и о взыскании компенсации морального вреда

Исковое заявление

О признании отдельных положений договора участия в долевом строительстве

Д от 03.09.2010 ничтожными

и о взыскании компенсации морального вреда

 

****** между мной (*****) и ООО «Главстрой –СПб» заключен договор участия в долевом строительстве №*****, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ****** за номером *****. По договору я являюсь Участником долевого строительства, а ООО «Главстрой-СПб» - Застройщиком.

В соответствии с п.2.1 ДДУ Застройщик, принял на себя обязательство в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект – жилой дом (корпус 9), расположенный по строительному адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, пос. Парголово, 4-й Верхний пер., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Истцом обязательство по договору, уплатить обусловленную цену долевого строительства, исполнено в полном объеме, согласно платежным документам (копии прилагаются).

****** Истец был приглашен в офис Ответчика. В ходе посещения Истцу было выдано направление на осмотр квартиры на ******, также было пояснено, что после осмотра, при отсутствии замечаний к объекту, Истец должен подписать акт приема-передачи объекта, заключить договор с Управляющей компанией, внести платежи за коммунальные услуги за 6 месяцев вперед, после чего он имеет право на получение ключей от квартиры. При выяснении вопроса об управляющей компании, Истцу было пояснено, что у Ответчика имеется «своя» управляющая компания, с документами можно ознакомиться у менеджеров управляющей компании, которые находятся за соседними столиками. При ознакомлении с предложенными от Управляющей компании документами у Истца возникли сомнения в законности действий по привлечению на данном этапе управляющей компании, на что, представителями Ответчика было пояснено, что в ДДУ предусмотрена обязанность участника долевого строительства при подписании акта приема-передачи заключить договор с управляющей компаний, и ключи от квартиры могут быть получены Истцом только после подписании такого договора и внесения авансового платежа за коммунальные услуги.

Согласно п.3.11 ДДУ участник долевого строительства обязуется при подписании Акта приема-передачи заключить договор с управляющей организацией, если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир Объекта, а так же заплатить аванс за 6 (шесть) месяцев за услуги по договору с управляющей организацией. Бремя содержания Объекта долевого строительства (включая обязанность по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов) и риски случайной гибели и случайного повреждения переходят к Участнику долевого строительства с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи, за исключением случая составления акта Застройщиком в одностороннем порядке.

Полагаю, что п. 3.11 Договора участия в долевом строительстве №****** от ****** является ничтожным по следующим основаниям:

1. Порядок заключения договора с управляющей компанией регламентирован соответствующими нормами законодательства РФ. В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Таким образом, понуждение Застройщика заключить договор с управляющей компанией является не законным и не обоснованным, так как выбор способа управления многоквартирным домом является обязанностью собственников жилых помещений. Понятие «будущие собственники» законом не предусмотрено.

2.Объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира, то есть объект недвижимости. Таким образом, право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Данное положение прямо предусмотрено ст.131 ГК РФ, а так же вытекает из положений Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До настоящего времени право собственности на жилое помещение за Истцом, а также за другими жильцами (владельцами, будущими собственниками) не зарегистрировано в установленном законом порядке. Следовательно, на данном этапе ни я, как будущий собственник (владелец) ни другие будущие собственники не имею права (обязанности) выбирать способ управления многоквартирным домом.

3. Положение п.3.11 Договора «…если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир…» заведомо является неисполнимым, так как право собственности у кого-либо из участников долевого строительства на указанном Объекте отсутствует, то общее собрание собственников не может быть проведено. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации права собственности на объект, участником долевого строительства необходимо представить в государственный орган акт приема-передачи объекта.

4.Понуждение Участника долевого строительства «заплатить аванс за 6 (шесть) месяцев за услуги по договору с управляющей организацией» также не основано на законе. В соответствии с ч.1 ст.155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Полагаю, что Ответчик не вправе от меня требовать внесения авансового платежа за еще непредоставленные услуги, тем более что эти услуги предоставляются третьей организацией, в отношения с которой Ответчик не имеет право вмешиваться.

Кроме того, полагаю, что ставить в зависимость получение ключей от оформления (неоформления) договора с третьей организацией и оплатой денежных средств третьей организации, которая не является стороной по договору ДДУ Ответчик также неправомочен. Согласно сложившейся практики, получение ключей от Застройщика происходит непосредственно после предоставления Застройщику квитанции об оплате коммунальных услуг, после чего дольщику выписывается разрешение на выдачу ключей, с которым он едет непосредственно на объект. Таким образом, между подписанием акта приема-передачи объекта и получением ключей может пройти не один день. Однако согласно условий ДДУ дольщик несет расходы по содержанию имущества именно с момента подписания акта приема-передачи, а не с момента фактического получения ключей, что также является незаконным.

