ВЛАДЕНИЕ, ПОЛЬЗОВАНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ. РАСПОРЯЖЕНИЕ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК). Каждый участник долевой собственности императивно обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.249 ГК). Концепция РФ – правила о расходах должны быть едиными для всех видов общей собственности. От распоряжения общим имуществом необходимо отличать распоряжение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество. Такое распоряжение осуществляется по усмотрению участника долевой собственности, которому принадлежит указанная доля. Согласия остальных участников не требуется; однако, при возмездном отчуждении доли постороннему лицу должны быть соблюдены специальные правила о преимущественном праве остальных участников общей собственности приобретения доли (п.2 ст.246 ГК), заключающиеся в следующем (ст.250 ГК): Ö; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и других условий отчуждения. Т.е. уведомление должно носить персонально-адресный характер. Проблема оферты; ст.24 ФЗ «О гос. регистрации»: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Ö; участники могут приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях; Ö; отчуждение доли постороннему лицу возможно, только если остальные участники откажутся от приобретения или не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество - в течение месяца, на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения; Ö; при нарушении преимущественного права любой участник имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (но не признания сделки недействительной!). Высшие судебные инстанции разъясняют, что: - данный срок исчисляется со дня, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки; - исковые требования, предъявленные с пропуском срока, удовлетворению не подлежат; в то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст.205 ГК срок может быть восстановлен (см. п.14 постановления Пленумов № 10/22). ПОЛНЫЙ СУМБУР! Так это исковая давность? СТАРОЕ ПРОТИВОРЕЧИЕ: А) Пленум ВАС РФ ранее квалифицировал трехмесячный срок в качестве пресекательного, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению (п.20 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п.20 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, сообщенного информационным письмом ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. № 13). В литературе критика (Д.В. Громов, Л.М. Минкина). Б) Прямо противоположной позиции придерживался Пленум ВС РФ, квалифицировавший данный срок в качестве срока исковой давности (см. п.1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жило дом»). Уступка преимущественного права не допускается (п.4 ст.250 ГК), но оно может переходить в порядке универсального правопреемства при наследовании (ВС РФ). В ГК прямо говорится о действии преимущественного права в случае продажи и мены доли. Вместе с тем, судебная практика исходит из того, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст.250 ГК; например, преимущественное право возникает и при приобретении доли в качестве отступного по денежному обязательству (см. п.7 Обзора практики применения арбитражными судами ст.409 ГК РФ, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102). Правила о преимущественном праве, в частности, не действуют в следующих случаях: а) при безвозмездном отчуждении доли (это прямо вытекает из п.2 ст.246 ГК); б) при наследовании доли; в) при отчуждении доли участнику общей собственности, а не постороннему лицу (это прямо вытекает из п.1 ст.250 ГК); г) при продаже доли с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом (поскольку договор заключается с лицом, выигравшим торги, причем собственники могут принять участие в торгах). С целью защиты прав сособственников установлено правило о том, что на публичные торги должно быть получено согласие всех участников собственности; согласие не требуется лишь в случаях, установленных законом, например, ст.255 ГК (ошибка – отсылка к ч.2, а надо к ч.3) (п.1 ст.250 ГК). Данная статья (255) предусматривает, что кредитор участника общей собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания; если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники общей собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае же отказа от приобретения доли кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю путем продажи этой доли с публичных торгов; д) при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (п.1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жило дом»). Во всех случаях отчуждения доли по договору последняя переходит к приобретателю с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное; в случае, если договор подлежит государственной регистрации - с момента такой регистрации (ст.251 ГК). Неточности! Значительную специфику имеет общая долевая собственность: 1) на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Если число участников долевой собственности превышает пять, правила ГК применяются с учетом особенностей, установленных ст.ст.12-14 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Например, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. + решение общего собрания – большинством голосов; 2) на общее имущество в многоквартирном доме, в частности, доля в праве собственности на такое имущество следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК), поэтому: а) приобретение доли в праве носит зависимый и автоматический характер: при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит и доля в праве на общее имущество (причем самостоятельная государственная регистрация права на долю не требуется!); б) собственник помещения не вправе: - осуществлять выдел в натуре своей доли в праве на общее имущество (т.е. ст.252 ГК РФ не применяется); - отчуждать свою долю в праве на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение (п.2 ст.290 ГК, ч.4 ст.37 ЖК). Следует учитывать, что судебная практика в порядке аналогии закона распространяет режим общей долевой собственности и на общее имущество нежилых зданий: собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности, причем в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (см. постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Концепция – в ГК следует внести соответствующие дополнения.
|
