Элементы договора имущественного найма

Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организа­ции. При этом систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную дея­тельность. Что же касается граждан, го они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к сред­ству извлечения постоянных доходов, а потому не дол­жны систематически выступать в качестве наймодателей.

Ввиду того, что рассматриваемый договор является обычно неплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения сторон и ограничивается только одним усло­вием: данный конкретный субъект должен быть право­способен к получению во временное возмездное пользование данного конкретного имущества. Однако в тех. случаях, когда согласно действующему законодательству заключение договора должно опираться на определенные планово-административные предпосылки, имущество мо­жет быть сдано внаем лишь тому, кто обозначен в рас­поряжении или ином планово-административном акте.

Право сдачи имущества внаем принадлежит его соб­ственнику или обладателю права оперативного управ­ления. Если это требование нарушается, сохранение на­нимателем своих прав зависит от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребо­вание имущества собственником (ст. ст. 151—157 ГК.). Но даже когда сохраняется действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требо­ванию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока его действия возвратить имущество собственнику.

Г. Н. Полянская придерживается по этому поводу иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи», и приводит такие примеры, как сдача имущества внаем нанимателем или сдача внаем жилой площади членом жилищно-строительного коопе­ратива¹⁹². Но первый случай — не наем, а поднаем. Вто­рой же случай относится не к имущественному, а к жи­лищному найму, не говоря уже о том, что для заключе­ния договора здесь требуется согласие собственника — самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления.

Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При на­личии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т. п.) он не управомочен на заключение договора имущественного; найма. Когда же ему принадлежит право пользования, он сам является нанимателем и потому управомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только соб­ственник вещи.

Объект. Основным материальным объектом рассмат­риваемого договора является сдаваемое внаем имущество, а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора иму­щественного найма.

Как уже говорилось, сдаваемое внаем имущество характеризуется непотребляемостью и тем, что оно опре­деляется индивидуальными признаками. В границах этих вещей, оставляя в стороне вещи, потребляемые и опре­деленные родовыми признаками, круг материальных объектов имущественного найма шире круга материаль­ных объектов купли-продажи. Так, здания и сооружения не могут быть объектом купли-продажи между госорганами, но в случае их временного неиспользования могут сдаваться в аренду одним предприятием другому.

Вместе с тем комплекс возможных предметов найма далеко не безграничен. В частности, запрещена сдача в аренду земли, ее недр и лесов. Не передаются в возмезд­ное пользование как действующие, так и временно закон­сервированные предприятия. Не считается действитель­ным договор о сдаче внаем садов и иных насаждений.

В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйствен­ным предприятиям. Арендаторами складских помещений могут быть только организации, но не граждане. Орга­низации по прокату предметов домашнего обихода соз­даны для обслуживания нужд населения.

Срок. Поскольку имущество передается другому лицу во временное пользование, обязательным элементом до­говора о его передаче становится срок. Отсюда, однако, не следует, что период действия договора должен быть обязательно определен в нем самом.

Существуют срочные, т. е. такие договоры, которые сами определяют срок их действия. Его продолжитель­ность зависит от усмотрения сторон, но во всяком случае не должна превышать в отношениях с участием граж­дан — 10 лет, в отношениях между организациями — 5 лет при аренде строений или нежилых помещений и 1 года при сдаче внаем оборудования или иного имущества, а в отношениях по бытовому прокату — срока, установлен­ного типовыми договорами. Указанные в договоре более длительные сроки подлежат автоматическому сокращено до периода, предельного с точки зрения действующего законодательства (ст. 277 ГК).

Договоры имущественного найма бывают и бессроч­ными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре по сдаче имущества внаем каждый из контрагентов в любой момент может потребо­вать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, должно более или менее дли­тельно обслуживать соответствующие потребности, закон устанавливает здесь для предупреждения другой сто­роны о намерении прекратить действие договора не 7-дневный срок, предусмотренный в ст. 172 ГК, а период гораздо большей продолжительности: 3 месяца — при найме строений и нежилых помещений и 1 месяц — при найме прочего имущества. В отношениях между органи­зациями договор прекращается также истечением уста­новленного для них предельного срока (5 лет или 1 год), если ни одна из сторон не отказалась от договора ранее. Что же касается договора бытового проката, то при от­сутствии в нем условия о сроке он считается заключен­ным на срок, указанный в типовом договоре (ст. 278 ГК).

Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает, что по истечении установленного срока наниматель про­должает пользоваться имуществом, а наймодатель — по­лучать наемную плату, выражая тем самым согласие сохранить свои взаимоотношения. При этих условиях до­говор считается возобновленным на неопределенный срок и каждая сторона вправе прекратить его действие, пре­дупредив другую сторону за месяц, а при найме строений и жилых помещений — за 3 месяца. Это правило не при­меняется, однако, к договорам между социалистическими организациями и бытового проката, действие которых по истечении обусловленного срока должно быть прекра­щено (ст. 279 ГК).

Но у социалистической организации — нанимателя имеется другое преимущество, предусмотренное ст. 280 ГК. Надлежащим образом выполняя принятые на себя по до­говору найма обязанности, она приобретает по окончании срока действия договора преимущественное перед дру­гими лицами право на его возобновление. Наличие та­кого права не означает, конечно, что наймодатель обязан перезаключить договор на прежних условиях. В пределах, допускаемых законом, они могут быть изменены. Важно лишь, чтобы новые условия, предлагаемые наймодателем, не были худшими по сравнению с теми, на которых он готов сдать имущество внаем третьему лицу.

Преимущественное право нанимателя на перезаклю­чение договора обеспечивается исковой защитой. Когда, например, Управление продторгами Ленинграда отказалось возобновить договор с заготовительной базой о найме складского помещения, по иску базы договор был признан заключенным на очередной год решением Гос­арбитража при Ленгорисполкоме.

Однако в двух случаях указанное право нанимателя отпадает: если наймодатель, желая использовать иму­щество для собственных нужд, не намерен больше сда­вать его внаем или если меняется назначение имущества (например, конторское помещение решено превратить в жилое). Кроме того, когда предпосылкой имущественного найма служит изданный компетентным органом административный акт, тот же орган вправе прекратить действие уже заключенного договора или устранить воз­можность его перезаключения.

Права и обязанности сторон. Основная обязанность наймодателя состоит в своевременном предоставлении на­нимателю имущества, относительно которого заключен договор (ч. 1 ст. 281 ГК). Если бы наймодатель укло­нился от ее выполнения, наниматель имел бы право либо истребовать наемное имущество в принудительном по­рядке, либо расторгнуть договор. Независимо, однако, от того, какую из этих двух возможностей использует на­ниматель, он, кроме того, управомочен взыскать причи­ненные ему убытки (ст. 282 ГК). Впрочем, во многих слу­чаях заключение договора имущественного найма совпа­дает во времени с исполнением обязанности по передаче нанимателю самой вещи. Таков, в частности, порядок передачи гражданам напрокат велосипедов, спортивного инвентаря и т. п. Это, естественно, исключает нарушение наймодателем обязанности по передаче вещи, а потому и отпадает потребность в предъявлении к нему указанных исков.

Наймодатель, далее, обязан передать нанимателю вещь в таком состоянии, которое соответствует дого­ворным условиям и целевому назначению имущества, сдаваемого внаем (ч. 1 ст. 281 ГК). Так, если железная дорога, сдавая владельцу подъездных путей в аренду ва­гоны, не произведет их очистку от остатков ранее пере­возившегося груза, считается, что она не выполнила обя­занности по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Приведение наемного имущества в состояние, пригодное к использова­нию, — обязанность наймодателя. Но за его счет и с взы­сканием с него убытков это может сделать наниматель. И лишь за недостатки, прямо им оговоренные при заклю­чении договора, наймодатель ответственности не несет (ч. 3 ст. 281 ГК). Вместе с тем, если уже во время действия договора в силу не зависящих от нанимателя об­стоятельств имущество окажется в состоянии, непригод­ном для его использования по условленному назначению, наниматель вправе досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 290 ГК).

После передачи имущества наймодатель не должен совершать действий, препятствующих его нормальному использованию. Например, дачевладелец нарушил бы указанную обязанность, если бы после передачи помеще­ния дачнику отключил водоснабжение, электросеть и т. п. При определенных обстоятельствах наймодатель обязы­вается также к совершению некоторых активных, поло­жительных действий, необходимых для нормального ис­пользования имущества нанимателем. Например, собст­венник музыкального инструмента, предоставляя пользо­вание им в своей квартире, обязан обеспечить пользова­телю доступ в квартиру в назначенные часы. Нарушение обязанностей такого рода также дает нанимателю право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Наряду с обязанностями наймодатель обладает опре­деленными правами, а соответствующие им обязанности несет наниматель.

