Студопедия — Общая информация по проекту строительства административно-торгового комплекса
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Общая информация по проекту строительства административно-торгового комплекса






 
Объект строительства Жилой поселок  
Адрес стройки Одинцовский район Рублевское шоссе  
Инвестор ЗАО «Развитие территории»  
Проектировщик ЗАО «МосСтройПроект», лицензия ГС-1-03-01-22-0-5626135503-041321-2 от 21301.2006 года.  
Генподрядчик ЗАО "СтройИнвест" (лицензия ГС-1-65-03-32-0-6503032565-006511-4 от 07 февраля 2007 г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом выдана Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Срок действия лицензии - по 04 февраля 2013 г).  
Разрешение на строительство Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07.  
начало строительства 1 апреля 2008 года  
окончание строительства 1 ноября 2009 года  
затраты на строительство, руб. 3 207 793 700 руб.  
собственные средства 1 430 318 700 руб.  
Средства, получаемые при долевом строительстве 1 777 475 000 руб.  
распределение собственности 100 % инвестор  
     

3.2 Анализ рынка жилых поселков

3.2.1 Перспективы и тенденции

Основные показатели социально-экономического развития Одинцовского района приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

 
Показатели социально-экономического развития Одинцовского района  
Население (Population)    
Население 284,7 тыс. чел  
Трудоспособное население 52%  
Естественный прирост населения положительный  
Уровень жизни (Life Quality)    
Уровень жизни Средний  
Величина средней заработной платы, руб. 10132,4 руб.  
Структура потребления Рост расходов  
Уровень образования населения Средний  
Уровень преступности Устойчиво высокий  
Кредитная система Развитая  
Экономика (Economics)    
Доходная часть годового бюджета города 357 124 543 USD (2007г.)  
Профицит бюджета 11 452 123 USD (2007г.)  
Объем промышленного производства продукции 2 144763 USD (2006г.)  
Объем розничной торговли 9 632 176 398 USD (2006г.)  
Объём жилищного строительства Введено321 654 кв.м. (2006 г.)  
Базовые отрасли экономики (Basic Industries) · Текстильная · промышленность; · Пищевая промышленность.  
Отрасли экономики переживающие активное развитие (Developing Industries) ь Торговля; ь Сельское хозяйство; ь Строительство.  
Отрасли экономики переживающие упадок (Recession Industries) Отсутствуют  
Транспортная система города (Transport Infrastructure)    
Аэропорт (Airport) отсутствует  
Трассы (Highways) «М-2», Москва-Можайск -Смоленск -Минск  
Железная дорога (Railway) Белорусская железная дорога  
     

Одинцовский район - уникальный район Подмосковья, включающий в себя древний Звенигородский край. Одинцовский район расположен на западе Московской области в границах лесопаркового пояса Москвы.

Площадь района - 1260 кв. км. В составе района 26 сельских и поселковых округов, которые насчитывают 244 населенных пунктов.

Население района - 284,7 тыс. чел, в том числе городское -171,7 тыс. чел, сельское - 83,8 тыс. чел.

Административный центр района - город Одинцово.

Через территорию района проходят автомобильная дорога "Москва-Минск"(М1) Можайское шоссе, Рублево-Успенское шоссе, железная дорога белорусского направления. В районе города Кубинка расположен аэродром.

Одинцовский район в социально-экономическом отношении развивался как территория, имеющая рекреационное значение и обеспечивающая Москву рабочей силой.

Основу экономики Одинцовского района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия строительного комплекса, предприятия по производству товаров народного потребления, развитая система санаторно-курортных учреждений, пансионатов, домов отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи.

Площадь города Одинцово: 775 Га

Площадь района: 126 889 Га

Земли с/х назначения 35 331 Га

Земли поселений 17 871 Га

В том числе городские поселения 5 372 Га

Сельские 12 499 Га

Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения 9 101 Га

Земли лесного фонда 47 906 Га

Сельских и поселковых округов: 26

Населенных пунктов: 244

Население района: 284,7 тыс. чел.

в том числе городское: 205,0 тыс. чел.

сельское: 79,7 тыс. чел.

Экологическое состояние Одинцовского района.

