Студопедия — Затратный метод
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Затратный метод






Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть - износ зданий. Стоимость объекта недвижимости:

V - стоимость объекта;

VL - стоимость земельного участка;

Vвосст - стоимость восстановления зданий, сооружений;

D - накопительный суммарный износ.

Стоимость восстановления – стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов.

Общие ситуации применения метода:

· оценка недвижимости специального назначения

· технико-экономический анализ для нового строительства

· определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

· определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

· при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

· цели поимущественного налогообложения

· наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

· цели подоходного налогообложения

· при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин.

ИЗНОС - утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает физический, функциональный, внешний. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Задача № 14

Условие: Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 26232 тыс. руб. По паспорту типового проекта здания срок экономической жизни 80 лет. Эффективный возраст здания равен 20 лет. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость имущественного комплекса в целом.

Решение:

Величина накопительного износа

Задача № 15

Условие: Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь участка равна 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 159 руб/м2. Полезная площадь здания 2574 м2. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 34196 тыс. руб, Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. Ежегодная потеря арендной платы помещения составляет 92 руб/м2. ВРМ для аналогичных объектов равен 3,5. В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

Замена кровли- 150 000 руб.

Отделка интерьеров- 430 000 руб

Модернизация отопительных систем 195 000 руб.

Решение:

 

 

Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Это один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости. Анализ наиболее эффективного использования- сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка.

Факторы: местоположение, рыночный спрос, правовая обоснованность данного варианта использования (зонирование территории), ресурсное качество участка, инвестиционная привлекательность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2х случаях:

1. Не застроенный участок.

2. Участок улучшенный (с застройкой).







Дата добавления: 2015-09-18; просмотров: 428. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Обзор компонентов Multisim Компоненты – это основа любой схемы, это все элементы, из которых она состоит. Multisim оперирует с двумя категориями...

Композиция из абстрактных геометрических фигур Данная композиция состоит из линий, штриховки, абстрактных геометрических форм...

Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при ко­торых тело находится под действием заданной системы сил...

Искусство подбора персонала. Как оценить человека за час Искусство подбора персонала. Как оценить человека за час...

Этапы творческого процесса в изобразительной деятельности По мнению многих авторов, возникновение творческого начала в детской художественной практике носит такой же поэтапный характер, как и процесс творчества у мастеров искусства...

Тема 5. Анализ количественного и качественного состава персонала Персонал является одним из важнейших факторов в организации. Его состояние и эффективное использование прямо влияет на конечные результаты хозяйственной деятельности организации.

Характерные черты немецкой классической философии 1. Особое понимание роли философии в истории человечества, в развитии мировой культуры. Классические немецкие философы полагали, что философия призвана быть критической совестью культуры, «душой» культуры. 2. Исследовались не только человеческая...

Обзор компонентов Multisim Компоненты – это основа любой схемы, это все элементы, из которых она состоит...

Кран машиниста усл. № 394 – назначение и устройство Кран машиниста условный номер 394 предназначен для управления тормозами поезда...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.011 сек.) русская версия | украинская версия