Основная обязанность нанимателя состоит в своевре­менном внесении наемной платы (ст. 286 ГК). Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглаше­нию сторон допускается единократная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусмат­ривается специальными правилами. Установление наем­ной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т. п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в от­ношениях между гражданами нет препятствий для та­кого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов.

Когда имущество сдается внаем социалистическими организациями в порядке осуществления своей уставной деятельности, размер наемной платы обычно опреде­ляется государственными тарифами. Государственные ставки нередко обязательны для них и при эпизодиче­ской сдаче имущества внаем. Так, согласно Положению о государственном социалистическом производственном предприятии¹⁹³ последнее вправе сдавать в аренду вре­менно бездействующие здания и сооружения по ставкам, применяемым в данной местности, а временно неисполь­зуемое оборудование — с взиманием арендной платы в размере амортизационных отчислений по данному виду оборудования. В подавляющем большинстве остальных случаев, особенно если участниками договора являются граждане, стороны договариваются относительно раз­мера наемной платы самостоятельно. Они обязаны лишь соблюдать такие пределы, которые исключают превра­щение наемной платы в источник наживы.

Помимо внесения наемной платы, на нанимателя мо­гут быть возложены и некоторые другие платежи. На­пример, сдав в аренду дачу, гражданин вправе обусло­вить внесение нанимателем налогов и платежей по обя­зательному страхованию дачного помещения, а по до­говорам аренды государственных строений сам закон обязывает граждан страховать их за свой счет в пользу государства.

Наемная плата должна, вноситься независимо от фактического пользования вещью. Иногда, однако, частичная или полная невозможность ее использования в течение известного времени обусловливается обстоя­тельствами, относящимися к самой вещи и не вызван­ными виной нанимателя (например, заарендованный рабочий скот временно не может быть использован из-за заболевания). Если тем самым не просто уменьшается, а существенно ухудшается возможность использования наемного имущества, наниматель вправе требовать соот­ветственного уменьшения наемной платы, включая и ос­вобождение от обязанности по ее уплате за весь период, пока длится состояние полной невозможности использо­вания имущества.

Нарушение нанимателем обязанности по внесению наемной платы дает наймодателю право взыскать ее при­нудительно, а также расторгнуть договор, если платежи просрочиваются систематически, т. е. в течение трех ме­сяцев подряд (п. 3 ст. 289 ГК).

Другой обязанностью нанимателя является использо­вание имущества в соответствии с договором, а также общим его целевым назначением (ст. 283 ГК). Например, если бы арендатор использовал складское помещение не для хранения товаров, а для проживания своих работни­ков, это противоречило бы требованиям ст. 283 ГК. Одно из судебных дел заключалось в том, что Т., арендовавший маломерное жилое строение у исполкома местного Со­вета, не проживал в нем, а использовал для сдачи жиль­цам в зимнее и отдыхающим в летнее время. Иск испол­кома о досрочном расторжении договора аренды был удовлетворен на том основании, что наниматель исполь­зовал строение в противоречии с его целевым назначением.

В отношениях между организациями к использованию имущества не по назначению приравнивается его пол­ное или частичное неиспользование. Например, железная дорога вправе истребовать вагоны, переданные в аренду владельцу подъездных путей, если установлено, что, ос­вобожденные от груза, они систематически простаивают и не эксплуатируются в качестве перевозочного средства. Когда же нанимателем является гражданин, то, как пра­вило, факт неиспользования им имущества, полученного внаем, не отражается на действии договора. Исключение составляет аренда маломерных жилых домов, которые могут быть истребованы исполкомом местного Совета, если гражданин фактически не проживает в доме в тече­ние длительного времени.

Использование нанимателем имущества не по назна­чению дает наймодателю право на досрочное расторже­ние договора (п. 1 ст. 289 ГК).