На долю Одинцовского района приходится лишь 1,5 % вредных выбросов, поступающих в атмосферу Московской области. В Одинцовском районе загрязнение воздуха происходит за счет автомобильного транспорта (90 %).

Основная водоохранная проблема - максимально возможное сохранение качества и количества воды в р. Москва, минимальное отрицательное воздействие на водоохранные зоны ее притоков, прибрежные леса.

Особо охраняемые природные территории занимают 5 % площади района, есть перспективы их увеличения за счет особо охраняемых территорий местного значения.

Зеленые насаждения Одинцовского района.

Важнейшим природным ресурсом района являются леса. Лесные насаждения района отнесены к 1-ой группе лесов, регулируют экологическое состояние окружающей среды, выполняют защитные, водоохранные, оздоровительные функции, служат продуцентом кислорода.

Площадь лесов района составляет 47,9 тыс. га. На одного жителя района приходится 0,3 га, что соответствует санитарно-гигиеническим нормам.

В результате проведенных лесозащитных мероприятий по борьбе с жуком-короедом спасено более 50 тыс. деревьев. Общая площадь озелененных территорий города составляет 330 га. Это дает возможность обеспечить санитарную норму зелеными насаждениями жителей города и района - 16,5 кв. м на 1 человека.

Промышленность.

Промышленность Одинцовского района представлена 24 средними и 243 малыми предприятиями, по своему отраслевому признаку относящимися к промышленности стройматериалов, машиностроению, черной металлургии, химической, деревообрабатывающей, легкой и пищевой промышленности.

Основные виды выпускаемой в районе продукции: автобусы, насосы, электроводонагреватели, лакокрасочные материалы, огнеупорные изделия, строительные материалы, товары культурно-бытового назначения и продукты питания.

Промышленные предприятия Одинцовского района на протяжении ряда лет продолжают активно осваивать новые конкурентоспособные, высокотехнологичные виды продукции, пользующиеся спросом не только на отечественном рынке, но далеко за его пределами.

В Одинцовском районе сельскохозяйственную продукцию производят 11 предприятий, 178 крестьянских (фермерских) хозяйств, 37033 личных подсобных хозяйств. Сельское хозяйство развивается по четырем основным направлениям: производство молока, яиц, мяса бройлеров, овощей защищенного грунта.

Инвестиции.

Инвестиционная деятельность администрации Одинцовского района осуществляется в соответствии с федеральными и областными законами, регулирующими инвестиционную деятельность в рамках Целевой комплексной программы "Развитие Одинцовского района на 2003-2007 годы", и направлена на развитие экономического потенциала района, укрепление межрегиональных и международных связей для взаимовыгодного сотрудничества.

Общий объем инвестиций за счет всех источников финансирования растет из года в год и в 2007 году планируется в размере 8,5 млрд. рублей, из которых наибольшая доля приходится на жилищное, коммунальное строительство - 5,6 млрд. рублей. В 2007 году ожидается ввод жилых домов - 580,3 тысяч квадратных метров, 3 школ на 2070 мест, 2 детских садов на 280 мест, Университета на 1200 обучающихся, административных зданий суда, прокуратуры, 1 очереди системы канализования Горки-10 - Москва и др. объекты.

Продолжается реконструкция домов первых серий в г. Одинцово.

За период с 2003 по 2007 годы инвестировано в реализованные проекты свыше 96 млн. долларов США, создано более 4000 рабочих мест.

В течение 2007 года реализовано 4 инвестиционных проекта - объем инвестиций свыше 8 млн. долл. США, создано более 1220 рабочих мест.

На 01.01.2007 г. в районе зарегистрировано 48 предприятий с иностранными инвестициями, с партнерами более чем из 20 стран мира. Объем иностранных инвестиций в 2007 году составил 17,2 млн. долларов США.

Таким образом, Одинцовский район представляет собой экономически развитый район Подмосковья.

Рассмотрим ситуацию на рынке коттеджной застройки Одинцовского района.

За последнее десятилетие в Российской Федерации и, в частности, в Московском регионе возникли новые политические, экономические, социальные условия, которые привели не только к появлению принципиально новых проблем жилищного строительства, но и обострению уже существующих. Каждое лето население Московской области увеличивается на 2,5 млн. семей.

