Порядок пользования жилищным помещением маневренного фонда.

Маневренный жилищный фонд создается органами местного самоуправления и предназначается для проживания на время проведения ремонта или реконструкции жилья лиц, являющихся собственниками этого жилья или занимают его на основании договора найма или поднайма жилья.

2. Помещения маневренного жилищного фонда должны соответствовать требованиям законодательства и размещаться в пределах одного и того же населенного пункта.

3. Помещения в маневренном жилищном фонде предоставляется лицам согласно норме не менее 8 квадратных метров общей площади на одного человека.

Владелец маневренного жилищного фонда обязан обеспечить надлежащие условия хранения громоздкого имущества лиц в отдельных помещениях. Хранение имущества осуществляется бесплатно с соблюдением требований Гражданского кодекса Украины и договора хранения.

4. Расходы граждан, связанные с переселением из жилья, подлежащего ремонту или реконструкции, возмещаются заказчиком работ по ремонту или реконструкции.

5. Лица, проживающие в домах (квартирах) маневренного жилого фонда, вносят плату за жилье.

Обязанность внесения платы за жилье возникает с момента фактического заселения в помещения маневренного жилого фонда.

6. Порядок предоставления жилья в домах (квартирах) маневренного жилого фонда и условия пользования им устанавливаются Кабинетом Министров Украины.

7. Споры относительно отселения нанимателей или собственников квартир из домов, подлежащих ремонту или реконструкции, и предоставления жилья в домах (квартирах) маневренного жилого фонда решаются в судебном порядке.

Порядок пользования приютом. Пользование приютом для престарелых и одиноких лиц.

Понятие договора коммерческого найма. Существенные условия договора.

Содержание договора коммерческого найма

Необхідне з’ясування особливостей правового змісту в договорі некомерційного найму житла і комерційного найму (оренди) житла, які вживаються в Цивільному кодексі (гл.59) як ідентичні, через дужки. При цьому слід зазначити, що пряме використання термінів призводить до змішування не тільки в правовій термінології, яку слід чітко розрізняти за запропонованими законодавцем, чітко визначеними критеріями, а й у правозастосуванні. Так, у тексті ст.810 Цивільного кодексу України дається поняття договору найму (оренди) житла, за яким власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Але можна помітити суттєву різницю у суб’єктному складі договору. У правозастосуванні це може призвести до обмеження прав наймача. Стаття 813 ЦК України визначає тільки сторони у договорі найму житла, якими можуть бути фізичні особи, а також (що є новелою цивільного законодавства) юридичні особи. З цього випливає, що необхідно було за суб’єктним складом розмежувати договори найму для фізичних осіб, договори оренди для юридичних осіб. Договір оренди у всіх інших статтях (статті 811-826 Цивільного кодексу України), що регулюють договір найму, не згадується. З іншого боку, до ще більшої плутанини в розмежуванні сфери застосування Цивільного та Житлового кодексів України призводить положення ч.3 ст.810 Цивільного кодексу України: «До договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом».

В.П. Грибанов цілком аргументовано пропонує договір житлового найму відрізняти від договору оренди жилих приміщень. «За договором житлового найму жиле приміщення надається в користування наймачу-громадянину для проживання. За договором оренди жиле приміщення наймає державна, кооперативна або громадська організація для поселення у ньому своїх працівників, учнів тощо».

Виникає необхідність визначення особливостей правового регулювання договору оренди жилого приміщення. Це необхідно зробити, оскільки правове регулювання договорів комерційного найму, найму та соціального найму житла має свої відмінності: 1) належністю права власності житлового фонду; 2) межами нормативно-правового регулювання; 3) належністю суб’єктного складу; 4) за строками дії; 5) за колом прав та обов’язків; 6) за особливими підставами припинення; 7) за формами захисту тощо.

Визначення особливостей договору оренди жилого приміщення мають бути не розмитими, а чіткішими, встановленими за певними критеріями, адже зрозуміло, що відмінність між наймом, соціальним наймом і комерційним наймом (орендою) залишається, але у правовому плані це визначено, навіть у Житловому кодексі УРСР чи Цивільному кодексі України. Можливо, слід було б скористатися досвідом Казахстану. Так, відповідно до статей 602, 603 Цивільного кодексу Республіки Казахстан умови надання житла, права і обов’язки сторін, підстави зміни і розірвання договору найму в будинках державного житлового фонду встановлюються житловим законодавством. А найм житла в будинках приватного житлового фонду визначається угодою сторін, якщо інше не передбачено житловим законодавством.

Зазначимо, що особливості договорів комерційного найму (оренди) та найму повинні зберігатися і мати свої відмінності, з огляду на наступне:

– по-перше, слід визначити сферу укладення договору: в державному чи недержавному житлових фондах. Договір комерційного найму (оренди) жилого приміщення у недержавному житловому фонді є добровільною угодою двох рівноправних сторін, жодна з яких не може бути зобов’язана укладати цей договір, а договір соціального найму у державному житловому фонді укладається на підставі рішення відповідних державних органів;

– по-друге, правовий режим договору найму державного (комунального) житлового фонду регламентується Житловим кодексом, договір сопіального найму – Законом «Про житловий фонд соціального призначення», а договір комерційного найму – Цивільним кодексом України.

– по-третє, договір комерційного найму (оренди) жилого приміщення мають право укладати як юридичні, так фізичні особи, проте наймачами договору иекомерційного найму можуть бути тільки громадяни України;

– по-четверте, у державному чи комунальному житловому фонді договір найму є безстроковим, Термін комерційного найму (оренди) приватного житлового фонду визначається договором, і наймачі виселяються на підставі договору без надання іншого жилого приміщення;

– по-п’яте, за договором комерційного найму (оренди) обмежено весь комплекс житлових прав. Орендарі не мають права на бронювання, обмін, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми, переобладнання, перевлаштування, вселення інших мешканців тощо.

1. Комерційний найм (оренду) житла можна визначити як засноване на договорі строкове платне володіння та користування майном, необхідним наймачу (наймачам) для проживання у ньому. У договорі оренди житла повинні визначатися права та обов’язки сторін і членів сім’ї орендаря, умови володіння та користування житлом, необхідний строк дії договору, обов’язки з технічного обслуговування і ремонту та санітарного обслуговування допоміжних приміщень будинку.

Договір комерційного найму може укладатися на строк менше року (подобово, помісячно, поквартально). У такому випадку на такий договір не поширюється значна кількість положень Цивільного кодексу, що гарантують житлові права громадян, якщо договір укладено на більший строк. Метою цього договору є отримання прибутку і, мабуть, обмеження на його укладання строком на 1 рік і визначає його сутність. Пропонуємо укладання договору комерційного найму обмежити строком на 1 рік. На більший термін договір укладається за угодою сторін.

2. Договір найму житла – це договір, метою якого є задоволення потреб громадян у житлі (некомерційний), оплатний договір, який не здійснюється з метою отримання прибутку (доходу), укладається на невизначений строк, тобто житло надається у безстрокове користування і діє до смерті або зміни наймача.