Формирование системы ипотечных банков

Ипотечные банки — банки, которые специализируются на пре­доставлении ипотечных кредитов — долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Особенности функционирования системы ипотечных банков в каждом конкретном государстве зависят от того, какая модель ипотечного рынка конструируется — амери­канская или европейская.

Американская двухуровневая модель организации рынка ипо­течного кредитования возникла в США. Ее суть в том, что ипотеч­ные кредиты, выданные банками на первичном ипотечном рын­ке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агент­ства могут поступить с полученными ипотечными кредитами раз­личными способами: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и про­дать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипо­течные ценные бумаги. При этом сами ипотечные кредиты выда­ются любым коммерческим банком, т. е. выделения специальной категории ипотечных банков не происходит.

Европейская одноуровневая модель уже долгое время действу­ет в ряде западноевропейских стран — Дании, Германии, Фран­ции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. Суть одноуров­невой системы ипотечного кредитования состоит в том, что вы­давший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационно­го типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных лис­тов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно огра­ничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, ха­рактеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Таким образом, при одноуровневой системе основная роль принадлежит ипотечному банку, но деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Независимо от того, какая модель ипотечного кредитования избирается государством, требует решения вопрос о необходимо­сти специализированных ипотечных банков. Наличие специали­зированных ипотечных банков в Европе часто объясняется исто­рической традицией. Однако это не совсем верно, так как потреб­ность создания специальных банков предопределена экономиче­ской сущностью самого ипотечного кредитования. Дело в том, что при решении вопроса о том, будут ли на этот рынок допуще­ны только специализированные институты или же все желающие, нужно учитывать прежде всего то, что в случае, если на этот ры­нок будут допущены неспециализированные институты, потребу­ются значительные дополнительные усилия для защиты интересов участников этого рынка, что неизбежно приведет к удорожа­нию и усложнению процедуры кредитования под залог недвижи­мости, тогда как путем введения ограничений для участников вто­ричного ипотечного рынка этого можно избежать. Именно по этим причинам ипотечный рынок Франции, Германии и других стран является закрытым рынком, допуск неипотечных банков на кото­рый ограничен.

Особенности экономической системы Советского Союза исключали возможность выдачи ипотечных кредитов, поэтому после 1917 г. ипотеч­ный рынок практически прекратил свое существование вплоть до начала 1990-х гг.

В начале 1992 г. в России был создан Инвестиционный земельный банк, который планировал заниматься ипотечными операциями. В мае того же года в Санкт-Петербурге был зарегистрирован Ипотекобанк. К концу 1993 г. уже насчитывалось девять коммерческих ипотечных бан­ков, предназначенных заниматься кредитованием жилищного строитель­ства, в том числе семь в Москве, один в Санкт-Петербурге и один в Новосибирске. В некоторых универсальных коммерческих банках были открыты отделы ипотечных операций. Таким, например, являлся мос­ковский коммерческий банк «Пересвет», который заключил с местны­ми администрациями ряда регионов России договоры об организации на их территории соответствующих филиалов. К 1995 г. в России было создано 15 ипотечных земельных банков в Москве, Санкт-Петербурге, Ростовской, Калининградской областях и в других регионах.

Координации работы по созданию сети ипотечных банков способ­ствовала организованная в августе 1993 г. Ассоциация ипотечных банков России. Она была зарегистрирована как общественная организация, име­ющая образовательные и иные профессиональные цели. Ассоциация со­здана 14 учредителями, 10 из которых представлены банками. Инициато­рами ее создания были Акционерный ипотечный банк в Москве и Санкт-Петербургский Ипотекобанк. Также в 1993 г. был создан Центр ипотеч­ного бизнеса для оказания методической и консультативной помощи ипотечным структурам и банкам России.

С начала 1997 г. активно начало действовать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме выполнения методологических задач, выработки единых стандартов и процедур ипотечного кредитования, это агентство занимается разработкой проекта приобретения закладных у ипотечных банков и выпуска под гарантии государства собственных цен­ных бумаг.

Однако, несмотря на все вышеперечисленные мероприятия по соз­данию системы ипотечных банков, эффективность их функционирова­ния оставалась достаточно низкой, что привело многие банки к банк­ротству или изменению специализации. Главной проблемой в области ипотечного кредитования является вопрос о мобилизации ресурсов для ипотечного кредита, особенно учитывая его долгосрочный характер. Как известно, основным источником средств для банков является привлечение вкладов до востребования и депозитов. Но на рынке краткосрочных депозитов нельзя привлечь достаточно средств, чтобы удовлетворить спрос на долгосрочные ипотечные кредиты. Кроме того, нарушается золотое банковское правило о том, что нельзя брать взаймы на короткий срок и ссужать на длительный период, потому что может возникнуть несоответ­ствие активов и пассивов банка. Поэтому для ипотечного кредитования необходимо использовать источники привлечения средств на долгосроч­ной основе. История развития ипотечного кредитования и зарубежный опыт свидетельствуют о том, что эта цель может быть достигнута только на вторичном ипотечном рынке — рынке, на котором происходит выкуп у ипотечных банков специальными агентствами выданных кредитов, выпуск на их основе ипотечных облигаций и их размещение среди инве­сторов. Таким образом и происходит привлечение дополнительных ре­сурсов на ипотечный рынок.

Несмотря на то, что в России был взят курс на формирование американской системы ипотечного кредитования и были созданы Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Московс­кое ипотечное агентство, вторичный ипотечный рынок не фун­кционирует, а следовательно, и системы специализированных ипотечных банков практически нет. По состоянию на декабрь 2001 г. таких банков насчитывалось не более 10.

Однако многие универсальные коммерческие банки активно принимают участие в реализации ипотечных программ.

Некоторые коммерческие банки разработали собственные ипо­течные программы. За последнее десятилетие коммерческими бан­ками было выполнено больше 50 пробных проектов, что свиде­тельствует о постоянном интересе банков к ипотечным операциям.