Уже существовали проблемы, связанные с содово-огородными товариществами, потом с дачным строительством, теперь прибавились проблемы территориального размещения "стихийных" коттеджных поселений.

Коттедж могут себе позволить лишь наиболее обеспеченные слои населения, большинство из которых проживают в Московской агломерации. Они строились исходя из принципов, связанных с представлениями о престижности и богатстве, и это определило уникальные особенности коттеджного строительства. В годы "коттеджного бума" (1993-1996 годы) наблюдалась стабилизация цен на строительную продукцию совместно с увеличением дифференциации заработной платы, что явилось стартовым условием коттеджного бума.

За прошедшее десятилетие в Московской области построено более 200 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. После 1996 года стали строить коттеджи на территории старого дачного поселка, сельского населенного пункта, оздоровительного лагеря и прочее, где уже существуют подведенные коммуникации. Процентное соотношение таково: 70 % коттеджей составляют новые коттеджные поселки, а 30 % - приходится на стародачные поселения.

Первым результатом индивидуального коттеджного строительства стал пересмотр вопросов собственности и функционального назначения земель, их перераспределение в пользу земель главным образом за счет сельскохозяйственных угодий, не подготовленных к ведению малоэтажного строительства. При существующих законах началось "стихийное" развитие дачных, коттеджных поселков, садовых товариществ и проигнорированы основные направления развития малоэтажного и коттеджного строительства области.

С тех пор на коттеджном рынке представлено много "недостроя". В Московской области это обширные "поля" кирпичных коробок (более 1,5 тыс. построек) площадью от 600 до 1000 кв.метров, имеющие 80 % степень готовности и продающиеся не первый год).

Сейчас в недостроенных коттеджах, которые имеют шансы превратиться в руины, "омертвлен" капитал объемом более миллиарда долларов.

Стихийность загородного строительства привела к тому, что в основном был застроен наиболее экологически чистый и престижный западный сектор ближнего Подмосковья, хотя концепцией малоэтажного строительства предусмотрено освоение северного и южного секторов (Дмитровское, Рогачевское, Домодедовское и Рязанское направления).

Именно вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе сосредоточено 50 % новых коттеджных поселков и 40 % коттеджей в стародачной застройке, многие из которых служат продолжением существующих сельских населенных пунктов, расположенных как вдоль основных транспортных, так и в межмагистральных водоохранных и природоохранных пространствах в пределах 50-километровой зоны от МКАД.

Если средняя плотность загородных новостроек в области - 24 кв.метра на одного человека, то в Одинцовском районе - 68. Вдоль Ярославского направления, в зоне водохранилищ построено 10 % коттеджных поселков области. Официально площадь лесопарков в пределах лесопарковой зоны в настоящее время сократилась до 35 %.

В результате возникает острейшая проблема сохранения "экологического каркаса" водоохранной зоны и зеленых ландшафтов лесопарковой зоны, где в пределах 1-30 км от МКАД размещено 60 % коттеджных поселков области. Можно предположить, что в ближайшем будущем количество коттеджных поселков на промежутке от 10 до 30 километров от МКАД еще больше увеличится за счет перспективной коттеджной застройки восточных, юго-восточных и южных территорий Подмосковья.

Нужно учитывать, что Одинцовский район уникален тем, что там расположено множество объектов государственного значения, поэтому он был более насыщен всеми необходимыми магистральными коммуникациями, чем другие районы Московской области, но уже сейчас ощущаются перебои в подаче электроэнергии, газа, воды. Что можно говорить о других районах, где существуют еще и проблемы с транспортом. Думается, что сдвиги в коттеджном строительстве связаны с решением именно инфраструктурных и экологических проблем.

Стоимость коттеджей, выросших в последнее десятилетие по Рублево-Успенскому шоссе, приближается к 2,5 млрд.долларов. По статистике в среднем с 2004 по 2007 годы в Одинцовском районе ежегодно прибавляется 11,2 тыс.кв.метров площади загородного жилья.