6. В качестве дольщика выступает потребитель, который заключает договор для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому необходимо учитывать следующее.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом. Данная норма установлена ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). В данном случае застройщик, включая в договор условие о подписании договора с управляющей организацией и внесении авансового платежа, нарушает эту норму.

В соответствии с п. 1 ст. 16 данного Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с ч. 1 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с условиями договора, мной, в адрес ООО «Гласвтрой-СПб» была направлено соответствующая претензия, которая получена ответчиком 10.06.2011г., согласно ответу (получен мной 27.06.2011) требования моей претензии оставлены без удовлетворения.

Согласно, сложившейся практики, застройщики привлекаются к административной ответственности за включение в условия договора условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Так Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.11.2009 по делу №А12-11286/2009 установлено, что включение в договор долевого участия в строительстве пунктов, которые регулируют порядок расчетов потребителя-дольщика с третьим лицом-управляющей компанией, за оказание данной компанией, услуг по техническому обслуживанию и содержанию квартиры и общего имущества в будущем ущемляет права потребителя.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель имеет право на компенсацию морального вреда, вследствие нарушения исполнителем прав потребителя. Моральный вред подлежит компенсации при наличии вины исполнителя.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 (п. 25) Моральный вред определяется судом независимо от размера имущественного вреда, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещении морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работ, услуг) или суммы подлежащей взысканию неустойки, а должен основываться на характере и объеме причиненных потребителю нравственных и физических страданий в каждом конкретном случае.

В предмет доказывания по делам о компенсации морального вреда входят следующие юридические факты:

1) имели ли место действия (бездействие) ответчика, причинившие истцу нравственные или физические страдания, в чем они выражались и когда были совершены. Данные действия выразились в том, что в ДДУ включены положения нарушающие права дольщика.

2) какие личные неимущественные права истца нарушены этими действиями (бездействием) и на какие нематериальные блага они посягают. В данном случае нарушено мое право на свободу заключения договора с третьей организацией, на условиях по своему усмотрению, а также право на свободное распоряжение денежными средствами.

3) в чем выразились нравственные или физические страдания истца. Мои нравственные страдания выразились в переживаниях, связанных с включением в договор незаконных требований, с возложением на меня незаконных обязанностей, требованием оплатить значительную денежную сумму третьей организации, договор с которой может быть признан по иску заинтересованной стороны ничтожным. Согласно, предварительных документов я долж****** оплатить управляющей компании коммунальные услуги в размере ****** руб. вышеуказанная денежная сумма является для меня значительной. Кроме того, за восстановлением своего нарушенного права я долж**** обращаться в суд, т.к. претензия, направленная в адрес Ответчика осталась без удовлетворения. Обращение в суд предполагает не только наличие специальных знаний, но и трату личного времени, для отстаивания и защиты своих интересов, прав, которые установлены действующим законодательством и должны соблюдаться всеми организациями и должностными лицами.

4) степень вины причинителя вреда. Вина Ответчика состоит в том, что незаконные положения договора включены по инициативе ответчика, полагаю что Ответчик знал о том, что включение данных положений в договор является незаконным.

 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 168, 180 ГК РФ, ст. 15, 16 ФЗ «О защите прав потребителей», ст. 155, 162 ЖК РФ, ст. 194,195 ГПК РФ,

 

Прошу:

1. Признать пункт 3.11 Договора участия в долевом строительстве №117/9-1187Д от 03.09.2010 ничтожным.

2. Взыскать с ООО «Главстрой – СПб» компенсацию морального вреда в размере ****** рублей.

3. взыскать с ООО «Главстрой-СПб» штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

 

 

Приложение:

 

1. Копия искового заявления по числу сторон участвующих в деле;

2. Копия Договора участия в долевом строительстве на 12л. в 1 экз.;

3. Копии документов по оплате обязательств по Договору участия в долевом строительстве на 3л. в 1 экз.;

4. копия претензии, направленная в адрес ООО «Главстрой-СПб» на 2 л. в 1 экз.;

5. копия ответа ООО «Главстрой-СПб» на 2 л. в 1 экз.

6. копия счет - квитанции ООО «Эксплуатация Главстрой СПб» на 1 л. в 1 экз.

 

Дата

Подпись