На нанимателя возлагается также обязанность бе­режно относиться к наемному имуществу, обеспечивая его сохранность. В результате нарушения этой обязанности вещь может быть повреждена (если, например, на­ниматель допустил аварию автомашины) или уничтожена (если, например, вследствие аварии автомашина как транспортное средство перестает существовать). Вызван­ные нанимателем убытки должны быть им возмещены (ст. 292 ГК). Но поскольку возложение обязанности воз­местить убытки является одним из видов гражданско-правовой ответственности, оно допустимо лишь при виновности ответственного лица. По общему же правилу, риск случая несет собственник. А так как собственником, является наймодатель, то он и не вправе предъявлять какие-либо претензии нанимателю по поводу случайной гибели вещи. Если же но закону или условиям договора наниматель обязан страховать полученное в пользование имущество, но не выполнил этой обязанности, он и при случайной гибели вещи отвечает перед наймодателем в пределах суммы, которую можно было бы получить в виде страхового возмещения.

Установив, что ухудшение или гибель вещи произошли в момент, когда она находилась во владении нанимателя, надлежит исходить из презумпции его виновности. Это означает, что обязанность по возмещению убытков должна быть возложена на нанимателя, если не доказан, случайный характер ухудшения или гибели имущества. Та же презумпция, пока она не опровергнута, дает наймодателю право на досрочное расторжение договора (п. 2 ст. 289 ГК).

По истечении срока действия договора, а при его бес­срочности — по предъявлении требования наймодателем и истечении установленного льготного срока договор пре­кращается и наниматель обязан возвратить имущество наймодателю. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком наниматель получил его, т. е. в пол­ной сохранности, со всеми принадлежностями и т. п. Учитывается лишь обусловленная пользованием сте­пень нормального износа. Но в договоре может быть предусмотрен возврат имущества и в ином состоянии (ст. 291 ГК), например в отремонтированном виде, с вос­становлением износа и т. п. Когда внаем сдаются крупные объекты, снабженные инвентарем, он обычно фикси­руется в специальной описи, на основе которой объект
затем принимается наймодателем.

Уклонение нанимателя от обязанности своевременно возвратить имущество дает наймодателю право на его истребование в принудительном порядке. Он вправе, кроме того, взыскать убытки, причиненные ему просроч­кой, а также тем, что в возвращенном объекте отсутст­вуют или приведены в негодность некоторые составные части, принадлежности, элементы инвентаря и т. п.

Договор имущественного найма заключается обычно на длительное время. Важно поэтому определить, кто и в каких пределах обязан в период его действия обеспечи­вать содержание имущества, включая ремонт — как теку­щий, обусловленный повседневным использованием вещи, так и капитальный, вызываемый ее значительным износом. Распределение между сторонами указанных обязанностей может быть определено в договоре. Иногда этот вопрос разрешается в специальных правилах, типо­вых договорах и т. п. Так, согласно Типовому договору о сдаче гражданам в аренду маломерных жилых домов, капитальный ремонт возлагается на арендатора. Ут­вержденный Ленгорисполкомом Типовой договор о сдаче в аренду нежилых помещений предусматривает, что при передаче арендатору помещения в целом он обязан производить капитальный ремонт за свой счет, а при сдаче ему части помещения — за счет наймодателя, но своими средствами.

Если, однако, в законе, специальных правилах или в договоре соответствующее условие не предусмотрено, применяются диспозитивные нормы ст. ст. 284—285 ГК. В них учитывается, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт призваны обслуживать потреб­ности нанимателя, поскольку без этого неосуществимо повседневное использование вещи, тогда как капиталь­ный ремонт является средством восстановления стои­мости имущества, сохранения его целостности и, следо­вательно, служит интересам наймодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта возлагается на най­модателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания имущества — на нанимателя.

Наймодатель вправе расторгнуть договор, лишь когда наниматель не выполняет возложенной на него специальными правилами или соглашением сторон обя­занности по капитальному ремонту (п. 4 ст. 289 ГК) Что же касается обязанности по обычному содержание вещи и текущему ремонту, то ее нарушение дает право отказаться от договора, только если это ухудшило состояние имущества (п. 2 ст. 289 ГК). Нанимателю также предоставляется право на расторжение договора, когда свою обязанность по капитальному ремонту на­рушает наймодатель (п. 1 ст. 290 ГК). Но в распоря­жении нанимателя имеется и другая возможность — произвести необходимый ремонт самостоятельно, а свя­занные с ним расходы взыскать с наймодателя или зачесть в счет причитающейся наймодателю наемной платы (ч. 2 ст. 284 ГК).