По данным Swiss Realty Group на конец 2007 года общая площадь коттеджных поселков на рынке Одинцовского района составляет 195 784 кв.м. Новые проекты реализации 2008-2009 годов составляют 163127 кв.м (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Площадь коттеджной застройки в г. Одинцово

3.2.2 Анализ конкурентов

Проводя оценку уровня возможной конкуренции, необходимо учитывать, что чем дальше находится объект, тем меньше степень его конкурентного воздействия.

В ходе анализа рассматривались потенциальные конкуренты - коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Однако все ли предложения отвечают необходимым требованиям? Сравнивая поселок "Сосенки" с другими поселками аналогичной категории легко убедиться, что этот проект является одним из немногих, отвечающих всем современным требованиям, предъявляемым к этой категории загородной недвижимости.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Только за прошедшие полгода прирост составил более 60%. Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые и новые участники рынка.

В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно (рис. 3.2.).

Рис. 3.2.Распределение коттеджной застройки по Московской области

Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях. (Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг).

Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию.

Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. В настоящее время возрастает спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». В то же время в Подмосковье только 17 поселков находятся на берегу водохранилищ и из них только 5 имеют (или планируют иметь) собственный яхт-клуб или причал для катеров.

Таблица 3.6.

Коттеджные поселки в Одинцовском районе, 2008 год

 
Поселок Особенности поселка Площадь поселка, га Количество домов (участков) Площади участков, сот. Площади домов, кв. м Инфраструктура поселка Стоимость участка, $/сотка Стоимость дома, $/кв. м, $ за дом  
«Залесье» лесной массив, единый стиль 3,15   у домов нет обствен. Земельных участков 250-350 спорт. И дет. Площадки, сауна   6000.-1500000  
«Куртниково» Можайское водохранилище (но не на берегу) 4,2   16, 22, 28 175-250 магазин, парковка Включена в стоимость дома 3000 - 750000  
«Зеленый шум» Можайское водохранилище близко н.св   от 15 от 200     3000-750000  
«Антея» Можайское водохранилище, 250 м береговой линии, у каждого дома выход к большой воде     20-25 190-309 Эллинг, прибрежная зона (ресторан, боулинг, лодочный причал,русская баня, детская площадка), гостевая парковка, адм.здание (охрана, КПП) Включена в стоимость дома 1220.000-4370.000  
«Новое время» Можайское водохранилище, 250 м береговой линии 10,5   16-22 220-390 гостевой паркинг, детская и спортивная универсальная площад-ки,   от 1310 000 до 7453000 под ключ  
«Сосенки» лесной массив, единый стиль 17,1   9,62 225-550 магазин, парковка, спортивный клуб Включена в стоимость дома 5000-1135000  
«Прибрежный» Можайское водохранилище   н.св от 15 н.св пляж, причал для лодок и катеров, спорт. Сооружения, кафе, магазины, автосервис 3500-4200 1340000.-6890000  
«Утро» поселок в лесу,     12-20 аренда 185-210     7000-1470000  
«Золотой город» Огороженная охраняемая территория, московская прописка, 13.2 га   12 - 36 350-570 центр: магазин, ресторан, теннисный корт, салон красоты и пр. Собственный яхт-клуб и медицинский центр. Уборка домов, заготовка дров. Включена в стоимость дома 9000 - 5130.000  
«Мякинино» Стародачное место н.св   20-100 450-950 1-я линия - свой причал для яхт; инфраструктура московская. Включена в стоимость дома 1650.000 - 3.500.000  
                   

Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения, магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские сады, бары, фитнес-центры и т. П.).

Из приведенной таблицы видно, что строящийся в 17 километрах от Москвы по Рублевскому шоссе коттеджный поселок «Сосенки» наиболее полно соответствует всем требованиям.

Кроме того, поселок уже обладает прилегающим к территории большим лесным массивом, площадью в 100 га. Это говорит о хорошей экологической обстановке на территории занимаемой поселком.

Коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5-2 раза по сравнению с более удаленными от воды. Однако, как видно из таблицы, цены на недвижимость в поселке «Сосенки» ниже среднего ценового уровня поселков Одинцовского района.

