Что дает обращение в агентство при продаже (обмене) квартиры.

 

Предварительная реклама.

 

•Для успешной и быстрой продажи квартира должна рекламироваться постоянно и продуманно во внутренних электронных риэлтерских базах, интернет, во всех возможных и необходимых средствах массовой информации. Такое интенсивное продвижение квартиры на рынке мы можем обеспечить, если на продажу с агентством заключен эксклюзивный договор, правоустанавливающие документы предоставлены фирме, проверены юристами, и ведется подготовка квартиры к продаже. В этом случае агент знает, что рекламирует, и, когда покупатель будет найден, мы сможем провести сделку четко и в кратчайшие сроки. •Опытный агент по телефонному разговору поймет, что представляет собой покупатель. Запишет его координаты. Когда будет договариваться на просмотр, перезвонив, проверит оставленный телефон. Он встретит его у дома и проводит в квартиру. Вам не нужно каждый раз с трепетом разглядывать в глазок, кто это пришел, сколько их и что у них на уме.

•Рассказывая о Вашей квартире, только профессионал правильно расставит акценты. Недостатки Вашей квартиры сгладит. Он сделает ее привлекательной для покупателя, который устал от «пустых» просмотров, когда обещают одно, а оказывается совсем другое. Он устал от длинных несодержательных речей, из которых сложно понять то, что ему нужно.

•Ваш телефон, а следовательно, и адрес не будет выставлен на всеобщее обозрение.

 

Сделка

 

•Ваш агент подробно разъяснит суть происходящего, не даст обмануть и переложить на Вас лишнюю ответственность.

•Ваш агент возьмет на себя общение с потенциальным покупателем. Если Вы не занимаетесь бизнесом или управленческой деятельностью, вести переговоры с человеком, который сам заработал на квартиру, бывает не только сложно, но и страшно. Деловой подход Вы можете принять за агрессию. Напористого бизнесмена за бандита. Берегите нервы. Вы можете отказаться от реальной сделки, не устояв перед напором или «поплыв по течению» и пустив все на самотек, завершите продажу не самым выгодным образом. А возможно и более драматично.

•Предложит Вам условия покупки, которые будут выгодны для Вас, а возможно, они будут и вовсе не приемлемы.

 

Не всякий покупатель, согласившийся на вашу квартиру может ее купить.

Полуобманные технологии. Пример.

 

Наиболее распространенный вариант. Вы пытаетесь заниматься продажей самостоятельно, без участия риэлтора, умеющего отстоять Ваши интересы. К Вам приходит покупатель, и квартира ему явно нравится (почему-то, чем меньше у человека возможностей для покупки квартиры, тем больше он излучает положительных эмоций). Он дает согласие на покупку. Вас приглашают в агентство для того, чтобы оговорить все детали. Подписывается договор. Вы обязуетесь продавать квартиру в этом агентстве за оговоренную цену. Далее начинаются затяжки по времени. Вот уже и три недели прошло, а сделки все нет. Вы теряете время. Все объясняется просто. Человек, которому понравилась Ваша квартира, может ее купить, но для этого ему нужно продать свою. Цепочку начали собирать с конца, т. е. с Вашей квартиры (при нехватке покупателей, для некоторых это вполне допустимо). Вы отказываете другим покупателям, у которых, может быть, все необходимые деньги «лежат в кармане». Сидите и ждете неизвестно чего. А договор заключили на месяц. И не имеете права Вы продать никому другому свою квартиру, даже если уже поняли, что игра идет в одни ворота. После окончания срока договора, если не удалось срастить цепочку, никто Вам не заплатит никаких штрафных санкций, не возместит моральный ущерб. Агентство, которое привело покупателя и подписало договор, не может гарантировать, что его квартира будет продана. И никогда не берет на себя таких гарантий.

Перечитайте еще раз договор. Вы не попали бы в такую ситуацию, если бы рядом постоянно находился Ваш личный агент – доверенное лицо. Только профессионал знает, какие вопросы задать, без долгих расспросов видит, в какую сторону развивается ситуация. Только он сможет защитить Ваши интересы. Объяснить Вам, какие исходы возможны из данной ситуации. И Вы уже с отрытыми глазами сделаете выбор, по какому пути пойти. Подписывать ли договор на месяц или на неделю с последующим продлением и т.д.

 

Особенности заключения договора отчуждения.

 

Сегодня можно провести сделку без участия нотариуса, используя так называемую простую письменную форму договора. Процедура состоит в следующем: покупатель и продавец вместе приходят в УФРС, сдают подписанный договор отчуждения, при подаче на регистрацию все равно требуются документы, заверенные нотариусом – согласие супругов на сделку, заявления третьих лиц и т. д. И через 30 дней покупатель получает свидетельство о собственности.

