владения защищается не только против третьих лиц, но и против самого соб­ственника. Следовательно, в приведенном примере на­ниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л., а если бы оно было истребовано прокатным пунктом, последний в период действия проката был бы обязан возвратить его нанимателю.

Выходит, таким образом, что договорное (относитель­ное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во вла­дение другого лица, порождает и определенные абсолют­но-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наем­ное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника (ч. 1 ст. 288 ГК). Это правило при­меняется как при смене собственника, так и при переходе сданного внаем имущества из оперативного управления госоргана-наймодателя в оперативное уп­равление другой государственной организации (ч. 2 ст. 288 ГК).

Право на временное возмездное пользование чужой вещью может возникнуть из договора не только найма, но и поднайма (ст. 287 ГК). Например, А., арендующий маломерное жилое строение местного Совета, часть его сдает в возмездное пользование Б. В этом случае в ка­честве нанимателя будет выступать А., а поднанима­теля — Б. Таким образом, поднаем — это такой до­говор, в силу которого наниматель имущества передает его целиком или в известной части во временное воз­мездное пользование другому лицу.

При поднайму в отношениях с наймодателем состоит только наниматель, а не поднаниматель. Последний на­ходится в правоотношениях лишь с нанимателем. Поэ­тому наниматель несет всю полноту ответственности пе­ред наймодателем за действия поднанимателя. Вслед­ствие тех же причин права поднанимателя становятся производными от прав нанимателя: с прекращением найма прекращается и поднаем.

По общему правилу, наниматель вправе сдать иму­щество в поднаем только с согласия наймодателя. Од­нако в отношениях по бытовому прокату, осуществляе­мому специальными прокатными организациями, сдача имущества в поднаем вовсе не допускается.

От поднайма следует отличать перенаем. При под­найме наниматель не только остается участником отношений имущественного найма, но и заслоняет собой фи­гуру поднанимателя, неся ответственность за его дей­ствия перед наймодателем. Напротив, при перенайме на­ниматель из отношений выбывает, заменяя себя другим лицом. Например, арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и, чтобы не утратить ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в право­отношении вместо себя.

Действующий закон не предусматривает возможности перенайма. Но перенаем не противоречит основным на­чалам и смыслу советского гражданского законода­тельства, а потому его использование не исключено. Ра­зумеется, однако, что он осуществим лишь по соглашению между прежним и новым нанимателем. Поскольку же имущественный наем — взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и пере­дачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя.

Отношения по имущественному найму регулируются нормами ГК (ст. ст. 275—294). Наряду с этим для неко­торых особых разновидностей имущественного найма изданы специальные правила или типовые договоры (например, Типовой договор на сдачу в арендное поль­зование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жи­лой площади, утвержденный СНК СССР 25 ноября 1937г.)¹⁹⁰. Отношения, связанные с бытовым прокатом, помимо ГК регулируются нормами Устава автомобиль­ного транспорта о прокате автомобилей (ст. ст. 97—99 УАТ РСФСР) и различными Типовыми договорами бы­тового проката, утвержденными Советом Министров со­юзной республики. Таковы, например, действующие в РСФСР Типовые договоры о прокате предметов до­машнего обихода, музыкальных инструментов и др. и о прокате роялей и пианино¹⁹¹. При этом в целях повышенной охраны интересов граждан установлено, что от­ступления в конкретных договорах от условий типовых договоров, ограничивающие права нанимателей, недей­ствительны (ст. 294 ГК).

Порядок заключения и форма договора имуществен­ного найма. Имущественный наем — это чаще всего не«плановый договор, и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме соглашения сторон, не требуется, Однако, когда обоими его участниками становятся со­циалистические организации, заключение договора не­редко должно опираться на определенные администра­тивно-правовые предпосылки. Так, торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистических организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе договора иму­щественного найма, придает ему известные черты планового договора. Таковы, например, договорные отношения кинотеатров с кинопрокатными конторами, которые ос­новываются на распоряжении Главкинопроката о поста­новке вновь открывшегося кинотеатра на обслуживание соответствующей конторой, а самое снабжение кино­фильмами осуществляется в соответствии с утвержден­ным планом и репертуаром. В плановом порядке по до­говорам с органами транспорта социалистические орга­низации обеспечиваются транспортными средствами.

Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутствии такого акта приз­нается недействительным.

В вопросе о форме рассматриваемый договор наряду с общими подчиняется некоторым специальным прави­лам. Так, по общему правилу ст. 44 ГК граждане офор­мляют его письменно, когда стоимость наемного имуще­ства превышает 100 руб., хотя бы наемная плата не до­стигала этой суммы. Но согласно специальным правилам ст. 276 ГК договор о найме имущества, заключенный между гражданами на срок более одного года, нуждает­ся в письменном оформлении во всех случаях, незави­симо от его суммы, под страхом исключения ссылок в судебном споре на свидетельские показания.