Такая сбалансированность физических и стоимостных параметров достигается тем, что удельная стоимость строения (стоимость квадратного метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов уровне. Кроме этого, площадь дома коррелирует с площадью участка, что, по проведенным маркетинговым исследованиям компании «КомСтрин», вполне соответствует пожеланиям покупателей (рис. 3.3)

Рис.3.3.Спрос на участки различной площади

Таким образом, проект «Сосенки» уже сейчас положительно выделяется из ряда аналогичных ему по классу поселков. При условии же дальнейшего развития транспортной системы и инфраструктуры, существуют все предпосылки для того, чтобы проект «Сосенки» стал образцом организованной коттеджной застройки в Одинцовском районе.

3.3 Проектные риски

3.3.1 Расчет рисков по проекту экспертным путем

Экспертная группа, компании ЗАО «Развитие территории», была проведена оценка основных рисков, включающий следующие виды:

ь страновой и промышленный риски для строительной отрасли;

ь риски хозяйственной деятельности компании - предпринимательские риски;

ь риски по фазам реализации проекта -инвестиционные риски.

Для оценки степени вероятности рисков эксперты использовали общепринятую балльную систему оценок:

1. зона минимального риска, 0-25%;

2. зона повышенного риска, 25-50%;

3. критическая зона риска, 50-75%;

4. область недопустимого риска, 75-100%.

После простановки баллов экспертами, анализируются полученные варианты мнений и вычисляется среднее значение по каждому риску. В зависимости от степени значимости, риску присваивается приоритет. Каждому приоритету соответствует удельный вес события (таблица 3.7)

Таблица 3.7

Таблица значений по рискам.

 
Приоритет Вес  
  0,100  
  0,050  
  0,020  
     

Далее рассчитывается совокупный риск реализации проекта, представленный в таблицах 3.8, 3.9.

Таблица 3.8

 
Финансовый риск А. Деловой риск.  
  Риск выбора организационной формы собственности (раздельная ответственность)     0,03 0,06  
  Риск схемы (типа) финансирования проекта     0,02 0,09  
  Риск видов инвестиций (инновационный риск) (использование собственного капитала)     0,01 0,5  
  Риск организационно-технического потенциала предприятия (мощность значительная)     0,06 0,24  
  Риск передачи предприятия в управление (активная маркетинговая политика)     0,10 0,2  
  Риск эффективности управления (прибыль на 1 рубль дохода значительная)     0,07 0,14  
  Риск общей платежеспособности (достаточная)     0,07 0,056  
  Риск производственной программы     0,17 0,85  
  Уровень фондоотдачи на 1 рубль основных фондов (соответствует плановому показателю/недостаточен)     0,17 0,85  
  Наступление форс-мажорных обстоятельств (разлив топлива, пожар)     0,03 0,21  
ВСЕГО:       4,61    
             

Таблица 3.9

 
Расчет рисков по фазам реализации проекта  
Класс,подкласс, род риска Средняя оценка Приоритет Вес W1 Вероятность Р1  
I. Инвестиционный риск            
1. Подготовительная стадия            
1.1. Фаза прединвестиционная            
  Разработка концепции проекта и предпроектный анализ (современная)     0,07 0,14  
  Предпроектное обоснование инвестиций (эффект присутствует)     0,08 0,24  
  Выбор и согласование места размещения объекта: удаление от транспортных узлов, доступность альтернативных источников сырья и другое (доступный)     0,07 0,28  
  Отношение местных властей (конструктивное)     0,03 0,12  
  Принятие окончательного решения об инвестировании (запреты минимальные)     0,05 0,15  
  Разработка стратегии плана проекта (агрессивная)     0,07 0,21  
  Вероятность по подгруппе:     0,37 1,14  
1.2. Фаза планирования.            
  Тендеры на разработку проектно-смет-ной документации, выбор проектной организации и заключение контрактов (оптимальная стоимость работ и сроки проектирования)     0,06 0,12  
  Разработка проектно-сметной документации (высокое профессиональное качество)     0,19 0,09  
  Согласование проектно-сметной документации (согласованно/не согласованно)     0,1 0,5  
  Разрешение на строительство (получено)     0,12 0,09  
  Тендеры на подрядные работы, выбор генподрядчика и заключение контрактов (низкая стоимость работ и оптимальные сроки строительства)     0,11 0,33  
  Тендеры на поставку оборудования и его наладку, заключение контрактов (высокое качество оборудования и оптимальная стоимость)     0,05 0,15  
  Вероятность по подгруппе:     0,63 3,39  
Всего   4,53        
2. Стадия строительства.            
2.1. Фаза реализации проекта            
  Платежеспособность заказчика (стабильная)     0,02 0,04  
  Изменения в рабочих чертежах и ППР (нет изменений)     0,06 0,24  
  Срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков (отсутствует)     0,08 0,32  
  Срыв сроков из-за параллелизма в работах и нестыковок частей проекта (отсутствует)     0,03 0,06  
  Срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками     0,007 0,035  
  Квалифицированная подготовка и рабочих (высокая)     0,006 0,018  
  Повышение цен на сырье, энергию, комплектующих из-за инфляции (более 5%)     0,004 0,028  
  Повышение стоимости оборудования из-за валютных рисков (более 5%/)     0,03 0,12  
  Невыполнение контрактов и судебные процессы с партнерами (отсутствует)     0,002 0,006  
  Конкуренция строительных фирм, в том числе по критерию лучшего качества работ (низкая)     0,01 0,02  
  Повышение затрат в связи с неожиданными государственными мерами регулирования в сферах налогообложения, ценообразования, экспорта-импорта и другое (значительное)     0,003 0,015  
  Превышение расчетной стоимости проекта в связи с форс-мажорными обстоятельствами     0,01 0,04  
  Вероятность по подгруппе:     0,316 1,104  
II. Предпринимательский риск            
3. Стадия функционирования            
3.1. Фаза завершения проекта            
  Исправление дефектов строительного происхождения, вскрывшихся во времени сдачи объекта (отсутствует/ значительные дефекты)     0,07 0,21  
  Исправление дефектов при пуско-наладочных работах, необходимый ремонт и демонтаж оборудования в начальной стадии эксплуатации объекта (отсутствует/значительные дефекты)     0,08 0,32  
  Вероятность по подгруппе:     0,075 0,53  
3.2. Фаза выведения продукции, роста, зрелости и насыщения рынка            
А. Экономические факторы            
  Обеспеченность оборотными средствами (значительный рост)     0,007 0,042  
  Появление альтернативного продукта (высокая конкурентоспособность)     0,005 0,015  
  Появление внешней фирмы-конкурента (несовершенная конкуренция, доля рынка ограничена)     0,08 0,40  
  Увеличение производства у конкурентов (снижение издержек)     0,08 0,48  
  Зависимость от поставщиков сырья, стройматериалов, комплектующих (значительная)     0,06 0,54  
  Неправильный выбор рынков сбыта, неверное определение стратегии операций на рынке, неточный расчет емкости рынка и мощности производства (маркетинговые исследования)     0,002 0,008  
  Неплатежеспособность потребителей и зависимость от потребителей (незначительное время/длительное время)     0,03 0,27  
  Изменение цен на сырье, материалы, перевозки (рост не более 10%)     0,01 0,08  
  Надежность технологии и наличие резерва мощности (достаточная)     0,001 0,002  
  Новизна технологии (несложная)     0,05 0,15  
  Вероятность по подгруппе:     0,37 2,122  
Б. Фискально-монетарные риски            
  Ежемесячное государственное регулирование учетной банковской ставки (рост до 5%)     0,006 0,012  
  Рост цен и услуг по импортным контрактам на строительную продукцию (рост до 5% в год)     0,003 0,006  
  Изменение в налоговой системе (значительное)     0,009 0,036  
  Динамика инфляции в ближайшие 12 месяцев (замедление)     0,01 0,04  
  Вероятность по подгруппе:     0,028 0,094  
В. Сициально-политические риски            
  Трудности с набором квалифицированной рабочей силы (незначительные)     0,007 0,021  
  Угроза забастовок (отсутствует/)     0,002 0,006  
  Недостаточный уровень заработной платы (рост на % инфляции)     0,02 0,12  
  Проблемы с реализацией юридического обеспечения (совершенное законодательство)     0,003 0,009  
  Квалификация кадров (высокая)     0,006 0,018  
  Потенциально экологически опасный проект («запас прочности» по экологии: значительный)     0,06 0,3  
  Отношение к проекту властей, населения (положительное)     0,02 0,06  
  Оценка уровня безработицы в ближайшие 12 месяцев (отсутствует)     0,04 0,16  
  Вероятность по подгруппе:     0,158 0,694  
Всего       4,544    
ВСЕГО по всем рискам       13,68    
             

