Право муниципальной собственности на землю

Муниципальная собственность не является государственной. Согласно ст. 215 ГК муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления).

Местное самоуправление в Российской Федерации создано для обеспечения самостоятельного решения населением вопросов местного значения, а также владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения (ст. 132 Конституции).

Основания возникновения муниципальной собственности на землю соответствуют основаниям возникновения государственной собственности на землю.

ФЗ об организации местного самоуправления среди муниципальных образований выделяет городские или сельские поселения, муниципальные районы, городские округа (или внутригородские территории города федерального значения).

В поселениях местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления; при этом сельские поселения представляют собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), а городское поселение — это, соответственно, город или поселок. Муниципальный район составляют несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой осуществляется местное самоуправление, а городской округ — это городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ.

В соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов отнесены:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного са­моуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

Следует отметить, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ. В частности, как отмечалось ранее в городах Москве и Санкт-Петербурге все находящиеся в пределах границ этих субъектов РФ земли — кроме земельных участков, составляющих федеральную собственность, — отнесены к собственности данных субъектов РФ. Однако своими законами они могут передать отдельные земельные участки в собственность муниципальных образований, находящихся на их территории.

Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то в отличие от государственной собственности она может возникать также на бесхозяйные земельные участки, от которых отказались собственники, в порядке ст. 225 ГК.

Понятие и содержание права частной собственности на землю

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Согласно ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Современное законодательство определяет несколько видов частной собственности на землю.

1. Собственность физического лица, при которой земельные участки предоставляются в собственность для ведения огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства и т.д.

Собственником земельных участков могут выступать граждане РФ, граждане иностранных государств и лица без Гражданства, которые на основании ст. 36 Конституции РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками, использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки (в т.ч. и по отчуждению), но в пределах, предусмотренных законодательством, т.е. если это не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. В ЗК РФ установлен перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).

2. Собственность юридического лица, при которой собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. Земельные участки могут быть как переданы в собственность юридического лица в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям.

Законодательство не устанавливает каких-либо особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки. Оно подчинено общим нормам гражданского законодательства.

Иностранные юридические лица также являются субъектами права частной собственности на землю. Однако согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность. Это не касается участков земли из земель сельскохозяйственного назначения, которыми иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, в соответствии со ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» могут обладать только на праве аренды.

3. Общая собственность на земельные участки, при которой ее субъекты, как и любые другие, обладают правомочиями и несут юридическую ответственность (например, участники крестьянского (фермерского) хозяйства). Отличительная черта этого вида собственности - ее субъектами выступают несколько граждан или юридических лиц.

Выделяют:

а) общую долевую собственность;

б) общую совместную собственность.

В первом случае определяются доли каждого из собственников в праве собственности, во втором — владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляется без определения таких долей.

Каждый участник (субъект) права общей собственности называется сособственником, а весь коллектив в целом - собственником. Субъектами права общей собственности на землю выступают семья, супруги, группа, коллектив лиц. Объектом права общей собственности является общий, единый земельный участок не разделенный на доли в натуре. Например, в совместной собственности крестьянской семьи может быть общий участок, по их совместному желанию и решению. Земельный участок может находиться в совместной собственности супругов. По желанию супругов (закрепленному в брачном договоре) их земельные участки могут остаться в индивидуальной собственности.

При распоряжении земельными участками, находящимися - в общей собственности, должны соблюдаться нормы ГК РФ, и устанавливающие правовой режим недвижимого имущества, находящегося в общей собственности.

Согласно ст. 246 ГК РФ установлен различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором — участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, например продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственниками сообща и не зависит от размера вклада каждого из них в создание общего имущества.

Соглашением между участниками совместной собственности может быть предусмотрено раздельное владение и пользование общим имуществом. Однако при несоразмерности имущества, предоставленного во владение и пользование, вкладу сособственника в создание общего имущества он, в отличие от участника долевой собственности, не вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации.

При совершении одним из сособственников сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагается, что она осуществлена по согласию всех сособственников.

При обращении взыскания на долю в праве общей собственности на земельный участок необходимо иметь в виду, что земельный оборот ограничен. Земельные доли могут быть проданы должником другим участникам общей собственности, а также иным лицам для производства сельскохозяйственной продукции.

В ряде сельскохозяйственных коммерческих организаций выдел земельных долей в натуре не разрешен. Поэтому наиболее реальный способ обращения взыскания на долю в праве собственности на земельный участок -продажа должником своей доли остальным участникам общей собственности, а при их отказе купить долю - продажа сельскохозяйственной коммерческой организации, которая использует эту землю.