Преимущество сделки в такой форме в ее стоимости. Нотариус берет до 1,5% от суммы договора +регистрация нотариального договора. В данном случае необходима только регистрация договора в простой письменной форме, которая стоит не дороже 1000 рублей. Самое неприятное, что в договоре не будет фразы, которую вводит нотариус: «Дееспособность сторон, участвующих в договоре проверена». Это дает стороне, которая, не дай бог, захочет расторгнуть договор, дополнительные рычаги. В договоре купли — продажи необходимо указывать стоимость, за которую продается квартира. Иногда указывается не реальная цена продажи, а стоимость оценки, рассчитанная Бюро Технической Инвентаризации. Она отличается от реальной в несколько, а иногда в десятки раз. Продавцу сумма указанная в договоре влияет на сумму налога которую будет необходимо заплатить примерно через год: 13% от суммы свыше 1 000 000 рублей. Например сумма в договоре 1млн.400тыс.рублей. Сумма свыше 1 миллиона руб. - 400 тысяч Х 0,13% = 52 тысячи рублей - налог с продажи квартиры. Эту сумму необходимо учитывать и в случае необходимости включать в сумму продажи. При попытке продавца расторгнуть договор покупателю будет достаточно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче этих денег. После начала налогового контроля над крупными покупками желание покупателя указывать в договоре реальную цену вовсе свелось на нет. С другой стороны, продавцу очень хочется, чтобы была показана как можно большая сумма. Согласно законодательству, доход каждого из собственников, полученный от операций с недвижимостью, которой он обладает менее 3 лет, если не превышает 1 000 000 рублей, не облагается налогом. Получив официальное подтверждение полученных денег, продавец с удовольствием может сослаться на него при дальнейших покупках недвижимости или, например, при покупке дорогого автомобиля. Но будьте готовы к тому, что уговорить покупателя «засветиться» Вам будет очень и очень сложно. Скорее всего, продавец сможет это сделать, только снизив цену процентов на 5-10%.

 

Когда приглашать агента.

 

Не сомневаемся, что Вы уже согласны с тем, что для проведения сделки необходим личный профессиональный консультант – риэлтор. Иногда продавец, созревая в решении продавать квартиру, между делом начинает самостоятельно предпринимать какие-то действия. Дал объявления в газету, рассказал на работе и т. д. И вдруг появляется некто предлагающий купить. Тут начинаются терзания и страхи – как бы не обманули. Продавец срочно ищет, кто бы ему мог помочь организовать подготовку документов, оформление сделки и передачу денег.

К сожалению, если Вы приглашаете агента ближе к концу сделки, многое будет уже упущено (запущено) как психологически, так и в плане потери время. Кроме того, стоимость услуг Вашего профессионального консультанта не должна быть намного меньше того, как если бы Вы обратились к нему с самого начала. Переделывать или доделывать за другими всегда труднее и дольше, чем выстраивать все с самого первого дня.

Опытный агент, возможно, вообще не возьмется сопровождать Вас на этом этапе. Если уже многое решено за него, его вмешательство будет воспринято как разрушительная сила. Сложно отшлифовывать грани, если в основу положен трухлявый материал. Возможно, продавцу придется или пойти на поводу у агентов покупателя и, пренебрегая советами своего агента, согласиться на их условия. Или сделка с этим покупателем вообще не состоится. Если в такой ситуации Вы не сможете найти риэлтора, который Вам захочет помочь, можете обратиться к юристу. Юрист отлично знает законы. Но его услуги больше могут пригодиться покупателю, которого волнует законность сделки и невозможность её оспорить в дальнейшем. Продавца волнуют деньги – где и когда он их получит. И здесь важны технологии расчетов, которыми владеет только риэлтор. Юрист– это теоретик. Он может правильно составить необходимые договора, письменно предусмотреть все возможные исходы и их решения. Но при существующей системе правосудия очень сложно призвать к исполнению взятых на себя обязательств. Поэтому сегодня при передаче денег используются достаточно жесткие схемы сдержек и противовесов, найденные путем проб и ошибок. Профессиональный риэлтор просто не допустит такого развития ситуации, когда единственный выход – это судебная тяжба.

 

Заключение.

 

Все вышеизложенное – не взгляд пессимиста. Мы попытались сделать акцент на проблемных, наиболее неприятных и сложных ситуациях, возникающих при продаже квартиры. К сожалению, все это собранное в одном месте, наверняка, производит гнетущее впечатление. Как нам кажется, похожие ощущения могут возникнуть и после чтения, например:«Справочника врача» - во время болезни. Однако это же не означает, что им нельзя пользоваться.

УЖЕ ПОЯВИЛИСЬ люди, которые владеют знаниями и технологиями для того, чтобы сделать весь этот процесс если не приятным, то по крайне мере не отвлекающим у Вас много времени, со всеми необходимыми гарантиями. Их достаточно много. Так что не все так сумрачно и безысходно.

Просто необходимо серьезно отнестись к делу продажи Вашей квартиры. Подумайте, прежде чем сделать даже первый шаг.

Надеемся, наши рекомендации помогут Вам выбрать верный путь и легко его пройти.

 

Удачно проведенной продажи и спокойной жизни после!