Изменение договора социального найма.

Обстоятельства, которые вызывают необходимость изменения нанимателем договора найма, в ЖК Украины не определены, но практика показывает, что

ими могут быть: развод супругов, создание совершеннолетними детьми отдельных семей, прекращения совместного проживания и т.п.. Обмен жилого помещения на другое, продажа помещения влечет за собой изменение договора найма.

Договор найма может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наимодавця, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством. Член семьи нанимателя вправе требовать, с согласия других членов семьи, проживающих вместе с ним, заключения с ним отдельного договора найма, если жилая площадь, которая приходится на него, может быть выделено в виде помещения, которое соответствует нормам ст. 63 ЖК. Законодательство исходит из признания равенства прав и обязанностей всех членов семьи и закреплении возможности использования членом семьи нанимателя права на изменение договора найма.

Согласно ст. 104 ЖК Украины, суд вправе удовлетворить требования члена семьи нанимателя о разделе жилого помещения, если жилая площадь, приходящаяся на него может быть выделено в виде изолированного помещения, которое состоит из одной или многих комнат, размер которого не меньше установленного размера. Такие правовые подходы можно по аналогии права распространять и применять для лиц, желающих стать владельцем части квартиры.

При этом следует учитывать п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Украины "О некоторых вопросах, возникших в практике при менения судами Жилищного кодекса Украины" от 12 апреля 1985 г. № 2, согласно которому суд вправе удовлетворить требования члена семьи нанимателя о разделе жилого помещения, если жилая площадь, приходящаяся на него (или на основе заключенного соглашения о порядке пользования жилым помещением), может быть выделено в виде изолированного помещения (одна или несколько комнат), размер которого не меньше установленного для предоставления одному лицу.

Поэтому Донецкий областной суд удовлетворил иск о заключении отдельного договора найма жилого помещения с учетом того, что в связи с расторжением сторонами брака пользования ими жилыми помещениями по одному договору стало невозможным и что в квартире есть жилое помещение, которое приходится на долю истца в жилой площади. Так, гр. Ш. обратился в суд с иском к Ш. В., Б., ЖЭО Кировского района г. Донецка об изменении условий договора найма жилого помещения. В иске было указано, что в 1990 г. на семью из четырех человек, в том числе и на него, была предоставлена ​​трехкомнатная, с изолированными комнатами, квартира. Ссылаясь на то, что брак между ним и Г. В. в июне 1991 г. расторгнут, сложились неприязненные отношения, которые препятствуют нормальному пользованию жильем, истец просил выделить ему изолированную комнату 11,5 м2, а ответчикам - остальные две. В дополнительном иске Ш.

просил вселить его в квартиру, ссылаясь на то, что ответчики не впускают его туда.

Ответчики обратились со встречным иском к Ш. о признании его утратившим право пользования жилым помещением.

Ссылаясь на то, что в феврале 1991 г. Ш. добровольно оставил спорную квартиру и не проживает в ней более шести месяцев без уважительных причин, они просили об удовлетворении их требований на основании ст. 71 ЖК,

Дело судами рассматривалось неоднократно.

Решением судебной коллегии Донецкого областного суда от 18 мая 1994 г. постановлено внушить Ш. в выделенную ему изолированную комнату 10,8 м2, а Ш. В. с дочерью и Б. оставить две комнаты соответственно 15,9 и 13,2 м2.

Судебная коллегия Верховного Суда Украины от 6 июля 1984 нашла, что решение соответствует требованиям закона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в январе 1990 г. семьи сторон из четырех человек, а именно: Ш. В., ее мужу Ш. (брак с которым расторгнут в июне 1991 г.), их дочери 1985 рождения и матери Ш. В. - Б. была предоставлена ​​трехкомнатная квартира с жилой площадью 39,9 м2. После расторжения брака между сторонами сложились неприязненные отношения и ответчицы Ш. В. и Б. с 19 сентября 1991 закрывали квартиру на замок, от которого истец ключа не было.

Кроме того, некоторое время Ш. проживал в общежитии Донецкого заво ду игрушек.

Согласно ст. 104 ЖК, член семьи нанимателя вправе требовать с согласия инди членов семьи, проживающих вместе с ним, заключения с ним отдельного договора найма, если жилая площадь, которая приходится на него, может быть выделено в виде помещения, соответствующего требованиям в. 63 настоящего Кодекса.

В случае отказа членов семьи дать согласие на заключение отдельного договора найма, а также отказа наймодателя в заключении такого договора спор может быть решен в судебном порядке.

Решая спор в части изменения условий договора найма жилого помещения, суд назначил техническую экспертизу согласно выводам которой квартира состоит из трех изолированных комнат площадью 10,8, 15,5 и 13,2 м2.

Суд пришел к правильному и обоснованному выводу, выделив истцу комнату 10,8 м2, поскольку превышение доли является незначительным и не ущемляет прав других жильцов.

Выделена комната отвечает требованиям ст. 63 ЖК и может быть предметом отдельного договора найма жилого помещения.

При разделении жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя ему может быть выделено изолированное жилое помещение размером, меньшим по жилую площадь, которая приходится на него. Однако деление не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудшению жилищных условий истца и повлечет необходимость постановки его на учет как такого, что нуждается в улучшении жилищных условий.:

Решая дела об изменении договора найма жилого помещения, суд должен учитывать, что, согласно ст. 104 ЖК, член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если жилая площадь, которая приходится на него, может быть выделено в виде помещения, которое отвечает требованиям ст. 63 настоящего Кодекса (является изолированным и по размеру не меньше установленного для предоставления одному лицу). При решении вопроса об изменении договора найма жилого помещения суд должен выяснить, возможно с учетом санитарных и технических условий заключить два договора найма, не приведет> • изменение договора найма до искусственного ухудшения жилищных условий и или И не повлечет необходимость постановки гражданина на учет, как такого, "что нуждается в улучшении жилищных условий. Выделение жилого помещения, которое по размеру меньше причитающейся ему доли жилой площади, не допускается только потому, что вследствие указанного изменения договора найма он станет таким, что нуждается в улучшении жилищных условий. Если нанимателем жилого помещения и членами его семьи был определен порядок пользования отдельными жилыми помещениями в квартире, то соглашение об этом должно учитываться судом и при вы решении иска об изменении договора найма помещения.

Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя не допускается в предусмотренных ч. З ст. 104 ЖК случаях, независимо от наличия согласия наймодателя на изменение такого договора, за исключением случаев, когда жилое помещение наниматель получил не в связи с трудовыми отношениями или когда наймодатель утратил право на его выселение.

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое помещение. Наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. Договор найма в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.