Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

В соответствии с пунктами 2,3,4 статьи 25 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»[21] [21]: право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

Исходя из анализа статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при строительстве на арендованном участке, право собственности на объект незавершённого строительства регистрируется на основании договора аренды такого участка. Спорные ситуации возникают когда срок аренды участка истек либо договор расторгнут. До недавнего времени такие обстоятельства исключали возможность оформления объекта незавершенного строительства в собственность.

Но в начале 2013 г. Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал принципиально важную позицию, защищающую интересы застройщика в подобной ситуации. Согласно обязательным для арбитражных судов разъяснениям ВАС, истечение срока договора аренды не является препятствием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный в период действия такого договора. То есть отказ Росреестра в регистрации права собственности на объект незавершённого строительства в связи с отсутствием договора аренды может быть успешно обжалован в суде.

Таким образом, застройщик теперь может избежать негативных последствий истечения срока или досрочного расторжения договора аренды участка или инвестиционного контракта. После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства уполномоченный орган будет обязан заключить новый договор аренды.

Возможно применение данного правила по аналогии и при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, на котором существует объект незавершенного строительства.

 

 

Заключение

 

Нами было рассмотрено историческое развитие и способы приобретения права собственности на такие объекты недвижимого имущества, как здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, сделана попытка, теоретически обосновать отсутствие необходимости легального определения зданий и сооружений. А также проанализировали изменения в отношении недвижимости, которые вступили в силу 1 октября 2013 года.

 

 

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 N 51-ФЗ

2. Концепция развития гражданского законодательства» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009

3. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву

4. Гражданское право, т.1: Учеб. пособие / Отв. ред. Е.А. Суханов

5. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения / В.И. Сенчищев // Актуальные вопросы гражданского права. Под ред. М.И. Брагинского

6. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты. Монография Ю.Н. АНДРЕЕВ.

7. Понятие и особенности недвижимости как системного элемента объектов гражданских прав П.А. Зелюка.

8.Влияние Концепции развития гражданского законодательства на судебную практику. Опубликовано в сборнике Международной научно-практической конференции «Частно-правовые проблемы взаимодействия материального и процессуального права»

9. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук, на тему: «Право общей собственности на здания», Глинщикова, Татьяна Вадимовна

10. Гамбаров Ю.С. Гражданское право: Общая часть

 

 

[1] Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву / О.С. Иоффе // Избранные труды по гражданскому праву - М., 2002.-С. 85-86.

[2] Гражданское право, т.1: Учеб. пособие / Отв. ред. Е.А. Суханов - М.,-С. 294

[3] Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения / В.И. Сенчищев // Актуальные вопросы гражданского права. Под ред. М.И. Брагинского - М., 1998.-С. 140-150

[4] Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ //СПС Консультант Плюс

[5] Кассо Л.А. Русское поземельное право. / Л.А. Кассо-М., 1906.-С.1

[6] Гуляев А.М. Русское поземельное право. / А.М. Гуляев-СПб. 1913.-С. 82

[7] Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности / пер. с франц. В.А. Туманова. М., 1997.-С. 198

[8] Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
© КонсультантПлюс, 1992-2013

[9] См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 227, 747.

[10] См.: Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.

 

[11] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2006. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 446, 447; Дурнева Т.Н. Помещение как объект гражданского права // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2005. Вып. 9. С. 307, 308.

 

[12] См.: Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. N 2. С. 55.

 

[13] См.: Бартонь Н.Э., Чернов И.Е. Архитектурные конструкции. М., 1974. С. 3; Булгаков С.Н. Философия, концепция и принципы создания современных производственных зданий // Промышленное и гражданское строительство. 2001. N 2. С. 17; Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 110.

 

[14] ^[14] См., например: Советское гражданское право / Отв. ред. И.Б. Новицкий, П.Е. Орловский. М., 1959. Т. 1. С. 229; Советское гражданское право. Т. 1 / Отв. ред. В.П. Грибанов, С.М. Корнеев. С. 294; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Киев, 1977. Ч. 1. С. 257.

 

[15] Письмо ГТК России от 27 мая 1994 г. N 09-07/5866 "О Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства", утв. протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8 (утрат. силу) // СПС "КонсультантПлюс"

[16] Постановление Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. № 123 «Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству»

 

1. [17] Определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 9 сентября 2008 г. № 8985/08 по делу № А55-16774/2007 // СПС «Консультант плюс».

 

1. [18] Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: дис.... канд. юрид. наук. Уфа, 2007. С. 15.

 

1. [19] Патютко Д.Ю. Объект незавершенного строительства как гражданско-правовая категория: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2011. С. 25.

 

1. [20] Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: дис.... канд. юрид. наук. — Санкт-Петербург, 2005. С. 31.

 

 

[21] ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»// СПС «Консультант плюс».