Арендатор и его обязанности

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также государство. Арендатор обязан:

♦ своевременно вносить плату за пользование имуществом (вопро­сы арендной платы регулируются ст. 614 ГК);

♦ пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;

♦ поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт.

Примечание. Если арендатор существенно нарушает хотя бы одну из этих обязанностей, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Но он может прибегнуть и к другим способам. Например, если арендатор задерживает внесение арендной платы, то арендодатель может потребовать ее досрочного внесения за очередной срок. Однако он не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, если это не предусмотрено договором (ст. 622);

♦ при прекращении договора — вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом аморти­зации.

Права третьих лиц на арендованное имущество. В отличие от до­говоров купли-продажи передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитутом, залогом, рентой и т. д.), вполне до­пустима. Более того, передача в аренду имущества никоим образом не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на него (ч. 1 ст. 613). Арендодатель просто обязан предупредить арендатора, если же он этого не сделает, то последний вправе требо­вать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возме­щения убытков.

Изменение сторон (как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Только в том случае, если договор был заключен, исходя из личных качеств арендатора, в случае его смерти или реор­ганизации правопреемнику можно отказать. Но опять же все зависит от соглашения сторон.

Улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если произведены им самим (или за его счет), причем с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от само­го имущества.

Если эти улучшения неотделимы от имущества, то арендатор мо­жет потребовать возмещения стоимости улучшений, но опять же лишь в том случае, если на эти улучшения было согласие арендодателя.

Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было согла­сия арендодателя.

Они являются собственностью арендодателя, если были произве­дены за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам дого­вора купли-продажи, хотя это наглядный пример смешанного догово­ра. Есть два варианта перехода арендованного имущества в собствен­ность арендатора (п. 1 ст. 624):

♦ по истечении срока аренды;

♦ до истечения срока, если арендатор внес всю сумму выкупной цены,
определенной в договоре.

Если же договором не был предусмотрен последующий выкуп, то возможно заключение дополнительного соглашения. Выплаченная к тому времени арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

Но согласно п. 3 ст. 624 ГК закон может устанавливать запрет выкупа арендованного имущества (например, имущество, которое может нахо­диться исключительно в государственной собственности).

Субаренда (п. 2 ст. 615) бывает двух видов:

♦ поднаем — сдача арендованного имущества в субаренду без передачи прав арендатора субарендатору;

♦ перенаем — сдача в субаренду имущества с передачей прав и обязанностей перед арендодателем субарендатору.

Оба варианта возможны только с согласия арендодателя. Также в обоих случаях возможна передача арендатором имущества субаренда­тору на безвозмездной основе.

Договор субаренды является полностью зависимым от договора аренды. Срок договора субаренды не может превышать срок основно­го договора. Если договор аренды расторгается или признается недей­ствительным, то и договор субаренды расторгается или признается не­действительным. Правда, в этом случае субарендатор имеет право заключения с арендодателем договора напрямую на оставшийся срок до истечения субаренды. Договор заключается на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618).

Для отдельных видов договоров аренды действуют все эти правила, но с некоторыми поправками.

Прокат

Данный вид аренды регулируется как ГК, так и законодательством о защите прав потребителей. Большинство норм, регулирующих про­кат, императивны.

Субъекты договора. Арендодателем может быть коммерческое юри­дическое лицо или предприниматель, имеющие лицензию. Арендато­ром является только физическое лицо, использующее это имущество для потребительских целей.

Форма договора. Договор обязательно заключается в письменной форме и является публичным.

Срок — только до одного года. Бессрочного проката быть не может. Отсутствует и преимущественное право арендатора на возобновление аренды.

Арендатор может расторгнуть договор досрочно, письменно предуп­редив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендная плата — платежи в твердой сумме, вносимые периодически Или единовременно. Если арендатор задолжал, то эта задолженность взыс­кивается на основе исполнительной надписи нотариуса.

Капитальный и текущий ремонт — обязанность арендодателя.

Не допускаются:

♦ субаренда;

♦ передача арендатором имущества в безвозмездное пользование;

♦ внесение этого имущества в хозяйственные товарищества и общества, а также в производственные кооперативы в качестве иму­щественного вклада или паевого взноса.

Аренда транспортных средств (ТС)

♦ С экипажем. Предоставляется ТС во временное владение и пользование, а также услуги по управлению и технической эксплуатации.

♦ Без экипажа. Управление и техническая эксплуатация осуществ­ляются арендатором. На нем же лежит и ответственность за при­
чиненный ТС вред.

Договор заключается в простой письменной форме. Как и в догово­ре проката, не действуют правила о возобновлении договора, о заклю­чении договора на неопределенный срок, а также о преимуществен­ном праве арендатора на заключение договора на новый срок.