Интегральный показатель риска по проекту строительства жилого поселка составляет Ri=13,68%

Все возможные значения величины рисков можно разделить на четыре зоны:

5. зона минимального риска, 0-25%;

6. зона повышенного риска, 25-50%;

7. критическая зона риска, 50-75%;

8. область недопустимого риска, 75-100%.

Как видно, интегральный показатель риска по проекту входит в зону минимального риска 0 - 25%. Полученное значение интегрального риска, говорит о значительной вероятности успешной реализации проекта, но чтобы увеличить вероятность успеха рассмотрим мероприятия по возможному снижению риска.

3.3.2 Методы снижения рисков

В ходе реализации проекта строительства жилого поселка «Сосенки», за риски, связанные со строительно-монтажными работами, а также безопасности жизнедеятельности на строительной площадке, несет ответственность генподрядчик. В роли генподрядчика выступает строительная фирма ЗАО «СК «Мосстрой инвест».

За риски, связанные со сроками получения разрешения на строительство, несет ответственность инвестор ЗАО «Развитие Территории».

Риски, связанные со сроками строительства, материальным обеспечением, оговариваются в договоре между инвестором и генподрядчиком.

Для снижение рисков в реализации инвестиционного проекта «Сосенки», а также для снижения ответственности инвестора ЗАО «Развитие территории» приняты следующие мероприятия:

· распределение рисков между участниками проекта;

· страхование рисков;

· введение штрафных санкций.

Результат мероприятий по снижению вероятности наступления рисков приведен в таблице 3.12.

Таблица 3.10

Результат мероприятий по снижению рисков

 
Наименование риска Вероятность Мероприятия  
  до после    
Увеличение сроков строительства по сравнению с договорными. 0, 18 0,06 перенос рисков на генподрядчика. Введение штрафных санкций за невыполнение сроков, указанных в договоре.  
Несоответствие объекта проектной документации. Отказ ввода в эксплуатацию 1,64 0,8 перенос рисков на генподрядчика, за счет учета возможных ситуаций в договоре генподряда  
Наступление форс-мажорных обстоятельств 0, 55 0,20 страхование деяте





Дата добавления: 2015-09-19; просмотров: 354. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Шрифт зодчего Шрифт зодчего состоит из прописных (заглавных), строчных букв и цифр...

Картограммы и картодиаграммы Картограммы и картодиаграммы применяются для изображения географической характеристики изучаемых явлений...

Практические расчеты на срез и смятие При изучении темы обратите внимание на основные расчетные предпосылки и условности расчета...

Функция спроса населения на данный товар Функция спроса населения на данный товар: Qd=7-Р. Функция предложения: Qs= -5+2Р,где...

Принципы резекции желудка по типу Бильрот 1, Бильрот 2; операция Гофмейстера-Финстерера. Гастрэктомия Резекция желудка – удаление части желудка: а) дистальная – удаляют 2/3 желудка б) проксимальная – удаляют 95% желудка. Показания...

Ваготомия. Дренирующие операции Ваготомия – денервация зон желудка, секретирующих соляную кислоту, путем пересечения блуждающих нервов или их ветвей...

Билиодигестивные анастомозы Показания для наложения билиодигестивных анастомозов: 1. нарушения проходимости терминального отдела холедоха при доброкачественной патологии (стенозы и стриктуры холедоха) 2. опухоли большого дуоденального сосочка...

Опухоли яичников в детском и подростковом возрасте Опухоли яичников занимают первое место в структуре опухолей половой системы у девочек и встречаются в возрасте 10 – 16 лет и в период полового созревания...

Способы тактических действий при проведении специальных операций Специальные операции проводятся с применением следующих основных тактических способов действий: охрана...

Искусство подбора персонала. Как оценить человека за час Искусство подбора персонала. Как оценить человека за час...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.015 сек.) русская версия | украинская версия