От ремонта нужно отличать вносимые в имущество улучшения. Когда, например, арендатор жилого дома устанавливает в нем газопровод или взамен печного сооружает паровое отопление, то в подобных случаях речь уже идет не о поддержании целостности, а об известных изменениях объекта, усиливающих эффектив­ность его использования. Это и называют улучшениями. И если за время действия договора они полностью не амортизируются, нужно определять судьбу самих улуч­шений или связанных с ним материальных затрат сле­дующим образом.

Улучшения, внесенные с согласия наймодателя, должны быть им компенсированы в пределах необходи­мых затрат. Если же согласие наймодателя испрошено не было, применяются несовпадающие правила к улуч­шениям отделимым, которые могут быть изъяты из объекта найма при полном сохранении его прежнего состояния, и неотделимым, изъятие которых причинило бы вред наемному имуществу. Неотделимые улучшения переходят к наймодателю безвозмездно. Отделимые он тоже может оставить за собой, но с оплатой компенсации нанимателю. Если от оплаты таких улучшений наймодатель отказывается, они могут быть изъяты на­нимателем (ч. 2 ст. 293 ГК).

Приведенные правила касаются лишь таких измене­ний, вносимых в наемное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное переобору­дование объекта имущественного найма, не связанное с его улучшением, может быть произведено только с разрешения наймодателя. В противном случае нани­матель обязан восстановить прежнее состояние иму­щества и возместить наймодателю убытки,

Особенности договора бытового проката. В предше­ствующем изложении уже упоминался договор проката и отмечались некоторые его особенности. Конкретное выражение они находят в каждом из элементов дого­ворного обязательства.

Субъектный состав договора отличается тем, что в качестве наймодателя выступают лишь специализи­рованные прокатные организации, а нанимателя — только граждане при предъявлении паспорта или иного соответствующего документа. Прокат некоторых видов доступен лишь гражданам, отвечающим определенным требованиям, например имеющим водительские права, если напрокат сдается автомобиль. С малолетними до«говоры проката не заключаются, а с несовершеннолет­ними, достигшими 15 лет, могут быть заключены при наличии справки о заработке (стипендии) или с письменного согласия родителей (попечителей).

Срок проката зависит от пожелания нанимателя, но не должен превышать установленного типовым догово­ром максимального срока. По истечении обусловленного срока стороны вправе возобновить действие договора на следующий срок такой же продолжительности. Но так как право на преимущественное перезаключение до­говора нанимателю не предоставлено, нельзя возобнов­лять договор, если в порядке очередности его заключе­ния требует другой гражданин.

Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоизменяются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вру­чением одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной организации.

Права и обязанности сторон, помимо того, что ха­рактерно для любого правоотношения по имуществен­ному найму, предполагают совершение некоторых до­полнительных действий. Как указано в ч. 2 ст. 281 ГК, организация, заключающая договор бытового проката, должна в присутствии нанимателя проверить исправ­ность сдаваемого внаем имущества. Типовые договоры обязывают ее также осведомить нанимателя о порядке пользования имуществом, условиях проката и мерах ответственности за допущенные нарушения. В пределах установленного срока после заявления нанимателя прокатный пункт должен либо устранить обнаруженные в имуществе дефекты, либо заменить его исправным предметом. Несмотря на срочность прокатного дого­вора, наймодатель обязан принять сдаваемый нанима­телем объект проката в любое время и возвратить ему наемную плату за вычетом суммы, приходящейся на истекший период, включая день возврата вещи.

Прокатная организация вправе осуществлять надзор за содержанием и эксплуатацией имущества, чему со­ответствует обязанность нанимателя допускать к про­верке его состояния представителя этой организации. Если выяснится, что наниматель содержит или эксплуа­тирует имущество ненадлежащим образом, повредил его, самостоятельно отремонтировал или разобрал, до­говор может быть досрочно расторгнут с отнесением на счет нанимателя расходов по возвратной транспорти­ровке вещи и ее ремонту. При возвращении вещи без отдельных деталей наниматель обязан оплатить их стоимость в полуторном размере с начислением пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа. Наниматель, приведший полу­ченное напрокат имущество в полную негодность, имеет возможность либо передать наймодателю такой же по качеству и марке предмет, либо оплатить его стоимость по розничным ценам, оставив поврежденное имущество за собой.