Классификация жилых объектов недвижимости

1) Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
- первичное жилье — место постоянного проживания;
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

2) Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

Элитное жилье – условный термин, обозначающий категорию жилой недвижимости, владение которой подтверждает высокий социальный статус ее владельца.

К нему предъявляются следующие основные требования:

• размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

• размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности.

Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть «средним классом».

Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

· возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья;

· хороший вид из окон;

· индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельцев);

· минимальный размер квартир 50 – 60 м2, а максимальный определяется заказчиком;

· деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны;

· наличие нескольких санузлов;

· высокую степень звуко- и теплоизоляции;

· эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, теле-коммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.;

· наличие двух и более изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м2);

· круглосуточную охрану;

· деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя;

· надежные металлические двери;

· конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо утеплителем;

· инженерные коммуникации из металлопластика;

· парковку для машин.

Малоэтажные дома, расположенные в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.

«Элитные» квартиры, или квартиры нового поколения. Не имеют ограничений по площади, разнообразны в своей планировке. Чаще всего будущий владелец сам планирует своё жильё. Снабжены большим количеством сервиса — это подземные гаражи, мусоропровод, лифты как пассажирские, так и грузовые, кладовые и овощехранилище, большие лестничные площадки, удобные подъездные пути, возможны тренажёрные залы, сауны и пр.

3. Типовое жилье.

Типовые серии жилых домов – типы домов массовых серий. По технологии строительства серийные дома разделяют на панельные, блочные и кирпичные.

Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Тип. или Ст. — Типовая или Стандартная планировка квартир — это квартиры следующего (после хрущёвского времени) поколения: высота потолков от 2,6 м до 2,75 м, общая площадь квартир от 63 кв.м. трёхкомнатных до 33 кв.м. однокомнатных, кухни 6-7 кв.м., комнаты в двухкомнатных изолированные, в трёхкомнатных — смежно-изолированные, санузлы, как правило, изолированы, имеются балконы и лоджии. Это 5-, 9-этажные дома с наличием мусоропровода и лифтами. Основная масса этих домов построена из железобетонных панелей.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

• квартиры размещены в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

 

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход).

3) Жилую недвижимость также можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:

• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

• дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

 

4) Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными стенами;
-панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как различны мотивации. Предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным.